Działka inwestycyjna na sprzedaż Holendry Baranowskie - 13692,0m²

Projekt planu pod zabudowę jednorodzinną | płaski prostokąt 57 × 240 m | dojazd drogą publiczną | czysta KW | otoczenie CPK - Port Polska

Grunt w Holendrach Baranowskich (gmina Baranów, powiat grodziski), który wyłożony projekt planu miejscowego w całości przeznacza pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Cena 390 000 zł to ok. 28,5 zł/m² - poziom ziemi kupowanej przed rozstrzygnięciem planistycznym, podczas gdy aktualne oferty działek z warunkami zabudowy i gruntów inwestycyjnych w tej samej miejscowości to ok. 110-121 zł/m². Działka nr 527/7 o powierzchni 13 692 m² leży ok. 150-185 m od korytarza autostrady A2 i ok. 0,5 km od MOP Baranów, w strefie oddziaływania budowanego lotniska CPK.

DLACZEGO TA DZIAŁKA:
- cała powierzchnia w terenie 43MNW projektu planu "Holendry Baranowskie - Zachód" (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca),
- po wejściu planu w życie znikają ograniczenia obrotu ziemią rolną (KOWR), a projekt dopuszcza podział na działki od 1 500 m²,
- bezpośredni dojazd od południa istniejącą drogą publiczną, front ok. 58,5 m,
- regularny kształt i teren płaski - różnica wysokości na całej działce 0,9 m,
- jeden właściciel, księga wieczysta bez hipotek i obciążeń,
- roszczenie o odszkodowanie za pas projektowanej linii 110 kV przechodzi na nabywcę.

PLAN MIEJSCOWY - CO PRZEWIDUJE PROJEKT:
Gmina Baranów prowadzi procedurę planu "Holendry Baranowskie - Zachód" (ok. 320 ha, uchwała o przystąpieniu z 26.02.2025 r.), zgodnego ze studium gminy (strefa MN3). Projekt wyłożono 25.08.2026 r., konsultacje społeczne zakończyły się 2.10.2026 r. Przed planem rozpatrzenie uwag, głosowanie Rady Gminy i ocena wojewody - treść i termin uchwalenia nie są jeszcze przesądzone, co cena uwzględnia.
Parametry terenu 43MNW w projekcie:
- minimalna nowa działka 1 500 m², front min. 20 m,
- powierzchnia zabudowy do 15%, biologicznie czynna min. 80%,
- wysokość budynków do 10 m, dachy o nachyleniu do 45°.
Do czasu uchwalenia planu ogólnego gmina nie wydaje warunków zabudowy, więc procedowany plan miejscowy jest jedyną drogą do statusu budowlanego.

OGRANICZENIA - OPISANE WPROST:
- pas technologiczny projektowanej linii 110 kV (po 18 m od osi) - ok. 2 840 m² (ok. 21%), bez budynków, nasypów i wysokiej roślinności; według projektanta planu dopuszczalne dojazdy, place, miejsca postojowe i zieleń niska,
- strefa ochrony konserwatorskiej zabytku archeologicznego AZP 59-61/43 - ok. 1 220 m² (ok. 9%), inwestycje uzgadniane z konserwatorem,
- droga wewnętrzna 6KR (10 m) wzdłuż granicy zachodniej i północnej - ok. 1 430 m² (ok. 10%).
Linię realizuje CPK sp. z o.o. na podstawie decyzji Wojewody Mazowieckiego nr 106/SPEC/2024 z 1.08.2024 r. (ostateczna od 21.05.2026 r.). Decyzja nie odbiera własności, tylko ogranicza korzystanie z pasa - za to przysługuje odszkodowanie ustalane decyzją wojewody i płacone przez inwestora. Roszczenie przechodzi na nabywcę razem z nieruchomością.

DZIAŁKA I DOJAZD:
Prostokąt ok. 57 × 240 m, dłuższą osią północ-południe, prostopadle do autostrady. Od południa przylega do istniejącej drogi publicznej (w projekcie planu 6KDD), wzdłuż granicy zachodniej biegnie droga wewnętrzna na działce drogowej 523/7. Od A2 oddziela ją sąsiedni grunt ok. 0,97 ha, który projekt planu przeznacza na zieleń naturalną. Grunt orny klas RIVa, RIVb i RV (zmiana przeznaczenia nie wymaga zgody ministra - ten wymóg dotyczy klas I-III), niezabudowany, nieogrodzony, bez drzew.

ZAKUP PRZED UCHWALENIEM PLANU:
Do wejścia planu w życie działka jest nieruchomością rolną: nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, a KOWR przysługuje prawo pierwokupu. Przez tę procedurę przeprowadzamy nabywcę. Sprzedający preferuje sprawną ścieżkę: umowa przedwstępna i akt końcowy w ciągu 60 dni.

OTOCZENIE CPK - PORT POLSKA:
Decyzja lokalizacyjna lotniska z 8.01.2025 r. jest ostateczna, umowę na fundamenty terminala CPK podpisało z Budimeksem w czerwcu 2026 r., a otwarcie portu wraz z Koleją Dużych Prędkości Warszawa-CPK-Łódź zaplanowano na 2032 r. W programie drogowym wokół lotniska (ok. 90 km) jest nowy węzeł Baranów na A2 po wschodniej stronie portu, węzeł CPK Wschód i rozbudowa DK50 do węzła Wiskitki (projektowanie od 2026 r., budowa od 2028 r.), a do 2031 r. A2 między Łodzią a Warszawą ma zyskać trzeci pas. Działka leży poza terenem lotniska, poza obszarem wywłaszczeń i poza Programem Dobrowolnych Nabyć CPK.

MEDIA:
W rejonie działki sieć energetyczna i wodociągowa (zabudowa wsi w sąsiedztwie). Projekt planu przewiduje kanalizację, do czasu jej budowy zbiorniki bezodpływowe. Warunki przyłączenia do potwierdzenia u gestorów sieci.

LOKALIZACJA:
- ok. 0,5 km do MOP Baranów przy A2,
- ok. 8 km do węzła A2 Wiskitki (DK50),
- ok. 9 km do Żyrardowa,
- ok. 13 km do węzła A2 Grodzisk Mazowiecki,
- ok. 15 km do Grodziska Mazowieckiego,
- ok. 18 km do Mszczonowa (Park of Poland, parki logistyczne),
- ok. 50 km do centrum Warszawy (ok. 50 minut autostradą),
- ok. 90 km do Łodzi.

NASZYMI OCZAMI, PODSUMOWANIE:
Oferta dla inwestora, który chce kupić grunt na etapie projektu planu i samodzielnie przejść drogę do terenu budowlanego: po wejściu planu w życie możliwy podział na działki pod domy, do tego roszczenie o odszkodowanie za pas linii. Komplet dokumentów (projekt planu z rysunkiem, decyzja lokalizacyjna linii, wypis i wyrys z ewidencji) udostępniamy przed spotkaniem na działce. ZAKUP NA KREDYT?
Oferujemy pomoc Eksperta d.s. Finansów w wyborze najkorzystniejszej formy finansowania spośród ofert wszystkich banków.

TYLKO U NAS, OFERTA NA WYŁĄCZNOŚĆ
Po więcej szczegółów zapraszam do kontaktu: Oliver Wrona, Open Estate Nieruchomości, tel. 516pokaż telefon
Numer oferty: 101/16470/OGS
Nr licencji zawodowej: 23911