Działka inwestycyjna 4547 m² przy trasie Poznańskiej zapraszam Ożarów Mazowiecki, Poznańska - 4547,0m²

Grunt inwestycyjny o powierzchni 4 547 m² przy ul. Poznańskiej 316 w Ożarowie Mazowieckim - z frontem bezpośrednio na drogę krajową nr 92 (Trasa Poznańska), główną oś komunikacyjną zachodniego pasma aglomeracji warszawskiej, ok. 6 km od granicy Warszawy i ok. 20 km od centrum stolicy. Obowiązujący MPZP z przeznaczeniem usługowym (10U/MN), pełne uzbrojenie miejskie na działce i uregulowany stan prawny - nieruchomość gotowa do realizacji inwestycji bez etapu uzyskiwania warunków zabudowy. Dla tej nieruchomości przygotowaliśmy pełną analizę chłonności inwestycyjnej: działka pozwala zrealizować do ok. 5 270 m² powierzchni całkowitej zabudowy (ok. 4 000-4 200 m² powierzchni użytkowej usług) w obiekcie o wysokości do 15 m - szczegóły poniżej. Zaledwie ok. 1 km od stacji PKP Ożarów Mazowiecki i ok. 6 km od węzła Konotopa (S8 / S2 / A2).

DLA KOGO
Parametry planu (usługi do 15 m wysokości, handel do 200 m² sprzedaży, bez funkcji magazynowych) najlepiej wykorzystają:
- hotel, obiekt noclegowy lub aparthotel usługowy przy trasie o dużym natężeniu ruchu
- dom opieki, senior living, placówka opiekuńcza
- centrum medyczne, klinika, diagnostyka, rehabilitacja, stacja dializ
- prywatna szkoła, przedszkole, żłobek, placówka edukacyjna sieciowa
- biura lub siedziba firmy z ekspozycją przy drodze krajowej, z opcją części mieszkalnej
- gastronomia i usługi dla ruchu tranzytowego
- salon i serwis samochodowy z zapleczem

DZIAŁKA I JEJ CHARAKTER
Działka nr 74/16 to regularny prostokąt o wymiarach ok. 47 × 96 m i płaskim, równym terenie - bez konieczności kosztownej niwelacji przed rozpoczęciem prac budowlanych. Teren ogrodzony, z dwoma istniejącymi wjazdami bezpośrednio z drogi asfaltowej (ul. Poznańska / DK92). Front o szerokości ok. 47 m wystawiony na jedną z najruchliwszych tras wylotowych aglomeracji - ekspozycja, która dla funkcji usługowych pracuje przez cały dzień.
Na działce znajdują się zabudowania - budynek mieszkalny (175 m² zabudowy) oraz dwa budynki handlowo-usługowe (223 m² i 193 m² zabudowy) - traktowane jako materiał rozbiórkowy: przedmiotem sprzedaży jest grunt inwestycyjny. Plan miejscowy dopuszcza zachowanie dotychczasowego zagospodarowania do czasu realizacji docelowej inwestycji, w tym remonty, przebudowę i nadbudowę istniejących budynków - nabywca sam decyduje o harmonogramie rozbiórki.
W ewidencji gruntów działka figuruje z użytkami Br-RIIIa (grunty rolne zabudowane, 2 897 m²) oraz Bi (inne tereny zabudowane, 1 650 m²). Stan prawny w pełni uregulowany: nieruchomość z założoną księgą wieczystą (sprzedaż dotyczy wyłącznie działki ewidencyjnej nr 74/16), dział IV wolny od hipotek. W dziale III ujawnione są prawa użytkowania na rzecz gestorów sieci (pas techniczny 2 m linii energetycznej niskiego napięcia i 1 m sieci gazowej) oraz służebność przechodu, przejazdu i przeprowadzenia mediów pasem gruntu o pow. 304 m² wzdłuż wschodniej granicy na rzecz działki sąsiedniej - obciążenia typowe dla w pełni uzbrojonego gruntu, w całości ujawnione w księdze i uwzględnione w naszej analizie chłonności. Jednocześnie na rzecz działki ustanowiona jest nieodpłatna i bezterminowa służebność przechodu, przejazdu i przeprowadzenia mediów pasem 147 m² wzdłuż zachodniej granicy działki sąsiedniej (dział I-Sp księgi) - dodatkowa opcja obsługi komunikacyjnej. W wypisie z rejestru gruntów figuruje jeszcze fragment rozebranego już budynku sąsiedniego (nr 78, ok. 3-5 m² w granicy działki) - do aktualizacji ewidencji po inwentaryzacji geodezyjnej.
Bez ukrytych kosztów wejścia: nie występuje opłata za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej (działka w granicach administracyjnych miasta - zwolnienie ustawowe, art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) ani renta planistyczna (5-letni okres od wejścia w życie planu upłynął w 2022 r.).

