Problem ten wynika z fundamentalnych różnic w systemach fiskalnych obu państw oraz specyficznej interpretacji umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Podczas gdy w Polsce od lat toczy się burzliwa dyskusja nad wprowadzeniem podatku katastralnego, Dania taki system stosuje od dawna i rygorystycznie egzekwuje go od swoich rezydentów. Wielu Polaków pracujących w Skandynawii nie zdaje sobie sprawy z tego obowiązku, co naraża ich na dotkliwe kary ze strony duńskiego urzędu skarbowego (SKAT).
Mechanizm działania duńskiego podatku od wartości nieruchomości jest precyzyjny i dla wielu właścicieli bardzo kosztowny. Podstawowa stawka podatku wynosi 1 proc. rocznie od wartości nieruchomości, o ile nie przekracza ona progu 3 040 000 koron duńskich (DKK). Przy obecnym kursie walutowym, gdzie jedna korona to około 56-58 groszy, mowa o nieruchomościach wartych do około 1,7 mln zł. Jeśli dom w Polsce jest wart więcej, duński fiskus staje się jeszcze bardziej zachłanny – od nadwyżki ponad wspomniany próg należy odprowadzić aż 3 proc. podatku.
Dlaczego Polacy muszą płacić ten podatek, skoro w Polsce odprowadzają już daninę na rzecz swojej gminy? Klucz leży w definicji "analogicznego podatku". Duńska ustawa przewiduje co prawda zwolnienie z opodatkowania nieruchomości zagranicznych, ale tylko pod warunkiem, że w kraju ich położenia zapłacono podatek o identycznym charakterze – czyli od wartości nieruchomości. Polska nie spełnia tego wymogu, ponieważ polski podatek od nieruchomości jest podatkiem powierzchniowym (liczy się metraż, a nie wartość rynkowa). W efekcie dla SKAT polska danina lokalna nie jest ekwiwalentem ichniejszego podatku katastralnego, co otwiera drogę do pełnego opodatkowania polskiego majątku w Danii.
Warto przypomnieć, że w Danii funkcjonuje również odpowiednik polskiego podatku lokalnego, zwany ejendomsskat, który wpłaca się bezpośrednio do komun (gmin). Jednak to właśnie państwowy ejendomsværdiskat stanowi największe wyzwanie dla ekspatów. System ten jest niezwykle szczelny, a procedura wyceny nieruchomości zagranicznych, choć dopuszcza lokalne uwarunkowania, pozostawia SKAT prawo do samodzielnego oszacowania wartości domu, jeśli przedstawiona przez podatnika dokumentacja nie zostanie zaakceptowana.
Kluczowym pytaniem dla każdego Polaka w Danii jest to, czy w ogóle podlega on pod tamtejszy system podatkowy. O tym decyduje status rezydenta. Zgodnie z ogólnymi zasadami, rezydentem podatkowym w Polsce jest osoba, która posiada tu centrum interesów osobistych lub gospodarczych (tzw. ośrodek interesów życiowych) lub przebywa w kraju dłużej niż 183 dni w roku. Sytuacja komplikuje się, gdy podatnik ma silne powiązania z oboma krajami – na przykład pracuje i mieszka w Danii, ale w Polsce zostawił rodzinę, spłaca kredyt hipoteczny i posiada nieruchomości.
W takich przypadkach stosuje się reguły kolizyjne zawarte w Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Zgodnie z art. 4 ust. 2 lit. a tej umowy, pierwszeństwo ma kraj, z którym podatnik ma ściślejsze powiązania. – Jeśli dana osoba przeniosła całe swoje życie do Danii, tam wynajmuje dom, tam posyła dzieci do szkoły i tam zarabia, staje się duńskim rezydentem – wyjaśniają eksperci. Wówczas automatycznie wpada w ramy nieograniczonego obowiązku podatkowego w Danii, co obejmuje również posiadane w Polsce mieszkania czy domy letniskowe.
Sytuację dodatkowo pogorszyło wejście w życie wielostronnej konwencji MLI (Multilateral Instrument). Od 2021 roku w relacjach polsko-duńskich nastąpiła zmiana metody unikania podwójnego opodatkowania z korzystniejszej metody wyłączenia z progresją na mniej korzystną metodę odliczenia proporcjonalnego. Choć zmiana ta dotyczy głównie dochodów z pracy, wpisuje się w szerszy trend uszczelniania systemów podatkowych i zwiększania transparentności majątkowej między państwami. Dodatkowo, od 1 stycznia 2022 roku, polscy podatnicy mogą korzystać z ulgi abolicyjnej tylko w bardzo ograniczonym zakresie (do kwoty 1360 zł), co sprawia, że jakiekolwiek próby "ucieczki" przed opodatkowaniem zagranicznych dochodów czy majątku stają się niemal niemożliwe.
Należy podkreślić, że Konwencja z 2001 roku w art. 21 ust. 1 wyraźnie stwierdza, że majątek nieruchomy położony w jednym państwie może być opodatkowany w tym państwie. Nie zawiera jednak zapisu, który zabraniałby państwu rezydencji (w tym przypadku Danii) nakładania własnych podatków majątkowych. To właśnie ta interpretacyjna furtka pozwala duńskiemu fiskusowi na pobieranie 1 proc. wartości polskich domów każdego roku.
Mimo rygorystycznych przepisów duński system przewiduje szereg ulg, które mogą nieco złagodzić finansowy cios. Najważniejszą z nich jest ulga dla seniorów. Osoby, które ukończyły 65. rok życia, mogą liczyć na obniżenie stawki podatku o 0,4 pkt proc., co realnie redukuje obciążenie do poziomu 0,6 proc. wartości nieruchomości. Istnieją tu jednak limity kwotowe – zniżka nie może przekroczyć 6000 DKK dla domów całorocznych i 2000 DKK dla domów wakacyjnych. Co więcej, ulga ta jest stopniowo wygaszana dla osób o wysokich dochodach (powyżej 174 600 DKK rocznie dla singli).
Innym istotnym mechanizmem jest zwolnienie na czas przeprowadzki. Podatnik nie musi płacić daniny w krótkim okresie (zazwyczaj do kilku miesięcy) między zakupem nieruchomości a faktycznym wprowadzeniem się do niej, lub między wyprowadzką a sprzedażą. Istnieje również szansa na uzyskanie uznaniowego zwolnienia, jeśli nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania. Ważne jest jednak to, że stan ten musi wynikać z czynników obiektywnych, takich jak klęski żywiołowe czy akty wandalizmu, a nie z winy właściciela czy trwającego remontu. Zwykła modernizacja mieszkania w Polsce nie uprawnia zatem polskiego rezydenta w Danii do zaprzestania płacenia ejendomsværdiskat.
Ciekawie prezentuje się kwestia wynajmu. Jeśli polskie mieszkanie jest wynajmowane, podatnik może zostać całkowicie lub częściowo zwolniony z podatku od wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak braku daniny – w takim scenariuszu pojawia się obowiązek zapłaty podatku od dochodów z najmu, który w Danii jest zazwyczaj znacznie wyższy niż podatek katastralny. Fiskus zawsze znajdzie sposób, by pobrać należność od majątku rezydenta.
Warto również zwrócić uwagę na datę nabycia nieruchomości. Osoby, które stały się właścicielami domów przed 1 lipca 1998 roku, mogą liczyć na obniżenie stawki o 0,2 pkt proc. Z kolei za zamieszkiwanie w nieruchomości przez cały rok przysługuje dodatkowa bonifikata w wysokości 0,4 proc., ale nie więcej niż 1200 DKK rocznie. Są to jednak kwoty marginalne w porównaniu do 1 proc. wartości rynkowej nowoczesnego mieszkania w dużym polskim mieście.
Czy polski kataster uratowałby emigrantów?
Obecna sytuacja Polaków w Danii jest paradoksalna. Gdyby w Polsce wprowadzono powszechny podatek katastralny (od wartości), polscy rezydenci w Danii mogliby prawdopodobnie odliczyć go od duńskiego podatku, unikając podwójnego obciążenia. Dopóki jednak Polska opiera się na podatku powierzchniowym, nasi rodacy w Skandynawii będą traktowani przez SKAT jako właściciele majątku, który nie jest w Polsce "należycie" opodatkowany z punktu widzenia duńskiej definicji.
Dla osób planujących dłuższą emigrację do Danii kluczowe staje się precyzyjne określenie swojej rezydencji podatkowej. Posiadanie certyfikatu rezydencji wydanego przez duński urząd może pomóc w relacjach z polskim fiskusem (ograniczony obowiązek podatkowy w Polsce), ale jednocześnie pieczętuje obowiązek płacenia za polskie nieruchomości w Danii. Z kolei próba ukrycia posiadania majątku w Polsce jest coraz trudniejsza dzięki automatycznej wymianie informacji podatkowych między krajami UE.
W obliczu tych przepisów inwestowanie zarobionych w Danii koron w polskie nieruchomości staje się znacznie mniej opłacalne, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Roczny koszt rzędu 10-20 tysięcy złotych za przeciętnej wartości dom w Polsce, wpłacany do duńskiego budżetu, to realna strata, którą należy uwzględnić w kalkulacji kosztów emigracji. Przykład Danii pokazuje, że brak nowoczesnych rozwiązań podatkowych w Polsce (takich jak system katastralny) może uderzać w obywateli w najmniej oczekiwany sposób, gdy tylko przekroczą oni granice kraju i wejdą w inne systemy prawne.
