Umowa rezerwacyjna mieszkania - kiedy ją podpisać i co powinna zawierać?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest częstą formą wstępnej gwarancji, zwłaszcza w przypadku wyjątkowo atrakcyjnej nieruchomości na rynku. Poza tym, jest zwykle pisemnym potwierdzeniem chęci zakupu lokalu, to dzięki niej można określić także terminy ewentualnych zobowiązań obu stron. Jak sporządzić umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna mieszkania to wstępne porozumienie zawierane przed umową przedwstępną lub deweloperską. Zasady dotyczące zawarcia umowy między kupującym, a sprzedającym nie są dokładnie określone - główne założenia umowy opierają się przede wszystkim na zasadzie swobody umów/kontraktowania wyrażonej w przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego, a także innych przepisach tego aktu.

Umowa rezerwacyjna mieszkania - co oznacza i kiedy ją podpisać?

Umowa rezerwacyjna podpisywana jest przed kupnem mieszkania z rynku pierwotnego (zwykle, gdy lokal jest niewykończony lub gdy chcemy go kupić w początkowej fazie budowy) albo wtórnego (zwłaszcza, gdy właściciel chce sprzedać mieszkanie po wyjątkowo atrakcyjnej cenie). Najczęściej umowy rezerwacyjne na mieszkanie podpisuje się z deweloperami, którzy rozpoczynają budowę nowego osiedla czy nieruchomości. Ze względu na duży popyt, takie lokale mogą bardzo szybko zniknąć z rynku - wtedy też zdecydowani kupujący mogą podpisać taką umowę, dzięki której mają pewność, że przez jakiś czas mieszkanie nie zostanie sprzedane innej osobie. Umowa rezerwacyjna niekiedy pomaga także w uzyskaniu decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego przez bank - musi jednak zawierać wszystkie niezbędne informacje, a zwłaszcza koszty zakupu oraz dane właściciela nieruchomości. Dodatkowo umowę rezerwacyjną można podpisać także w ramach wynajmu lokalu.  

Istnieją dwa typy umów rezerwacyjnych: bez elementów umowy przedwstępnej oraz z elementami umowy przedwstępnej. Pierwszy typ dotyczy samej niezobowiązującej deklaracji chęci zakupu mieszkania. "Czysta" umowa oznacza, że kupujący rezerwuje mieszkanie i w każdej chwili może się z tej decyzji wycofać. Strony wtedy nie zobowiązują się do podpisania właściwej umowy. W tym przypadku jednak należy liczyć się z tym, że zaliczka czy opłata rezerwacyjna może przepaść. 
Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej jest równoznaczna z obowiązkiem podpisania umowy. Umowa ta też zabezpiecza strony na wypadek uchylania się od wykonania zobowiązania. Na tej podstawie można dochodzić np. naprawienia szkody, którą poniosła jedna ze stron przez to, że liczyła na zawarcie kolejnej umowy.  

Jak napisać umowę rezerwacyjną? 

Umowa rezerwacyjna jest jedynie formą umowy cywilnoprawnej i nie ma swojej prawnej definicji. Nie ma więc jednego, ustalonego prawnie wzoru zawierania takiej umowy. Dlatego ważne jest, by w umowie znalazło się jak najwięcej uregulowanych kwestii. 

Chociaż umowa rezerwacyjna, nie jest umową docelową, a jej zakres nie jest prawnie określony, to musi ona spełniać określone warunki. Dzięki niej zarówno kupujący, jak i sprzedawca zabezpieczają swoje interesy w przypadku konfliktu. Zazwyczaj zawierana jest ona na minimum jeden miesiąc. 
Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania? 

Ze względu na brak regulacji prawnych w umowie rezerwacyjnej mogą zostać zawarte różnego rodzaju kwestie i nie ma jednego, odpowiadającego wszystkim wzoru umowy rezerwacyjnej. Warto zadbać, by dokument poruszał jak najszerszy zakres praw i obowiązków obydwu stron. Zalecane jest uwzględnienie przede wszystkim następujących elementów: 

  • Dane osobowe stron (imię, nazwisko, serię i numer dowodu osobistego bądź w ostateczności numer PESEL, adres, telefon, 
  • Szczegóły transakcji (rodzaj nieruchomości, adres, numer księgi wieczystej, metraż) i składowe transakcji (mieszkanie/dom, udział w gruncie, miejsce postojowe lub garaż), 
  • Data i miejsce zawarcia umowy, 
  • wyjaśnienie terminu "rezerwacja" w zawieranej umowie, 
  • łączna cena nieruchomości, której dotyczy umowa, 
  • numer rachunku bankowego i harmonogram płatności, 
  • terminy zawarcia umów deweloperskiej, 
  • niekiedy termin wydania nieruchomości, 
  • oświadczenia właściciela - dotyczące stanu prawnego nieruchomości wskazanej w księdze wieczystej, braku zaległości finansowych i tego, że sprzedawana nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich, 
  • informacja o bezciężarowym wydzieleniu nieruchomości (jeśli zabezpieczona jest kredytem deweloperskim), 
  • potwierdzenie wpłaty opłaty rezerwacyjnej bądź zaliczki, 
  • załączniki (np. zdjęcia nieruchomości), 
  • wskazanie sądu właściwego w przypadku powstania konfliktu między nabywcą i sprzedającym, 
  • konsekwencje ponoszone przez strony w przypadku niewywiązania się z umowy (kary umowne lub konieczność wpłaty zaliczki lub zadatku), 
  • parafki podpisów na każdej stronie umowy oraz pełen podpis na ostatniej stronie. 