SĄSIEDZTWO
Bezpośrednie otoczenie to aktywny korytarz usługowo-handlowy DK92: salony i serwisy samochodowe, obiekty handlowe, magazynowo-usługowe i rzemieślnicze przemieszane z zabudową jednorodzinną - naturalne środowisko dla nowej inwestycji komercyjnej. W głębi po stronie północnej otwarte tereny rolne, a dalej nowe osiedla mieszkaniowe dynamicznie rozwijającego się Ożarowa Mazowieckiego (ponad 23 tys. mieszkańców w gminie) - rosnące zaplecze klientów dla przyszłych usług. Centrum miasta z urzędami, szkołami i pełną infrastrukturą handlową oraz stacja kolejowa - w zasięgu krótkiego spaceru.

PLAN MIEJSCOWY I MOŻLIWOŚCI ZABUDOWY
Działka objęta jest obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta Ożarowa Mazowieckiego (uchwała Nr XXXVI/384/17 z dnia 28 marca 2017 r.). Brak konieczności uzyskiwania warunków zabudowy - inwestor przystępuje bezpośrednio do projektu budowlanego i wniosku o pozwolenie na budowę. Oszczędność minimum kilku miesięcy procedury i eliminacja ryzyka odmowy WZ.
Dla działki nr 74/16 obowiązują dwa symbole planistyczne:
10U/MN - Tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej
- przeznaczenie podstawowe: usługi; dopuszczalne: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (wolnostojąca, bliźniacza lub lokale mieszkalne wbudowane w budynki usługowe, jako funkcja uzupełniająca)
- maks. wysokość zabudowy usługowej: 15 m; zabudowy mieszkaniowej: 11 m; garaże i budynki gospodarcze: 4,5 m
- maks. intensywność zabudowy: 1,2
- min. powierzchnia biologicznie czynna: 30% działki budowlanej
- usługi handlu detalicznego: do 200 m² powierzchni sprzedaży w jednym budynku (limit dotyczy wyłącznie powierzchni sprzedaży, nie pozostałych funkcji usługowych)
- dopuszczone usługi obsługi technicznej i naprawy pojazdów mechanicznych; zakaz lokalizacji stacji paliw; funkcje magazynowe i logistyczne wyłączone (plan rezerwuje je dla innych terenów)
- min. powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej: 3 000 m² (min. szerokość frontu dla zabudowy usługowej: 30 m)
- dachy o kącie nachylenia połaci do 42°, z dopuszczeniem lukarn i okien połaciowych
- dopuszcza się posadowienie budynków do jednej kondygnacji podziemnej
1aKD-GP - Tereny dróg publicznych klasy głównej ruchu przyspieszonego (ul. Poznańska / DK92)
Pas frontowy działki od strony ul. Poznańskiej objęty liniami rozgraniczającymi drogi 1aKD-GP ma szerokość ok. 3,3 m (ok. 155 m²) - pozostaje poza zabudową kubaturową i nie wchodzi do podstawy wskaźników. Nieprzekraczalna linia zabudowy przebiega 10 m od linii rozgraniczającej (ok. 13,3 m od granicy działki), co daje strefę zabudowy kubaturowej ok. 82,7 × 47 m. Zgodnie z planem linia zabudowy nie dotyczy miejsc postojowych i dróg wewnętrznych - cały pas frontowy (ok. 490 m²) można zagospodarować jako parking na ok. 20 stanowisk.
Uwagi planistyczne: napowietrzna linia 15 kV wskazana na rysunku planu do skablowania przebiega przez sąsiednią działkę, ok. 29 m na północ od granicy - jej pas technologiczny nie obejmuje działki. Plan wymienia dla terenu 10U/MN pas eksploatacyjny kolektora sanitarnego (na mapie zasadniczej nie występuje w granicach działki - do potwierdzenia u gestora) oraz stanowisko archeologiczne o nr ew. AZP 57-64/11,23 (standardowy nadzór archeologiczny przy pracach ziemnych). Wzdłuż frontu plan nie wyznacza szpaleru drzew do zachowania. Reklamy: plan ogranicza nośniki do 4 m² powierzchni i 5 m wysokości, a w pasie 50 m od drogi KD-GP wyklucza nośniki o ekspozycji dynamicznej (istotne przy planowaniu pylonu). Cała działka leży w strefie oddziaływania komunikacyjnego DK92 (150 m od krawędzi jezdni) - przy funkcjach z pobytem ludzi (mieszkalnej, opiekuńczej, oświatowej) plan wymaga zabezpieczeń akustycznych. Wody opadowe należy zagospodarować w granicach działki, a dla terenów utwardzonych powyżej 0,1 ha obowiązuje ich skanalizowanie.
Obsługa komunikacyjna: dwa istniejące zjazdy z DK92. Zmiana sposobu użytkowania i wzrost natężenia ruchu wymagają uzgodnienia zjazdów z GDDKiA - standardowa procedura dla inwestycji przy drodze krajowej, do zaplanowania na etapie projektu.

