Raport "Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2024 r." opublikowany przez PIE we wtorek wskazuje na istotne zmiany zachodzące na polskim rynku nieruchomości. Chociaż ceny mieszkań wciąż rosną - średnio o 10,9 proc. na rynku pierwotnym i 11,2 proc. na rynku wtórnym w ujęciu rocznym - to w porównaniu kwartał do kwartału dynamika wzrostu wyraźnie spadła. Na rynku pierwotnym tempo wzrostu obniżyło się o 2,8 punktu procentowego, natomiast na rynku wtórnym aż o 6,1 punktu procentowego.
W większości miast wojewódzkich odnotowano jednocyfrowe wzrosty cen w skali roku. Wyjątkami są Gdańsk, Wrocław i Warszawa, gdzie na rynku deweloperskim wzrosty przekroczyły 10 proc. W stolicy wzrost cen wyniósł 13,4 proc. na rynku pierwotnym i 7,7 proc. na rynku wtórnym. Na rynku wtórnym jedynie Gdynia zanotowała wzrost cen przekraczający 10 proc.
Jędrzej Lubasiński, analityk PIE cytowany w raporcie, przewiduje, że w kolejnych kwartałach wzrost cen powinien zmierzać do poziomów jednocyfrowych we wszystkich miastach. Obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej spodziewane są dopiero w drugiej połowie 2025 roku, co oznacza, że zdolność kredytowa Polaków nie zwiększy się szybko. Jednocześnie rosnące wynagrodzenia powinny utrzymać ją na poziomie podobnym do tego z czwartego kwartału ubiegłego roku.
Lubasiński zauważa, że brak wzrastającego popytu przy nieznacznie spadającej podaży powinien doprowadzić do dalszej stabilizacji cen mieszkań w Polsce. Taka sytuacja może przynieść ulgę potencjalnym nabywcom, którzy w ostatnich latach zmagali się z gwałtownymi wzrostami cen.
Jeśli chodzi o rynek najmu, w siedmiu największych miastach Polski ceny wzrosły średnio o 1,5 proc. w porównaniu rok do roku. To podobny wzrost jak w poprzednich kwartałach. W ujęciu kwartalnym odnotowano nawet spadek cen najmu o 1 proc.
W najpopularniejszym segmencie mieszkań o powierzchni 40-60 metrów kwadratowych, stanowiącym około 40-45 proc. oferty, przeciętna cena najmu wyniosła 2,7 tys. zł w sześciu największych miastach poza Warszawą i 3,7 tys. zł w stolicy. Ceny najmu w Warszawie utrzymują się na poziomie zbliżonym do końca 2023 roku.
Znaczące zmiany nastąpiły w dostępności mieszkań na wynajem. W siedmiu największych miastach Polski liczba mieszkań oferowanych na wynajem w czwartym kwartale 2024 roku była niższa o 17 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. W sześciu największych miastach poza Warszawą spadek wyniósł średnio 15 proc., natomiast w samej stolicy 7 proc.
Porównując polski rynek nieruchomości do innych w regionie, analitycy PIE zauważyli, że w czwartym kwartale 2024 roku największe roczne wzrosty cen miały miejsce w największych miastach Czech i Polski. W Gdańsku ceny na obu rynkach wzrosły średnio o 14 proc., podobnie jak w czeskich miastach Pilzno i Brno, gdzie wzrost wyniósł około 13 proc. Dwucyfrowe wzrosty cen zaobserwowano również w Warszawie, Bratysławie, Pradze i Libercu. Najwolniej ceny rosły w Estonii - zarówno w Tallinie, jak i w Tartu zmiany cen oscylowały wokół 1 proc.
Tomasz Mądry, analityk PIE cytowany w raporcie, podkreśla, że najwyższe ceny nieruchomości w regionie występują w Czechach. Najdroższym dużym miastem w czwartym kwartale 2024 roku była Praga, gdzie średnia cena jednego metra kwadratowego wynosiła 5,6 tys. euro. Inne miasta droższe od Warszawy (gdzie średnia cena za metr kwadratowy to 4,3 tys. euro) to Brno (4,6 tys. euro za metr kwadratowy). Również w Bratysławie za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić ponad 4 tys. euro. W pozostałych dużych miastach Europy Środkowo-Wschodniej ceny ukształtowały się w przedziale 2,2-4 tys. euro za metr kwadratowy.
Polski Instytut Ekonomiczny to publiczny think tank ekonomiczny, który przygotowuje raporty, analizy i rekomendacje dotyczące kluczowych obszarów gospodarki oraz życia społecznego w Polsce.