Rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych od dekad pełni rolę globalnego barometru nastrojów inwestycyjnych i trendów konsumenckich. Gdy za oceanem dochodzi do przesilenia, Europa i reszta świata zazwyczaj z uwagą śledzą te sygnały, szukając w nich zapowiedzi nadchodzących zmian u siebie. Najnowsze prognozy amerykańskich ekonomistów na 2026 rok, opublikowane przez National Association of REALTORS (NAR), wskazują na wyraźne ożywienie i powolny powrót do równowagi po latach stagnacji wywołanej wysokimi stopami procentowymi.
Z analizy przedstawionej przez czołowych ekspertów wynika, że rok 2026 będzie czasem "przebudzenia" w handlu domami. Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, prognozuje, że liczba sprzedanych nieruchomości wzrośnie o około 14 proc. w skali całego kraju. To istotna zmiana, biorąc pod uwagę, że przez ostatnie lata rynek był niemal zamrożony przez tzw. efekt blokady, polegający na niechęci właścicieli do sprzedaży domów obciążonych tanimi kredytami z przeszłości. Obecnie jednak czynniki demograficzne i życiowe zaczynają przeważać nad kalkulacją finansową.
Kluczowym elementem nowej rzeczywistości ma być wyhamowanie dynamiki wzrostu cen. Według prognoz Lawrence’a Yuna ceny domów w 2026 roku mają rosnąć w tempie zaledwie 2-3 proc. rocznie. Jest to poziom zbliżony do ogólnej inflacji konsumenckiej, co w połączeniu z szybciej rosnącymi wynagrodzeniami ma realnie zwiększyć siłę nabywczą kupujących. To dobra wiadomość dla konsumentów, którzy od lat zmagają się z malejącą dostępnością mieszkań – podkreśla Yun, dodając, że rynek nie jest zagrożony gwałtownymi spadkami, a stabilny wzrost na poziomie 3 proc. powinien zadowolić obecnych właścicieli.
Zmienia się również sytuacja podażowa. Poziom dostępnych ofert wzrósł o około 20 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Choć zapasy wciąż nie wróciły do normy sprzed pandemii, kupujący nie czują już tak silnej presji czasu i rzadziej muszą brać udział w licytacjach cenowych. Danielle Hale, główna ekonomistka portalu realtor.com, zauważa, że rynek jest obecnie najbardziej zrównoważony od niemal dekady. Sprzedający muszą wykazywać się większą elastycznością, co kończy erę ich niemal całkowitej dominacji nad kupującymi.
Ciekawym zjawiskiem, na które zwraca uwagę Robert Dietz, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów (NAHB), jest nietypowa relacja cenowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Obecnie mediana ceny domu z drugiej ręki jest wyższa niż cena nowego budynku. Taka sytuacja zdarzyła się zaledwie kilka razy w ciągu ostatnich dekad i wynika głównie z agresywnych zachęt cenowych stosowanych przez deweloperów oraz lokalizacji nowych inwestycji w tańszych regionach.
Amerykański rynek w 2026 roku kształtują również głębokie zmiany społeczne. Jessica Lautz z NAR wskazuje, że dominującą siłą pozostają tzw. baby boomers, czyli pokolenie powojennego wyżu demograficznego. Dysponują oni ogromnym kapitałem zgromadzonym w nieruchomościach, co pozwala im na transakcje gotówkowe i przeprowadzkę w miejsca, które najbardziej im odpowiadają, bez oglądania się na wysokość rat kredytowych. Jednocześnie rośnie znaczenie samotnych kobiet jako grupy nabywców, co jest efektem zmian w strukturze rodzinnej i modelu życia.
Geografia inwestycji również ulega przesunięciu. Podczas gdy dotychczasowe "gorące" rynki, takie jak Teksas czy Floryda, łapią zadyszkę z powodu nadpodaży i wysokich kosztów finansowania, do głosu dochodzi Środkowy Zachód. Miasta takie jak Columbus, Indianapolis czy Kansas City stają się magnesami dla kupujących ze względu na relatywną przystępność cenową i bliskość ośrodków akademickich. To właśnie tam popyt rośnie najszybciej, co może być sygnałem dla inwestorów szukających stabilnych stóp zwrotu poza najdroższymi metropoliami.
Fundamentem optymizmu pozostają jednak stopy procentowe. Nadia Evangelou z NAR szacuje, że spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z poziomu 7 proc. do 6 proc. może otworzyć drogę do własnego lokum dla dodatkowych 5,5 miliona gospodarstw domowych. Sam ten ruch ma wygenerować około pół miliona dodatkowych transakcji w 2026 roku. Mimo to bariery dla osób o średnich dochodach pozostają wysokie – obecnie stać je na zakup zaledwie co piątego domu dostępnego w ofercie.