CHŁONNOŚĆ INWESTYCYJNA - WYNIKI ANALIZY
Na podstawie tekstu i rysunku planu, mapy zasadniczej oraz księgi wieczystej przygotowaliśmy bilans chłonności działki (pomiary z rysunku planu, do potwierdzenia na etapie projektu budowlanego):
- Powierzchnia działki: 4 547 m²
- Pas w liniach rozgraniczających 1aKD-GP (3,3 m × 47 m): - 155 m²
- Powierzchnia działki budowlanej (podstawa wskaźników): ok. 4 392 m²
- Maksymalna powierzchnia całkowita zabudowy (× 1,2): ok. 5 270 m²
- Minimalna powierzchnia biologicznie czynna (30%): ok. 1 318 m²
- Budżet powierzchni nieprzepuszczalnej (zabudowa + utwardzenia): ok. 3 074 m²
- Pas służebności przejazdu wzdłuż wschodniej granicy: - 304 m²
- Powierzchnia do zagospodarowania nad terenem: ok. 2 770 m²
Co z tego wynika w praktyce: pełne wykorzystanie wskaźnika 1,2 - ok. 5 270 m² powierzchni całkowitej, czyli ok. 4 000-4 200 m² powierzchni użytkowej usług przy sprawności 75-80% - wymaga obiektu 3-4-kondygnacyjnego z garażem podziemnym (plan dopuszcza jedną kondygnację podziemną; jeden poziom to ok. 95-100 miejsc postojowych). Przy parkingu wyłącznie naziemnym realne maksimum to ok. 4 240 m² powierzchni całkowitej (intensywność ok. 0,97). Ograniczeniem wiążącym jest wymóg 30% powierzchni biologicznie czynnej, nie wskaźnik intensywności. Przy cenie ofertowej koszt gruntu wynosi ok. 720 zł za m² możliwej do realizacji powierzchni całkowitej zabudowy.
Pełne opracowanie analizy (bilans, warianty zabudowy, tabela wrażliwości, lista elementów do potwierdzenia) udostępniamy zainteresowanym inwestorom.

MEDIA
Na podstawie mapy zasadniczej (Starosta Warszawski Zachodni, 03.06.2026 r., skala 1:1000) oraz czynnych przyłączy obsługujących istniejącą zabudowę - wszystkie kluczowe media znajdują się bezpośrednio na działce:
- Energia elektryczna ✅
- Sieć wodociągowa (miejska) ✅
- Sieć gazowa ✅
- Kanalizacja sanitarna (miejska) ✅
To rzadka konfiguracja na rynku gruntów inwestycyjnych - media nie w drodze, lecz na nieruchomości. Szczegółowy przebieg sieci i indywidualne warunki przyłączenia dla nowej inwestycji wymagają potwierdzenia u właściwych gestorów przed projektowaniem.

LOKALIZACJA
Nieruchomość położona jest przy ul. Poznańskiej (DK92) w Ożarowie Mazowieckim - mieście powiatowym zachodniego pasma aglomeracji warszawskiej, jednym z najdynamiczniej rozwijających się ośrodków podwarszawskich. W najbliższej okolicy:
- ok. 1 km do stacji PKP Ożarów Mazowiecki (Koleje Mazowieckie, II strefa biletowa ZTM, Wspólny Bilet),
- ok. 1 km do centrum miasta (starostwo powiatowe, urząd miejski, szkoły, handel i usługi),
- ok. 6 km do węzła Konotopa (S8 / S2 / A2),
- ok. 6 km do granicy Warszawy (Mory, dzielnica Bemowo),
- ok. 8 km do stacji metra M2 Karolin (otwarcie przełom 2026/2027),
- ok. 8 km do centrum Pruszkowa,
- ok. 12 km do Błonia,
- ok. 20 km do centrum Warszawy (~25-30 min trasą S8),
- ok. 24 km do Lotniska Chopina (~25 min trasami S2 / S79).

