Nie ma jeszcze wyników z IV kwartału, ale z danych Związku Banków Polskich wynika, że 2021 rok można uznać za rekordowy pod względem udzielonych kredytów hipotecznych. Tylko w III kwartale br. przyznano ponad 68 tys. „hipotek”, czyli o ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy wyniosła 2,5 mln, a ich łączna wartość przekroczyła 500 mld zł. Widać ogromne zainteresowanie takimi kredytami, warto zatem wyjaśnić istotne kwestie, które pojawią się przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Jedną z nich jest całkowity koszt takiego kredytu.
Na początek warto wyjaśnić, co nazywamy kredytem hipotecznym i co można nim sfinansować. Oddajmy głos ekspertowi.
– Gdy mówimy o kredycie hipotecznym, mamy na myśli tak naprawdę wiele różnych kredytów, takich jak na przykład kredyt mieszkaniowy. Definicję kredytu hipotecznego zawiera Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1027, 2320 zwana dalej: Ustawą o kredycie hipotecznym). Czytamy w niej, że chodzi o kredyt zabezpieczony hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną – wyjaśnia ekspert banku Pekao S.A. – Co można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego? Przede wszystkim kredyt hipoteczny można przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania, działki budowlanej, garażu, domu letniskowego. Można również wykupić mieszkanie komunalne lub zakładowe albo spłacić kredyt zaciągnięty w innym banku – dodaje ekspert.
Każdy, kto chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, spotka się z zagadnieniem „całkowity koszt kredytu hipotecznego”. To istotny termin nie tylko w przypadku kredytów hipotecznych, ale i takich produktów, jak kredyt gotówkowy, pożyczka hipoteczna itd. Z oczywistych względów koncentrujemy się tutaj na kredycie hipotecznym. Czym zatem jest całkowity koszt takiego kredytu? W tym miejscu warto znowu odwołać się do Ustawy o kredycie hipotecznym. W art. 4 pkt 5 można przeczytać, że całkowity koszt kredytu hipotecznego to wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, w szczególności: odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże oraz koszty usług dodatkowych (np. ubezpieczeń). Zgodnie z art. 4 pkt 5b do całkowitego kosztu kredytu hipotecznego nie zalicza się kosztów opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez kredytobiorcę. Przyjrzyjmy się bliżej najważniejszym składowym całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i szerzej — hipotecznych — może być zmienne lub stałe. Pierwsze wiąże się z ryzykiem zmiany stopy procentowej. Wszystko dlatego, że takie oprocentowanie składa się z marży banku i wskaźnika WIBOR. Gdy zmieniają się stopy procentowe, zmienia się również WIBOR, a to wpływa na ratę kredytu. Natomiast w przypadku stałego oprocentowania mamy gwarancję, że przez 5 lat (możliwość przedłużenia na kolejny okres na wniosek kredytobiorcy) decyzja, którą podejmuje Rada Polityki Pieniężnej o zmianie stóp procentowych, nie wpłynie na ratę kredytu.
Do całkowitego kosztu kredytu hipotecznego jest wliczana także prowizja banku. To opłata, która jest pobierana za udzielenie kredytu. Płaci się ją jednorazowo lub jest doliczana do miesięcznej raty. W przypadku niektórych promocyjnych ofert kredytów hipotecznych prowizja może zostać obniżona.
Na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny pojawi się również opłata za wycenę nieruchomości. Konieczne jest bowiem określenie wartości nieruchomości, która stanie się zabezpieczeniem kredytu. Dokonuje jej rzeczoznawca przysłany przez bank. Do tego mogą się pojawić opłaty za inspekcję dokonywaną przez bank w mieszkaniu lub domu.
Kolejny koszt to ubezpieczenia. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym i wysokokwotowym, dlatego bank musi dodatkowo zabezpieczyć zarówno swoje interesy, jak i samego kredytobiorcy. Jedną z polis jest ubezpieczenie spłaty kredytu w przypadku śmierci kredytobiorcy, niezdolności do pracy lub choroby. Bank żąda również, żeby mieszkanie lub dom będące zabezpieczeniem kredytu, objąć dodatkową ochroną. Dlatego wykupywane jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń.
W zależności od banku mogą pojawić się także inne opłaty. Analizując warunki kredytu hipotecznego, warto wziąć je pod uwagę. Nie można zapominać, że w przypadku kredytu hipotecznego bank wymaga wkładu własnego. Jeśli kredytobiorca nie ma odpowiedniej sumy, niektóre banki mogą żądać ubezpieczenia ryzyka wysokiego LtV, natomiast inne mogą podwyższyć marżę kredytu do czasu spłaty wymaganej kwoty wkładu własnego (np. Pekao S.A.). Inna opłata może wiązać się z wystawieniem promesy kredytowej — potwierdzenie banku, że dana osoba uzyskać kredyt w danej wysokości.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) wyraża całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszonego przez kredytobiorcę. RRSO jest wyrażana jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym. Tak to określa Ustawa o kredycie hipotecznym. To oznacza, że całkowity koszt kredytu hipotecznego jest wyrażany właśnie przez wskaźnik RRSO. Jeśli zatem interesuje nas najtańszy kredyt hipoteczny, należy porównywać RRSO „hipotek”, które mają taki sam okres kredytowania i taką samą kwotę. Analizę RRSO ułatwia porównywarka kredytów hipotecznych lub ranking kredytów hipotecznych. Bez problemu można je znaleźć w Internecie.
Kredyt hipoteczny jest skomplikowanym produktem i wiąże się z wieloma formalnościami oraz opłatami. Warto jednak pamiętać, że jest to prawdopodobnie najniżej oprocentowany kredyt na rynku bankowym. Dodatkowo wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza, że kredytobiorca odzyska część poniesionych kosztów.