Decyzja o zadłużeniu się na dekady wymaga nie tylko zdolności kredytowej, ale przede wszystkim świadomości całkowitych kosztów obsługi długu. Analitycy rynku finansowego zwracają uwagę, że kluczowym parametrem determinującym wysokość miesięcznego obciążenia jest okres kredytowania.
– Generalnie im dłuższy okres spłaty, tym niższa będzie rata, ale całkowite koszty staną się wyższe – czytamy w analizie ekspertów.
Specjaliści podkreślają również, że choć wydłużenie okresu spłaty daje chwilowy oddech portfelowi, w długim terminie oznacza oddanie bankowi drugiego, a czasem nawet trzeciego mieszkania w odsetkach.
Wysokość raty przy kredycie o wartości 400 tys. zł jest wypadkową wielu zmiennych, z których najważniejsze to aktualne stopy procentowe oraz marża banku. Przyjmując założenie rynkowe z oprocentowaniem na poziomie 7 proc., miesięczne obciążenie budżetu domowego zmienia się drastycznie wraz z wybranym horyzontem czasowym. Przy kredycie rozłożonym na 15 lat rata wyniesie orientacyjnie 3 595 zł, co pozwala szybciej uwolnić się od długu, ale wymaga znacznie wyższych dochodów.
Wydłużenie tego okresu do 30 lat obniża miesięczną płatność do około 2 661 zł. To kusząca perspektywa dla osób balansujących na granicy zdolności kredytowej, jednak ma swoją ukrytą cenę. Aby w ogóle myśleć o takim finansowaniu, singiel musi wykazać dochód netto na poziomie 5 500–7 000 zł. W przypadku par banki oczekują wpływów rzędu 4 000 zł na rękę od każdej z osób.
Warto również zwrócić uwagę na mechanizm rat malejących, który w początkowej fazie jest bardziej obciążający, ale finalnie tańszy.
– Raty malejące złożone są z równej części kapitałowej oraz części odsetkowej, która maleje. Pierwsze raty są wysokie, ale z czasem stają się coraz niższe – wyjaśniają autorzy raportu.
Przy wspomnianych parametrach (400 tys. zł na 30 lat, 7 proc.), startowa rata malejąca to wydatek rzędu 3 500 zł. Wymaga to jednak zbudowania solidniejszej poduszki finansowej i wyższej zdolności kredytowej w oczach analityka bankowego.
Najbardziej szokujące dla przeciętnego konsumenta są wyliczenia całkowitego kosztu kredytu (CKK). To suma, którą realnie oddajemy bankowi po doliczeniu wszystkich odsetek, prowizji, ubezpieczeń i kosztów okołokredytowych. Przy oprocentowaniu 7,5 proc. i ratach równych, pożyczenie 400 tys. zł na 30 lat oznacza konieczność oddania łącznie aż 1,01 mln zł. Oznacza to, że za każdą pożyczoną złotówkę oddajemy bankowi ponad 2,50 zł.
Dla porównania, ten sam kredyt spłacony w ciągu 10 lat (przy racie ok. 4 750 zł) zamknie się w kwocie całkowitej 570 tys. zł. Różnica wynosi blisko pół miliona złotych – to cena, jaką płacimy za "niską" ratę rozłożoną na trzy dekady.
Eksperci sugerują kilka strategii na obniżenie tych kosztów. Jedną z nich jest wniesienie wyższego wkładu własnego. Posiadanie 20 proc. wartości nieruchomości (100 tys. zł) otwiera drogę do negocjacji niższej marży, co może zredukować ratę z poziomu 2 800 zł do około 2 400 zł.
– Przed rozpoczęciem nadpłacania należy jednak sprawdzić, czy bank umożliwia dokonanie wcześniej spłaty zobowiązania, a za fakt nadpłaty nie pobiera dodatkowej prowizji – ostrzegają specjaliści.
Nadpłacanie kredytu, nawet niewielkimi kwotami, jest najskuteczniejszą metodą walki z odsetkami. Każda dodatkowa wpłata pomniejsza kapitał, od którego naliczane są kolejne odsetki, co wywołuje efekt kuli śnieżnej i drastycznie skraca okres kredytowania.
Warto pamiętać, że kredyt hipoteczny to produkt złożony. Oprócz oprocentowania nominalnego, kluczowe jest wskaźnik RRSO, uwzględniający wszystkie koszty dodatkowe, w tym ubezpieczenie na życie czy wycenę nieruchomości. Decyzja o zadłużeniu powinna być więc poprzedzona chłodną kalkulacją, a nie emocjami związanymi z wizją nowego mieszkania.
Historia kredytów hipotecznych w Polsce to fascynujące zwierciadło przemian gospodarczych ostatnich trzech dekad. Jeszcze w latach 90., przy szalejącej inflacji, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych sięgało kilkudziesięciu procent, co czyniło je produktem dostępnym dla garstki. Prawdziwy boom nastąpił po wejściu Polski do Unii Europejskiej, kiedy to pojawiły się kredyty walutowe (słynne franki), a następnie tanie kredyty złotowe oparte na niskim WIBOR-ze. Współczesny mechanizm kredytowy opiera się na koncepcji "pieniądza w czasie" – bank sprzedaje nam dostęp do kapitału tu i teraz, w zamian za premię płatną w przyszłości. Co ciekawe, mimo rosnących cen nieruchomości, relacja średniego wynagrodzenia do ceny metra kwadratowego w Polsce fluktuuje, ale dostępność kredytowa pozostaje głównym motorem napędowym rynku deweloperskiego.