KOMUNIKACJA
🚗 DOJAZD SAMOCHODEM Działka położona jest bezpośrednio przy drodze krajowej nr 92 - z dwoma własnymi wjazdami z drogi asfaltowej. To główna oś wschód-zachód łącząca zachodnie pasmo aglomeracji z Warszawą:
- DK92 → węzeł Konotopa (S8 / S2 / A2): ok. 6 km (~8 min),
- S8 → centrum Warszawy: ok. 20 km (~25-30 min),
- ul. Poznańska / Połczyńska → Bemowo i Wola bezpośrednio: ok. 12 km (~20 min),
- DW718 → węzeł Pruszków na A2 (kierunek Łódź / Poznań): ok. 8 km (~12 min),
- DK92 na zachód → Błonie i Sochaczew.
🚂 KOLEJ - KLUCZOWY ATUT Stacja PKP Ożarów Mazowiecki - ok. 1 km od działki, pieszo ok. 12-13 minut. Pociągi Kolei Mazowieckich (linia Warszawa - Sochaczew - Łowicz) dojeżdżają do Warszawy Zachodniej i Śródmieścia w ok. 25-30 minut. Stacja objęta jest II strefą biletową ZTM (Wspólny Bilet ZTM-KM) - na mocy porozumienia gminy z Warszawą podróżuje się tu na biletach warszawskich. Dla przyszłych usług to wymierny atut: klienci i pracownicy dotrą z całej aglomeracji bez samochodu.
🚇 METRO Stacja metra M2 Karolin (ul. Połczyńska / Sochaczewska, Bemowo) - ok. 8 km od działki, samochodem ok. 10-12 minut ul. Poznańską; otwarcie planowane na przełom 2026 i 2027 r. Z Karolina metrem do ronda Daszyńskiego w ok. 10 minut, a węzeł uzupełnia istniejący parking P+R Połczyńska. Pod stację dojeżdża też autobus 713 bezpośrednio z ul. Poznańskiej.
🚌 KOMUNIKACJA AUTOBUSOWA Przystanki linii 713 ZTM przy ul. Poznańskiej, ok. 1 km od działki - trasa Koprki - Ożarów Mazowiecki - Bronisze - Mory - Karolin (przesiadka na metro M2) - P+R Połczyńska - Fort Wola - Cmentarz Wolski (bilet warszawski, II strefa). Ulicą Poznańską kursują ponadto autobusy podmiejskie relacji Sochaczew - Błonie - Ożarów Mazowiecki - Warszawa.
✈️ LOTNISKO Lotnisko Chopina (Okęcie): ok. 24 km, dojazd samochodem ok. 25 min trasami S2 / S79.

NASZYMI OCZAMI, PODSUMOWANIE...
Poznańska 316 to kombinacja, o którą na rynku gruntów komercyjnych naprawdę trudno: 4 547 m² regularnego, płaskiego i w pełni uzbrojonego gruntu z ok. 47-metrowym frontem na drogę krajową, w granicach miasta powiatowego, zaledwie ok. 6 km od granicy Warszawy - z aktywnym planem miejscowym, dwoma wjazdami i czystym działem IV księgi wieczystej. Do tego policzona chłonność: do ok. 5 270 m² powierzchni całkowitej zabudowy w obiekcie do 15 m wysokości, bez opłat za odrolnienie i bez renty planistycznej. Komplet aktualnych dokumentów z 2026 r. (wypis i wyrys z EGiB, wypis z MPZP, zaświadczenia, mapa zasadnicza, analiza chłonności) jest gotowy do wglądu - due diligence można przeprowadzić w tempie, na jakie ten rynek zwykle nie pozwala. Przeznaczenie 10U/MN otwiera szerokie spektrum scenariuszy: hotel lub aparthotel, obiekt medyczny lub opiekuńczy, placówka edukacyjna, biurowiec z siedzibą firmy, showroom lub serwis z zapleczem, gastronomia - albo zespół usługowo-mieszkaniowy łączący obie funkcje. Oferta dla inwestora, który szuka eksponowanego gruntu przy trasie o dużym natężeniu ruchu - bez ryzyk planistycznych i infrastrukturalnych. ZAKUP NA KREDYT?
Oferujemy pomoc Eksperta d.s. Finansów w wyborze najkorzystniejszej formy finansowania spośród ofert wszystkich banków.

TYLKO U NAS, OFERTA NA WYŁĄCZNOŚĆ
Po więcej szczegółów zapraszam do kontaktu: Oliver Wrona, Open Estate Nieruchomości, tel. 516pokaż telefon
Numer oferty: 96/16470/OGS
Nr licencji zawodowej: 23911