DOMIPORTA INSIGHT TRENDBOOK
2025/2026

5 kluczowych momentów rynku nieruchomości 2025 + 5 prognoz na 2026 r.

Czy mniejsza ilość budowanych mieszkań wpływa na decyzję Pana klientów?
Na przykład: Czy klienci mają wciąż w czym wybierać? Czy brakuje np. dużych inwestycji deweloperów?

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że moje biuro specjalizuje się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych i dostawie gruntów dla deweloperów.

Mieszkań i domów w tym roku mieliśmy kilka sztuk w ofercie. Oczywiście obserwuję rynek, bo też jestem koordynatorem regionu łódzkiego systemu MLS – do współpracy biur nieruchomości. Większość moich koleżanek i kolegów zajmuje się sprzedażą mieszkań, domów, działek.

Na łódzkim rynku nieruchomości w 2025 roku sytuacja jest dynamiczna, ale stabilna – deweloperzy budują więcej niż rok temu, a ceny rosną umiarkowanie, co tworzy zdrową równowagę.

Jako pośrednik i Doradca Rynku Nieruchomości z ponad 25-letnim doświadczeniem w DSICOM Nieruchomości (biuro działa od 1991 r.), obserwuję, że mniejsza liczba budowanych mieszkań nie wpływa negatywnie na decyzje klientów – wręcz przeciwnie, może je przyspieszać.

Sytuacja ekonomiczna 2025 vs poprzednie lata 2021–2023 ma też ogromne znaczenie. Boom deweloperski (niskie stopy procentowe, programy rządowe), ceny skoczyły o 20–30% r/r, podaż rosła, ale popyt wyprzedzał. 2024: Wyhamowanie (wyższe stopy NBP ~6%, inflacja ~5%), sprzedaż spadła o 10–15%, ale podaż utrzymana. 2025: Rekordowa aktywność – 125 inwestycji, ponad 15 tys. mieszkań w budowie (+10% r/r), sprzedaż ~3,5 tys. lokali (-11% r/r, ale stabilna). Ceny pierwotne: ~11 100–11 500 zł/m² (+7,4% r/r), transakcyjne ~10 000 zł/m². Wtórny: ~11 800 zł/m² (+1% r/r).

Ekonomia: stopy NBP spadły do ~4,5%, inflacja ~3%, wynagrodzenia +6–7%, Łódź przyciąga inwestycje, bezrobocie niskie ~4%.

Czy mniejsza podaż budowanych mieszkań wpływa na decyzje klientów?

Nie – wręcz katalizuje zakupy.

Duża podaż (2025: +10%) stabilizuje rynek, ale klienci kupują, bo widzą: mieszkania tańsze niż Warszawa/Kraków (o 40–50%), dobre ROI z najmu (6–8%). Gdyby podaż spadła (np. przez wyższe koszty budowy +15%, opóźnienia), ceny by wzrosły szybciej (+10–15% r/r), a klienci przyspieszaliby decyzje z obawy przed drożyzną – jak w 2021–22.

Klienci dziś: rodziny szukają 50–70 m² w Polesiu/Górnej (10–11k zł/m²), inwestorzy – wynajem (yield 6–7%). Mniejsza podaż? Kupiliby szybciej, bo Łódź to nadal okazja vs metropolie.

Podsumowując w kilku słowach: Jak to mówią „jest do wyboru, do koloru", klienci popytowi szukają okazji, przy ujawnionych obecnie cenach, obserwuje się, że szukają niższych cen nie zależnie od lokalizacji. W 2025 zaobserwowaliśmy, ze spadło zainteresowanie w kupnie mieszkań w pakietach.

Klienci na łódzkim rynku mają wciąż w czym wybierać – wręcz w nadmiarze, ale brakuje im konkretnych, dużych inwestycji premium i z wykończeniem pod klucz.

Duża podaż, ale rozproszona:

• 2025: rekord 125 inwestycji deweloperskich (+10–15% r/r), ponad 15 tys. mieszkań w budowie – największa podaż w historii Łodzi.
• Średnio 120–150 lokali na inwestycję, dominują 2–3-pokojowe mieszkania 50–70 m² (Polesie, Górna, Widzew).
• Wybór jest, ale klienci narzekają na powtarzalność: małe metraże, standard deweloperski, brak unikalnych projektów.
• Brakuje dużych, flagowych inwestycji
• Brakuje budynków 200+ mieszkań – wielkomiejskich osiedli z pełną infrastrukturą (przedszkola, sklepy, siłownie w cenie). Ostatnie duże to np. Murapol czy Echo (100–150 lokali), ale nie na skalę Krakowa/Warszawy.
• Brakuje premium pod klucz: klienci z kredytem (stopy ~4,5%) chcą gotowych mieszkań – wykończonych, z AGD, bez remontu. To 20–30% popytu, a oferta tylko 10–15%.
• Brakuje lokalizacji premium: np. Śródmieście/centrum – rewitalizacje idą wolno, klienci czekają na lofty/old new w Manufakturze czy przy Piotrkowskiej.

