Wraz z nadejściem letnich upałów gwałtownie rośnie zainteresowanie montażem urządzeń chłodzących w budynkach wielorodzinnych. Wielu właścicieli lokali żyje w błędnym przekonaniu, że posiadanie prawa własności do mieszkania daje im pełną swobodę w dysponowaniu całą przestrzenią, w tym elewacją czy balkonem. W rzeczywistości instalacja klimatyzatora, zwłaszcza jednostki zewnętrznej, wiąże się z koniecznością poruszania się w gąszczu skomplikowanych przepisów prawa budowlanego oraz cywilnego. Jak zauważa serwis Domiporta.pl, osoby poszukujące własnego „M” na rynku wtórnym powinny już na etapie oględzin zwracać uwagę na możliwość ingerencji w elewację budynku.
Kluczowym dokumentem regulującym kwestie techniczne związane z montażem tego typu urządzeń jest ustawa Prawo budowlane. Dobrą wiadomością dla większości inwestorów indywidualnych jest to, że montaż standardowych urządzeń klimatyzacyjnych zazwyczaj nie wymaga uzyskania formalnego pozwolenia na budowę. Decydującym parametrem określającym zakres obowiązków urzędowych jest w tym przypadku fizyczna wysokość instalowanego urządzenia.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, instalacja urządzeń technicznych o wysokości nieprzekraczającej trzech metrów na obiektach budowlanych nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani nawet zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że typowy klimatyzator domowy, którego jednostka zewnętrzna ma zazwyczaj kilkadziesiąt centymetrów wysokości, mieści się w tych granicach i pod względem urzędowym może być zamontowany bez dopełniania formalności w starostwie. Zwolnienie to dotyczy jednak wyłącznie procedur administracyjnych na szczeblu urzędowym i nie zwalnia z innych obowiązków prawnych.
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy wysokość montowanego urządzenia przekracza wspomnianą granicę trzech metrów. W przypadku instalacji urządzeń o wysokości powyżej trzech metrów, ale nieprzekraczającej dwunastu metrów, inwestor ma ustawowy obowiązek dokonania uprzedniego zgłoszenia robót budowlanych do właściwego starosty. Prace można rozpocząć dopiero po upływie terminu na zgłoszenie sprzeciwu przez organ administracji, a niedopełnienie tego obowiązku stanowi bezpośrednie naruszenie prawa i jest kwalifikowane jako samowola budowlana.
O ile w przypadku domu jednorodzinnego sprawa montażu klimatyzacji jest stosunkowo prosta, o tyle w budownictwie wielorodzinnym pojawia się bariera w postaci prawa własności lokali. Najczęstszym błędem popełnianym przez właścicieli mieszkań jest przekonanie, że zewnętrzna ściana budynku przylegająca do ich lokalu lub przestrzeń balkonu stanowią ich wyłączną własność. Osoby planujące zakup nieruchomości mogą sprawdzić aktualne oferty sprzedaży mieszkań w serwisie Domiporta.pl, pamiętając, że status prawny balkonów i elewacji jest kluczowy dla późniejszych modernizacji.
Ściana zewnętrzna bloku, nawet ta bezpośrednio granicząca z naszym pokojem, jest elementem konstrukcyjnym i estetycznym całego budynku, a więc stanowi współwłasność wszystkich mieszkańców. Sądy apelacyjne wielokrotnie potwierdzały w swoich wyrokach, że nawet ściany konstrukcyjne znajdujące się wewnątrz konkretnego mieszkania należą do nieruchomości wspólnej, ponieważ pełnią funkcję nośną dla całego obiektu. Z tego powodu jakiekolwiek wiercenie w takich ścianach, prowadzenie instalacji czy wieszanie ciężkich urządzeń zewnętrznych wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy nieruchomości.
Podobne kontrowersje przez lata budziła kwestia statusu prawnego balkonów i loggii. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne balkonu trwale połączone z budynkiem stanowią część nieruchomości wspólnej, za której stan odpowiada wspólnota. Choć sama wierzchnia warstwa wykończeniowa i przestrzeń balkonu służą do wyłącznego użytku właściciela mieszkania, to już barierki czy płyta balkonowa są elementami wspólnymi. Warto monitorować artykuly na blogu Domiporta.pl, aby lepiej rozumieć zawiłości związane z własnością nieruchomości.
Przed podjęciem jakichkolwiek działań instalacyjnych należy bezwzględnie wystąpić z pisemnym wnioskiem o wyrażenie zgody do zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Zignorowanie tego kroku i samowolne powieszenie klimatyzatora na elewacji lub konstrukcji balkonu uprawnia zarządcę do żądania natychmiastowego przywrócenia stanu poprzedniego na koszt właściciela lokalu. Wspólnoty coraz częściej rygorystycznie podchodzą do estetyki elewacji oraz problemu hałasu i wibracji generowanych przez pracujące urządzenia, dlatego przed zakupem sprzętu warto zapoznać się z wewnętrznym regulaminem porządku domowego.
Dodatkową pułapką, na którą mogą natknąć się nabywcy lokali na rynku pierwotnym, są zapisy w umowach sprzedaży zawieranych z deweloperami. Firmy deweloperskie bardzo często wprowadzają do umów bezwzględny zakaz ingerencji w elewację budynku przez okres pięciu lat od momentu oddania inwestycji do użytkowania. Wynika to bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, za które sprzedawca odpowiada właśnie przez pięć lat. Jakiekolwiek samodzielne wiercenie w ociepleniu budynku czy naruszenie tynku przez jednego z lokatorów może skutkować utratą gwarancji na całą elewację bloku, co wiąże się z gigantyczną odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec pozostałych współwłaścicieli.
