Podatek od nieruchomości mieszkalnych w Polsce jest obecnie naliczany wyłącznie na podstawie metrażu, bez uwzględnienia faktycznej wartości lokalu. W największych polskich miastach, gdzie ceny mieszkań przekraczają kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy, roczny podatek stanowi zaledwie ułamek procenta wartości nieruchomości - około dziewięć setnych promila.
Obecnie w Polsce podatek od nieruchomości mieszkalnych jest naliczany wyłącznie na podstawie powierzchni lokalu. Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów, stawka wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy rocznie. System ten nie uwzględnia lokalizacji, standardu ani realnej wartości nieruchomości.
Porównując tę stawkę do średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach, dysproporcja staje się uderzająca. Według danych NBP z trzeciego kwartału 2024 roku, ceny mieszkań w Warszawie wynoszą średnio 15,7 tys. zł za metr kwadratowy, w Krakowie 15 tys. zł, a we Wrocławiu 14,7 tys. zł.
W praktyce oznacza to, że podatek od nieruchomości mieszkalnych stanowi zaledwie około 0,00009 realnej wartości mieszkania w Warszawie. Jest to wartość nieproporcjonalnie niska w porównaniu z innymi podatkami, jak VAT. Przykładowo, żywność opodatkowana jest stawką 5 proc., czyli 556 razy wyższą, a sprzęt RTV i AGD stawką 25 proc., czyli aż 2556 razy wyższą niż podatek od nieruchomości.
Taki stan rzeczy sprawia, że Polska jest faktycznym rajem podatkowym dla posiadaczy nieruchomości, co ma negatywne konsekwencje dla rynku mieszkaniowego.
Podatek katastralny, nazywany również podatkiem "ad valorem" (od wartości), jest rozwiązaniem stosowanym powszechnie w krajach rozwiniętych. Polega na opodatkowaniu nieruchomości w zależności od ich realnej wartości, a nie tylko powierzchni.
Wprowadzenie takiego podatku w Polsce mogłoby przynieść dwie główne korzyści. Po pierwsze, zwiększyłoby dochody budżetowe samorządów. Przykładowo, w Sopocie, mieście znanym z ekstremalnie drogich nieruchomości, obecny system generuje tylko niewiele ponad milion złotych z opodatkowania prawie miliona metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Jest to kwota niższa od wartości pojedynczego mieszkania w tym mieście.
Po drugie, podatek katastralny mógłby stymulować rozwój rynku najmu. Obecnie wielu właścicielom po prostu nie opłaca się wynajmować mieszkań, ponieważ zysk ze wzrostu wartości nieruchomości jest znacznie wyższy niż potencjalne przychody z najmu. Przykładowo, 50-metrowe mieszkanie w Warszawie przyniosłoby właścicielowi około 33 tys. zł czystego zysku z najmu rocznie, podczas gdy wzrost wartości takiego mieszkania w ciągu roku może wynieść prawie 79 tys. zł.
Podatek katastralny na poziomie 1-2 proc. wartości nieruchomości zmusiłby właścicieli do bardziej racjonalnych decyzji ekonomicznych. Albo przyczynialiby się do zwiększenia dochodów budżetowych, albo decydowaliby się na wynajem mieszkań, co zwiększyłoby dostępność lokali na rynku.
Wyzwania i obawy związane z podatkiem katastralnym
Wprowadzenie podatku katastralnego napotyka w Polsce na dwie główne przeszkody. Pierwszą jest brak woli politycznej. Politycy tłumaczą to niechęcią społeczeństwa, w którym prawie 87 proc. osób mieszka w nieruchomościach własnościowych.
Drugą przeszkodą jest brak odpowiedniego rejestru pozwalającego określić faktyczną wartość nieruchomości. Istniejący Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości gromadzi jedynie informacje o przeprowadzonych transakcjach, co nie jest wystarczające do kompleksowej wyceny wszystkich nieruchomości.
W debacie publicznej często pojawia się straszenie wizją nadmiernego obciążenia podatkowego dla osób niezamożnych, jak samotni seniorzy mieszkający w centrach miast. W rzeczywistości jednak w dyskusjach eksperckich mówi się raczej o opodatkowaniu trzeciej i kolejnych nieruchomości w posiadaniu jednej osoby, co nie dotknęłoby większości Polaków.
Wyzwaniem technicznym byłoby określenie aktualnej wartości kilkunastu milionów mieszkań, co wymagałoby zmian w sposobie prowadzenia spisu powszechnego oraz wykorzystania nowoczesnych metod wyceny i analizy statystycznej rynku - wyjaśnia Oko.press.
Według oko.press, podatek katastralny jest standardowym rozwiązaniem w gospodarce wolnorynkowej, rekomendowanym przez liczne środowiska eksperckie, w tym Organizację Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD). Funkcjonuje on w wielu rozwiniętych gospodarkach, takich jak kraje Europy Zachodniej czy Stany Zjednoczone, gdzie opodatkowanie nieruchomości jest kilkaset razy wyższe niż w Polsce.