Jak to wpływa na decyzje klientów:

• Dla rodzin: wybór jest, ale kupują szybko – średnio 3–4 miesiące od poszukiwań do umowy. Brak dużych projektów nie blokuje, bo wolą mniejsze, tańsze (10–11k zł/m²).
• Dla inwestorów: czekają na okazje – yield 6–7%, ale brak dużych bloków pod PRS (wynajem instytucjonalny) frustruje.

Oszacowanie: gdyby pojawiło się 2–3 duże inwestycje (300+ mieszkań, pod klucz), sprzedaż przyspieszyłaby o 20%, ceny +5–7% w tych lokalizacjach.

Podsumowując: klienci mają wybór, ale tęsknią za jakością i skalą. Rynek stabilny, ceny rosną umiarkowanie (+7% r/r), a deweloperzy budują dużo, ale „na ilość, nie jakość". To okazja dla pośredników – polecamy gotowe z wtórnego rynku lub małe inwestycje deweloperskie.

Czy obniżki stóp procentowych wpłynęły na zdolność kredytową Pana klientów?

Seria obniżek stóp procentowych wyraźnie wpłynęła na poprawę zdolności kredytowej klientów w ostatnim półroczu. W praktyce oznacza to, że część osób, które wcześniej „nie łapały się" na finansowanie, dziś pojawia się na rynku w roli kupujących. Inni klienci mogą pozwolić sobie na nieco wyższą kwotę kredytu, a co za tym idzie również droższą nieruchomość.

To przełożyło się na większą liczbę zapytań i powrót klientów odkładających decyzję zakupową w czasie. Osoby wynajmujące mieszkania również zaczynają myśleć o przejściu na swoje, ponieważ coraz bardziej opłaca się płacić ratę zamiast czynszu za wynajem. Sprzedaż mieszkań stała się łatwiejsza, jednak kluczowe znaczenie nadal mają cena, lokalizacja i realna dostępność ofert. Klienci są bardziej aktywni, ale wciąż ostrożni – decyzje podejmowane są szybciej niż rok temu, jednak znacznie bardziej świadomie.

Czy tempo wzrostu cen w Polsce będzie łagodnieć, przybliżać się do średniej unijnej?

Uważam, że do momentu zakończenie wojny w Ukrainie wzrostu cen nie będzie. Wypadło z rynku wielu klientów inwestycyjnych. Jak słyszę, przenieśli się z inwestycjami do krajów basenu Morza Śródziemnego.

Sądzę, że sytuacja w 2026 roku nie ulegnie zmianie w porównaniu do tej z drugiej połowy 2025 roku. Nie będzie wzrostu cen na rynku wtórnym, właściciele, którym będzie zależało na sprzedaży, będą mocno elastyczni, ale uważam, że kolejnego spadku cen nie będzie, chyba że o kilka procent. Wynajem będzie na tym samym poziomie co w tym roku, oprócz gorącego okresu lipiec - wrzesień.

W jakim regionie Państwa klienci szukają nieruchomości i dlaczego?
Na przykład: Czy klienci wybierają głównie "wielką siódemkę" czyli największe miasta, kupują w celach inwestycyjnych, czy spełniają własne cele mieszkaniowe?

Obecnie oferujemy mieszkania w dwóch inwestycjach zlokalizowanych w Poznaniu, w dzielnicach szczególnie cenionych przez mieszkańców miasta. Klienci coraz częściej wybierają miejsca doskonale skomunikowane, odpowiadające ich codziennym potrzebom i wpisujące się w ideę miasta 15-minutowego.

Taką lokalizacją jest inwestycja przy ul. Św. Michała – położona pomiędzy klimatyczną Śródką a Jeziorem Malta, która łączy miejski styl życia z bliskością natury. Drugą propozycją jest Wilda Story, gdzie oferujemy gotowe mieszkania, w sercu jednej z najbardziej dynamicznie rozwijających się dzielnic Poznania.

Bliskość atrakcji centrum miasta, a jednocześnie sąsiedztwo terenów zielonych, stanowią idealne połączenie komfortu, funkcjonalności i wysokiej jakości życia.

Poznań od lat pozostaje jednym z najchętniej wybieranych miast do życia. Jako silny ośrodek akademicki przyciąga studentów z całej Polski, oferując im wysoki poziom edukacji i szerokie perspektywy zawodowe. Jednocześnie miasto coraz częściej staje się miejscem osiedlania się osób wracających z kontraktów zagranicznych, które cenią jego dynamiczny rozwój, jakość życia oraz dobrą infrastrukturę. Poznań łączy międzynarodowy charakter z poczuciem stabilizacji i komfortu codziennego funkcjonowania, pozostając atrakcyjnym miejscem do życia. Zakup mieszkań na potrzeby własne ma większy udział niż zakup na potrzeby inwestycyjne, jednak przez akademicki charakter, Poznań także jest atrakcyjny dla inwestorów.