Dodatkowo należy określić czy będzie to najem zwykły, okazjonalny czy instytucjonalny. W umowach dotyczących najmu powinna znaleźć się także informacja na temat wysokości czynszu, terminu i sposobu wnoszenia opłat oraz zobowiązanie właściciela, że w najbliższym czasie czynsz nie zostanie podwyższony. Ponadto w umowie najmu określa się terminy wprowadzenia się lokatora do mieszkania oraz zobowiązanie najmującego dotyczące umożliwienia przeprowadzki i przygotowania mieszkania do wynajmu. 

Zabezpieczenie finansowe umowy rezerwacyjnej - zadatek, zaliczka, opłata rezerwacyjna 

Opłata rezerwacyjna to pewnego rodzaju forma zapłaty, który przepada na korzyść właściciela nieruchomości, gdy przyszły lokator zdecyduje się zrezygnować z zakupu. Przepada też w momencie, gdy właściciel odstąpi od podpisania właściwiej umowy - pieniądze otrzymuje wtedy niedoszły lokator lub kupujący mieszkanie. Opłata rezerwacyjna zazwyczaj wynosi od 2 do 20 tysięcy złotych. 

Formą zabezpieczenia finansowego w ramach umowy rezerwacyjnej może być np. zadatek. Zgodnie z Kodeksem cywilnym w razie niewykonania umowy przez jedną stronę, druga może żądać podwójnej wysokości włożonego przez siebie zadatku

Z kolei w przypadku zaliczki brak wykonania umowy skutkuje zwrotem pełnej sumy pieniędzy dla osoby, która je wpłaciła, bez dodatkowego "odszkodowania", jak ma to miejsce w zadatku. Zadatek, opłata rezerwacyjna czy zaliczka są zazwyczaj włączane w poczet ceny sprzedaży, jeśli dojdzie do wykonania umowy rezerwacyjnej - kwestia ta musi zostać jednak zaznaczona w umowie rezerwacyjnej. Należy wystrzegać się umów, które w swoim wzorze mają zaznaczone „cena sprzedaży + umowa rezerwacyjna/zaliczka”, ponieważ takie sformułowanie może oznaczać, że kupujący ponosi dodatkowy koszt zawarcia umowy rezerwacyjnej, a wniesiona kwota nie wchodzi w poczet kwoty całej transakcji. 

Jakie dokumenty powinien przedstawić sprzedający? 

Zanim podpiszemy umowę rezerwacyjną z deweloperem lub sprzedającym należy sprawdzić stan prawny lokalu. Najłatwiej zweryfikować to, gdy na nieruchomość założona jest księga wieczysta. Wtedy wystarczy poprosić o wgląd w aktualny wpis, który potwierdza faktycznego właściciela nieruchomości. Ponadto księgi wieczyste są jawne i każdy z nas ma prawo do ich wglądu. Księgi udostępnione są m.in. na stronie ministerstwa sprawiedliwości - ekw.ms.gov.pl

Innym, podstawowym dokumentem, który powinien zostać przedstawiony przez sprzedającego to umowa nabycia lokalu oraz dokument potwierdzający jego aktualne prawo do danej nieruchomości. Dokument nabycia to m.in. akt notarialny dotyczący umowy sprzedaży lub darowizny albo dokument potwierdzający nabycie spadku. 

Dokument nabycia może jednak pochodzić sprzed kilku lat, dlatego warto sprawdzić, czy sprzedający posiada aktualne zaświadczenia potwierdzające jego obecne prawo do nieruchomości. Zazwyczaj jest to zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową (w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu) lub odpis z księgi wieczystej (lokale hipoteczne). Przy kolejnych umowach sprzedawca musi przedstawić dodatkowe dokumenty jak zaświadczenie z urzędu potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany w danym lokalu. 

Brak regulacji prawnych dotyczących zawierania i formy umowy rezerwacyjnej pociąga za sobą pewne konsekwencje. Duża dowolność w konstrukcji umowy sprawia, że jako nabywcy, musimy zwracać szczególną ostrożność na treść zapisanych zobowiązań. Podpisanie umowy rezerwacyjnej najbardziej korzystne jest w przypadku osób, które nie otrzymały jeszcze kredytu na mieszkanie, a już upatrzyły swoje wymarzone lokum - taki dokument można przedstawić w banku starając się o kredyt, co może zwiększyć nasze szanse na otrzymanie pożyczki. 

Więcej o: