Spis treści
- Zagraniczny kapitał napędza niemiecki rynek
- Transakcje portfelowe i rosnące stopy zwrotu
- Perspektywy ożywienia i obiekty specjalistyczne
Inwestycje w niemiecką logistykę hamują ostrożni sprzedający
Odnowiony wzrost stóp procentowych wpłynął na aktywność na niemieckim rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Chociaż kapitału na inwestycje nie brakuje to różnice w oczekiwaniach wydłużają procesy transakcyjne.
W trzecim kwartale bieżącego roku wolumen transakcji na niemieckim rynku przemysłowo-logistycznym wyniósł 3,7 miliarda euro. Oznacza to spadek o 6 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Mimo nieco słabszego wyniku sektor ten utrzymał pozycję drugiego najbardziej popularnego wśród inwestorów, osiągając udział w całym rynku na poziomie 24 proc.
Miesiące letnie okazały się najbardziej pracowitym okresem w tym roku dla całej branży. Podczas gdy w pierwszym kwartale odnotowano wolumen transakcji na poziomie około 1,1 miliarda euro, tak w samym trzecim kwartale kwota ta wzrosła do około 1,4 miliarda euro.
Zagraniczny kapitał napędza niemiecki rynek
Inwestorzy z innych krajów odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu aktywności rynkowej od początku roku. Ich udział w wolumenie transakcji utrzymuje się na stale wysokim poziomie, rosnąc z 66 proc. w pierwszym kwartale do 68 proc. na koniec trzeciego kwartału. Zwracają oni uwagę przede wszystkim na różnorodność gospodarczą, stabilność polityczną oraz centralne położenie Niemiec na mapie Europy.
– Na rynku nie brakuje obecnie kapitału, ale widzimy równowagę między gotowymi do działania kupującymi a ostrożnymi sprzedającymi – mówi Christian Kah, dyrektor ds. nieruchomości przemysłowych i logistycznych w firmie Colliers. Ekspert dodaje, że taka sytuacja wydłuża procesy marketingowe i badanie due diligence, co utrudnia zamykanie transakcji, nawet jeśli ogólne fundamenty rynku logistycznego pozostają silne. Osoby zainteresowane śledzeniem trendów rynkowych mogą sprawdzać średnie ceny nieruchomości w serwisie Domiporta.pl, które często odzwierciedlają ogólne nastroje w sektorze budowlanym.
Badania branżowe potwierdzają pozytywne postrzeganie tego regionu przez kapitał z zewnątrz. Raporty przygotowane przez firmy doradcze takie jak PwC czy KPMG wskazują, że Niemcy plasują się w czołówce europejskich krajów pod względem atrakcyjności biznesowej, a tamtejsza gospodarka zaskakuje wzrostem w sektorze eksportowym oraz inwestycjami w infrastrukturę i obronność.
Transakcje portfelowe i rosnące stopy zwrotu
Pod koniec trzeciego kwartału udział transakcji portfelowych w ogólnym rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych pozostał poniżej średniej i wyniósł 24 proc. To wynik znacznie słabszy od pięcioletniej średniej, która kształtuje się na poziomie 38 proc. Na ten segment rynku nadal wpływa faza ustalania cen, co sprawia, że podejmowanie decyzji pozostaje wyzwaniem, szczególnie w przypadku portfeli obejmujących nieruchomości w lokalizacjach peryferyjnych.
Wśród transakcji silnie kształtujących rynek znalazła się między innymi sprzedaż portfela przez firmę Blackstone. W ramach tej umowy dziesięć nieruchomości trafiło do amerykańskiego funduszu typu REIT. Międzynarodowi gracze opierają swoje decyzje inwestycyjne w dużej mierze na ilościowych wskaźnikach rynkowych, a te zaczynają wykazywać już oznaki ożywienia w wielu subrynkach.
Napięcia geopolityczne i wynikająca z nich zmiana w środowisku finansowania doprowadziły do wzrostu stóp zwrotu. Główna stopa zwrotu brutto dla kluczowych nieruchomości logistycznych wzrosła o 5 punktów bazowych do 5,05 proc. na koniec trzeciego kwartału. Jest to już druga korekta w górę po fazie stabilizacji trwającej około dwóch lat.
Perspektywy ożywienia i obiekty specjalistyczne
Czwarty kwartał rozpoczął się z portfelem planowanych transakcji o wartości niespełna jednego miliarda euro. Wiele procesów inwestycyjnych nie zostało wcale anulowanych, a jedynie przesuniętych w czasie ze względu na nagłe zmiany w założeniach finansowych. Do szerszego ożywienia na rynku inwestorzy potrzebują jednak znacznie większej pewności co do przyszłych trendów stóp procentowych.
Obecne środowisko rynkowe stwarza bardzo atrakcyjne możliwości w segmencie nieruchomości specjalistycznych. Obiekty z kontrolowaną temperaturą czy nowoczesne obiekty typu cross-dock oferują inwestorom wysokodochodowe uzupełnienie ich portfeli. Zwiększony popyt na takie budynki na rynku najmu zapewnia stabilne perspektywy ponownego wynajmu oraz potencjał wzrostu czynszów. Warto zauważyć, że obserwacja rynku komercyjnego jest równie ważna, co analiza segmentu mieszkalnego, gdzie aktualne oferty na rynku pierwotnym na Domiporta.pl pozwalają ocenić bieżące zainteresowanie nabywców.
– Pomimo tych pozytywnych fundamentów nie oczekuje się trwałego ożywienia na rynku inwestycyjnym aż do 2027 roku, kiedy to koszty finansowania i ceny ofertowe ulegną dalszej stabilizacji – podsumowuje Christian Kah.
Czytaj też:
