Olsztyn jest stolicą województwa warmińsko-mazurskiego oraz głównym ośrodkiem gospodarczym, edukacyjnym i kulturalnym tego regionu. Miasto to najbardziej wyróżniało się gospodarczo do XIX wieku, później przyszło spowolnienie, a liczba mieszkańców zaczęła spadać. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w Olsztynie mieszka około 173 tysięcy ludzi. Mimo wszystko w Olsztynie, tak samo jak w innych miastach w Polsce, zauważalny jest wyraźny wzrost cen mieszkań - zwłaszcza w ostatnim półroczu. Jak wyglądają średnie ceny za metr kwadratowy nieruchomości w tym mieście? Na których osiedlach w Olsztynie znajdziemy najtańsze lokale?
Dzielnice w Olsztynie
Od 1990 roku Olsztyn podzielony jest na 23 jednostki pomocnicze, zwane osiedlami. Są to: Brzeziny, Dajtki, Generałów, Grunwaldzkie, Gutkowo, Jaroty, Kętrzyńskiego, Kormoran, Kortowo, Kościuszki, Likusy, Mazurskie, Nad Jeziorem Długim, Nagórki, Pieczewo, Podgrodzie, Podleśna, Pojezierze, Redykajny, Śródmieście, Wojska Polskiego, Zatorze i Zielona Górka. Dodatkowo w Olsztynie obowiązuje nieoficjalny podział na kilkanaście mniejszych osiedli, które nie są uznane przez władze miasta i nie posiadają swoich rad, funkcjonują jednak w mowie potocznej wśród mieszkańców. Jest to 17 dodatkowych osiedli: Jakubowo, Karolin, Kolonia Jaroty, Kortowo II, Łupstych, Mleczna, Niedźwiedź, Piękna Góra, Podlesie, Pozorty, Skarbówka Poszmanówka, Słoneczny Stok, Stare Kieźliny, Stare Miasto, Stare Zalbki, Stary Dwór, Track, Zacisze i Tęczowy Las.
Nowe mieszkania w Olsztynie
Popyt na nowe mieszkania w Olsztynie jest duży, dlatego kupujący akceptują stale rosnące ceny nieruchomości. W tym roku średnia cena za metr kwadratowy lokalu w Olsztynie przekroczyła już sześć tysięcy złotych. Na podwyżki wpływ mają także rosnące ceny materiałów budowlanych oraz robocizny. Najwięcej nowych osiedli budowanych jest na działkach zielonych, znajdujących się poza ścisłym centrum miasta. Ma to gwarantować nowym mieszkańcom spokój i ciszę, chociaż inwestorzy myśląc o jak najbardziej korzystnej sprzedaży, muszą mieć na uwadze także dobre połączenie osiedla z centrum. Gdzie w ostatnim czasie budowane są nowe nieruchomości? Deweloperzy inwestują m.in. na osiedlach Gutkowo, Nad Jeziorem Długim, Nagórki, Jaroty, Brzeziny czy Zatorze.
Ile średnio kosztuje metr mieszkania w Olsztynie?
Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego średnia cena ofertowa za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym w Olsztynie wynosi w drugim kwartale 2019 roku 6 081 złotych. Trochę mniej, bo 5 397 złotych, należy zapłacić za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym. Ceny transakcyjne w obydwu przypadkach potrafią być jednak kilkaset złotych niższe, od cen podanych przez deweloperów lub dotychczasowych właścicieli w ofercie sprzedaży.
Jeszcze inne kwoty podaje “Puls Biznesu”, który uzależnił średnią cenę za metr kwadratowy mieszkania od jego powierzchni. Według danych tej gazety średnia cena za m2 lokalu wynosi:
Mieszkania do 35 m2 - 5214,99 złotych
Mieszkania 35-40 m2 - 4876,96 złotych
Mieszkania 40-50 m2 - 4918,92 złotych
Mieszkania 50-60 m2 - 4899,13 złotych
Mieszkania 60-70 m2 - 4719,23 złotych
Mieszkania 70-80 m2 - 4603,02 złotych
Mieszkania 80-100 m2 - 4698,34 złotych
Mieszkania powyżej 100 m2 - 4586,26 złotych
Mimo tego, że Olsztyn nie jest jednym z największych ośrodków akademickich w Polsce, to także tutaj obserwowany jest wzrost cen wynajmu. Obecnie za wynajem mieszkania dwupokojowego w tym mieście trzeba zapłacić 1300 złotych, co oznacza wzrost o około 4 procent w skali roku. Wynajem lokalu z trzema pokojami to koszt ponad dwóch tysięcy złotych miesięcznie - jest to prawie 18 procent więcej, niż miało to miejsce w 2018 roku. Cena wynajmu czy kupna nieruchomości zależy nie tylko od jej powierzchni, ale też lokalizacji. Gdzie w Olsztynie można znaleźć najtańsze lokale do kupienia?
Ile najtaniej za metr mieszkania w Olsztynie?
Na jakich osiedlach w Olsztynie możemy liczyć na najniższe ceny mieszkań? Zgodnie z obecnymi ofertami najmniej za metr kwadratowy lokalu zapłacimy w następujących lokalizacjach: Zielona Górka - 4453 złote, Mazurskie - 4500 złotych, Gutkowo - 4612 złotych, Kętrzyńskiego - 4994 złotych, Podgrodzie - 5168 złotych czy Redyjaki - 5225 złotych. Z wymienionych lokalizacji tylko Podgrodzie jest osiedlem znajdującym się blisko centrum Olsztyna. Pozostałe osiedla są znacznie oddalone na północ i wschód miasta: trzeba się więc liczyć z tym, że ewentualny czas dojazdu do pracy czy szkoły może być z tych osiedli dłuższy.
Gdzie szukać mieszkania w Olsztynie?
Poza centrum, gdzie kupuje się najwięcej mieszkań na rynku wtórnym, mieszkańcy Olsztyna chętnie do zamieszkania wybierają osiedle Nagórki i Jaroty, które nazywane są “sypialniami” tego miasta. Mieszka w nich około 1/5 ludności Olsztyna, którzy cenią dobre połączenia do centrum, dużą liczbę szkół, przedszkoli i marketów. Można tu znaleźć oferty z rynku wtórnego, jak i mieszkania sprzedawane bezpośrednio od deweloperów. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na osiedlu Nagórki wynosi obecnie około 5 261 złotych, a na osiedlu Jaroty – 5533 złotych.
Ranking dzielnic przeprowadzony przez strony z ofertami oraz PBI Gemius jest pomocny dla osób poszukujących swojego mieszkania. Za najbardziej bezpieczne dzielnice uznawane są osiedla Nad Jeziorem Długim, Likusy i Podleśna. Najmniej bezpieczne są według mieszkańców osiedla Mazurskie, Grunwaldzkie i Zatorze. Najlepszych sąsiadów mają mieszkańcy osiedli Likusy, Pojezierzy i Nagórki. Tereny zielone to jedna z zalet Nad Jeziorem Długim, Nagórek i Gutkowa. Zadbana okolica to cecha charakterystyczna osiedli Nad Jeziorem Długim, Likusy, Nagórki i Jaroty. Ze względu na łatwe dojazdy docenione zostały Pojezierze, Nagórki i Zatorze. Najgorszy dojazd według mieszkańców jest z Gutkowa, Podleśnej i Podgrodzia. Rodziny z dziećmi wybierają z kolei osiedla Nad Jeziorem Długim, Nagórki i Pieczewo. Ogółem najlepsze wyniki otrzymały osiedla Nad Jeziorem Długim, Likusy i Nagórki, gdzie ceny mieszkań (za 1 metr kwadratowy) prezentują się kolejno: 7141 złotych, 5877 złotych i 5261 złotych.
