Podatek od nieruchomości jest powszechną daniną, która dotyczy milionów Polaków. Zobowiązani do jego płacenia są zarówno osoby fizyczne posiadające mieszkania, domy i inne obiekty na swoich działkach, jak i osoby prawne, takie jak spółki. Wysokość podatku nie jest jednolita w całym kraju.
Rady gmin w drodze uchwał decydują o konkretnych stawkach podatku od nieruchomości na swoim terenie. Minister finansów wyznacza jedynie górne granice tych podatków w corocznym obwieszczeniu, jak informuje portal Biznes.gov.pl. Samorządy mają zatem swobodę w kształtowaniu polityki podatkowej w zakresie nieruchomości, o ile mieszczą się w ustawowych limitach.
W 2025 roku stawki maksymalne podatku od nieruchomości wzrosły o około 2,7 procent w porównaniu do roku poprzedniego. Dla przykładu, maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych i mieszkań wynosi obecnie 1,19 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Z kolei budynki wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej mogą być opodatkowane maksymalnie kwotą 34 zł za metr kwadratowy.
Osoby fizyczne płacą podatek od nieruchomości w czterech ratach w ciągu roku. Terminy płatności przypadają na 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada. Już wkrótce upłynie termin pierwszej raty za 2025 rok.
Warto zwrócić uwagę na wyjątek dotyczący niskich kwot podatku. Jeśli należność nie przekracza 100 złotych, cała suma musi zostać uregulowana jednorazowo w terminie pierwszej raty, czyli właśnie do 15 marca.
Odmienne zasady obowiązują pozostałych podatników, takich jak spółki. Są oni zobowiązani do płacenia podatku w miesięcznych ratach, proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, z terminem do 15 dnia każdego miesiąca. Specjalne przepisy dotyczą również sytuacji współwłasności nieruchomości przez osobę fizyczną i prawną – wówczas osoba fizyczna opłaca podatek według zasad obowiązujących osoby prawne.
Od 1 stycznia 2025 roku weszły w życie istotne zmiany w definicjach obiektów budowlanych na potrzeby podatku od nieruchomości. Dotychczas przepisy podatkowe odwoływały się do definicji zawartych w prawie budowlanym. Obecnie definicje budynku i budowli zostały bezpośrednio wprowadzone do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Zgodnie z nowymi przepisami, budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, posiadający dach i fundamenty oraz instalacje. Natomiast budowle zostały podzielone na kilka grup obiektów budowlanych, które powstały w wyniku robót budowlanych.
Do budowli zaliczają się między innymi obiekty niebędące budynkami, wymienione w nowym załączniku nr 4 do ustawy (zawierającym 28 pozycji), a także elektrownie wiatrowe, fotowoltaiczne, biogazownie, magazyny energii oraz przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym te służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków. Stawka podatku od budowli wynosi 2 procent jej wartości.
Problem wysokiego opodatkowania budynków gospodarczych
Szczególnie niekorzystna sytuacja dotyczy właścicieli tzw. budynków pozostałych. Są to obiekty niemieszkalne, niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą, takie jak szopy, komórki czy garaże. Stawki podatku dla tych budynków mogą być nawet dziesięciokrotnie wyższe niż dla budynków mieszkalnych.
Problem ten zwrócił uwagę Rzecznika Praw Obywatelskich pod koniec 2024 roku. W skardze mieszkańca Olsztyna opisano sytuację, gdzie zgodnie z uchwałą Rady Miasta stawka podatku od budynku mieszkalnego wynosiła 1,15 zł za metr kwadratowy, a od pozostałych budynków aż 11,17 zł za metr kwadratowy.
W praktyce oznacza to, że właściciel niewielkiej, 20-metrowej szopy na opał w 2024 roku płacił wyższy podatek (223,40 zł przy maksymalnej stawce) niż właściciel domu o powierzchni 100 metrów kwadratowych (115 zł przy maksymalnej stawce). W 2025 roku maksymalna stawka dla budynków pozostałych wzrosła do 11,48 zł za metr kwadratowy.
"Oznacza to, że podatek od budynków, gdzie przechowuje się np. opał, żywność czy narzędzia gospodarskie, jest w wielu przypadkach wyższy od podatku od dużego budynku mieszkalnego" - alarmował Rzecznik Praw Obywatelskich.
Interwencja Rzecznika Praw Obywatelskich
Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich podkreśliło, że wiele rad gmin, chcąc uniknąć sporów z podatnikami, ustala stawkę podatku od nieruchomości dla "budynków pozostałych" w bardziej korzystnej proporcji. Dzięki temu właściciele takich budynków w niektórych gminach płacą niższe podatki.
Sytuacja ta budzi jednak poważne wątpliwości co do zgodności z zasadami konstytucyjnymi. Dlatego dyrektor Zespołu Prawa Administracyjnego i Gospodarczego BRPO, Piotr Mierzejewski, zwrócił się do dyrektora Departamentu Podatków Dochodowych w Ministerstwie Finansów z prośbą o stanowisko w tej sprawie.
Warto przypomnieć, że w ostatnich tygodniach pojawiły się doniesienia o potencjalnym wprowadzeniu podatku katastralnego, co mogłoby znacząco zwiększyć obciążenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości. Rząd jednak zdementował te informacje, zaprzeczając planom wprowadzenia takiej daniny.
System opodatkowania nieruchomości w Polsce jest złożony i zróżnicowany. Wysokie opodatkowanie budynków gospodarczych w porównaniu do budynków mieszkalnych budzi kontrowersje i pytania o sprawiedliwość podatkową. Właściciele nieruchomości powinni sprawdzić stawki obowiązujące w ich gminach i terminowo regulować zobowiązania podatkowe, pamiętając o zbliżającym się terminie pierwszej raty - 15 marca.
