Mieszkanie na wynajem to kwestia, na której właściciele nieruchomości i najemcy patrzą z dwóch perspektyw. Planowane zmiany w prawie mają na celu załatanie luki, która przez lata stawiała najemców w niezwykle trudnej sytuacji podczas realizacji wielkich inwestycji infrastrukturalnych. Obecnie system wywłaszczeń i odszkodowań koncentruje się niemal wyłącznie na właścicielach nieruchomości. Tymczasem osoby wynajmujące mieszkania, choć bezpośrednio dotknięte koniecznością przeprowadzki, często pozostawały bez realnego wsparcia ze strony państwa czy inwestora. Senacki projekt nowelizacji ustawy o transporcie kolejowym ma to zmienić, wprowadzając mechanizmy osłonowe dedykowane właśnie tej grupie.
Kluczowym elementem nowych regulacji jest rozszerzenie ochrony na osoby, które nie posiadają tytułu własności do zajmowanego lokalu, ale zamieszkują go na podstawie ważnej umowy najmu. W obliczu konieczności przejęcia budynku pod budowę nowej trasy kolejowej to na inwestorze spocznie obowiązek sfinansowania kosztów najmu lokalu zastępczego. Zgodnie z propozycją, takie wsparcie finansowe ma być udzielane przez okres maksymalnie 12 miesięcy. To istotna zmiana, która daje lokatorom czas na stabilizację sytuacji życiowej w nowym miejscu bez nagłego obciążenia domowego budżetu dodatkowymi kosztami wynikającymi z przymusowej relokacji.
Impulsem do przygotowania nowych przepisów stały się realne problemy napotkane podczas realizacji najbardziej skomplikowanych projektów w kraju. Autorzy projektu wprost odwołują się do doświadczeń związanych z budową tunelu średnicowego pod Łodzią. Inwestycja ta, prowadzona w gęstej zabudowie miejskiej, obnażyła słabość obecnego systemu. Przypomnijmy, że w przeszłości lokatorzy kamienic znajdujących się na trasie maszyny drążącej TBM często znajdowali się w próżni prawnej, nie będąc formalnie stronami postępowań administracyjnych.
– W praktyce realizacji inwestycji publicznych, zwłaszcza tych prowadzonych w obszarach silnie zurbanizowanych, coraz częściej dostrzegamy problem niedostatecznej ochrony lokatorów – wskazują autorzy nowelizacji. Podkreślają oni, że choć najemcy formalnie nie biorą udziału w procesach decyzyjnych dotyczących lokalizacji inwestycji, to de facto oni najmocniej odczuwają skutki konieczności natychmiastowego opuszczenia swoich domów. Brak jasnych reguł wsparcia prowadził dotychczas do licznych konfliktów społecznych i protestów, które potrafiły na wiele miesięcy sparaliżować kluczowe dla państwa projekty.
Nowe podejście ma być rozwiązaniem typu win-win. Z jednej strony lokatorzy otrzymują gwarancję bezpieczeństwa finansowego i dach nad głową o podobnym standardzie. Z drugiej strony inwestor zyskuje narzędzie do szybszego i sprawniejszego oczyszczania terenu pod budowę. Senatorowie argumentują, że wprowadzenie jasnego mechanizmu pokrywania kosztów lokali zamiennych pozwoli na skrócenie czasu potrzebnego na opróżnienie budynków, co bezpośrednio przełoży się na efektywność ekonomiczną całego przedsięwzięcia.
Wprowadzenie dopłat do najmu dla lokatorów budziło pytania o możliwe nadużycia, jednak projektodawcy przewidzieli mechanizmy zabezpieczające. System ma być skonstruowany tak, aby chronić inwestora przed roszczeniami osób, które próbowałyby wykorzystać sytuację, wprowadzając się do lokali przeznaczonych do przejęcia jedynie tymczasowo i w celu wyłudzenia wsparcia. Mechanizm weryfikacji ma jasno oddzielać stałych mieszkańców od osób pojawiających się w nieruchomości tuż przed wydaniem decyzji o lokalizacji linii kolejowej.
Oprócz kwestii stricte lokatorskich nowelizacja wprowadza także istotne zmiany w zakresie elastyczności prowadzenia samych inwestycji. Nowe przepisy mają dać wojewodom możliwość zmiany wydanych już decyzji o lokalizacji linii kolejowej. Taka ścieżka będzie możliwa w sytuacjach, gdy pojawią się nowe, niemożliwe do przewidzenia wcześniej okoliczności techniczne lub geologiczne. To kolejna lekcja z budowy tuneli pod miastami, gdzie stan techniczny fundamentów starych kamienic często okazuje się gorszy, niż zakładały to wstępne ekspertyzy.
Wprowadzenie tych zmian oznacza, że proces przejmowania nieruchomości pod infrastrukturę kolejową stanie się bardziej przewidywalny. Dla rynku nieruchomości i sektora transportowego to sygnał, że państwo zaczyna dostrzegać społeczne koszty modernizacji kraju. Choć 12-miesięczny okres wsparcia jest limitem górnym, ma on stanowić wystarczający bufor bezpieczeństwa dla tysięcy osób, które w najbliższych latach mogą znaleźć się na trasie wielkich projektów, takich jak chociażby inwestycje związane z Centralnym Portem Komunikacyjnym czy dalszą rozbudową sieci szybkich kolei.
