Jak wynika z danych GUS, liczba mieszkań spółdzielczych własnościowych spada regularnie od lat. W ciągu trzech lat (2013-2016) liczba lokali zmniejszyła się o ponad siedem procent. Ten spadek wynika z regularnego przekształcania mieszkań spółdzielczych we własnościowe oraz niewielkiej liczby nowych mieszkań spółdzielczych pojawiających się na rynku. A z pewnością proces ten przyśpieszył za sprawą przekształcania użytkowania wieczystego we własność.
W pierwszym półroczu 2019 roku oddano do użytkowania zaledwie 750 mieszkań spółdzielczych. W tym samym okresie wystawiono jedynie 867 pozwoleń na budowę bądź dokonano zgłoszenia z projektu budowlanego. Co sprawia, że mieszkań spółdzielczych z roku na rok jest coraz mniej? Czy opłaca się je kupować?
Ceny mieszkań z rynku wtórnego drożeją systematycznie od 2017 roku w największych miastach Polski. Ich wysokie ceny (niejednokrotnie wyższe niż mieszkań o podobnych parametrach z rynku pierwotnego) to głównie zasługa bardzo dobrej lokalizacji w centrach miast i w pobliżu węzłów komunikacyjnych.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe pod względem przeprowadzenia sprzedaży nie różni się znacząco od lokalu własnościowego. Różnica polega najczęściej na braku założonej księgi wieczystej w przypadku mieszkania spółdzielczego, co jest utrudnieniem podczas starania się o kredyt mieszkaniowy.
Wśród wad mieszkań spółdzielczych własnościowych można jeszcze wymienić możliwe (choć nie jest to reguła) wyższe opłaty niż w przypadku mieszkań własnościowych. Wyższe opłaty wynikają ze struktury zarządzającej spółdzielnią. Większość istniejących jeszcze spółdzielni posiada bardzo rozbudowany system pracowników spółdzielni: prezesów (oraz zastępców), księgowych, pracowników administracji oraz działu technicznego. Wynagrodzenie tych osób jest zbierane właśnie z właśnie z opłat lokatorów.
W przypadku chęci nabycia mieszkania spółdzielczego należy sprawdzić parę istotnych informacji, które umożliwią bezproblemowe przeprowadzenie transakcji. W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości należy przygotować odpowiednie dokumenty. Są to:
- dokument potwierdzający prawo własności zbywcy; nieruchomość spółdzielcza nie musi mieć księgi wieczystej, by móc nią swobodnie dysponować, ale mimo to zbywca musi w jakiś sposób udowodnić swoje prawo użytkowania lokalu. Może nim być przydział lokalu, orzeczenie sądu o nabyciu spadku, akt notarialny nabycia, akt notarialny darowizny bądź notarialny przydział spadku;
- zaświadczenie ze spółdzielni; to niezwykle ważny dokument określający prawo własnościowe do lokalu. Ponadto zaświadczenie zawiera informacje dotyczące poniesionego przez lokatora wkładu budowlanego oraz tego, czy wszystkie należności płatne względem spółdzielni są uregulowane. W zaświadczeniu powinna znaleźć się również informacja o tym, czy dla lokalu jest założona księga wieczysta bądź czy nie ma żadnych przeciwwskazań, by mogła zostać założona. Zaświadczenie ze spółdzielni najczęściej jest wystawiane z datą ważności - około 30 dni;
- księga wieczysta; jeżeli dla nieruchomości jest prowadzona KW, w czasie transakcji sprzedaży jest ona ważnym źródłem informacji o nieruchomości. Są w niej wymienieni między innymi wszyscy właściciele, współwłaściciele, pełnomocnicy oraz wpisana jest hipoteka. Warto zauważyć, że potrzebna będzie również KW dla gruntu.
W przypadku sprzedaży nieruchomości rzecz jasna nie jest wymagany ostatni wymieniony dokument, ale jego brak trzeba będzie trzeba szybko nadrobić, ponieważ ustawa o księgach wieczystych i hipotekach informuje, że w przypadku przeprowadzenia transakcji nieruchomości na lokalach nieposiadających KW, należy ją "niezwłocznie" założyć. Zadanie to spada na dotychczasowego właściciela bądź na nabywcę.
Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe? By myśleć o szybkiej i opłacalnej sprzedaży mieszkania spółdzielczo-własnościowego przede wszystkim należy uporządkować wszystkie dokumenty oraz upewnić się o braku zaległości w opłatach. Przede wszystkim trzeba założyć księgę wieczystą dla lokalu (co opisaliśmy wcześniej) oraz uzyskać własność gruntu, jeżeli do tej pory udział w gruncie był nieosiągalny z powodu użytkowania wieczystego.
Uporządkowanie własności do lokalu przyśpieszy i ułatwi całą transakcję, ale również wpłynie na mocną pozycję sprzedającego w trakcie negocjacji ceny.