W skład tej kwoty wchodzi przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2 proc. ceny sprzedaży. Do tego należy doliczyć taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, oraz opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej. Opłaty te od przeciętnego mieszkania, wartego ok. 500 tys. zł., mogą wynieść około 15 tys. zł.
Właśnie ta suma staje się dla niektórych pokusą do szukania nielegalnych oszczędności. Mechanizm jest prosty: strony umawiają się na zaniżenie oficjalnej ceny sprzedaży w akcie notarialnym, a różnica jest przekazywana sprzedającemu w gotówce, bez żadnego oficjalnego potwierdzenia. Taki proceder jest jednak nie tylko niezgodny z prawem, ale przede wszystkim skrajnie ryzykowny dla kupującego.
Analizując finansową stronę takiego rozwiązania, łatwo dostrzec ogromną dysproporcję między potencjalnym zyskiem a zagrożeniem. Przyjmując modelowy przykład nieruchomości za pół miliona złotych, strony mogą zdecydować się na wpisanie do aktu kwoty 400 tys. zł. Pozostałe 100 tys. zł trafia do rąk sprzedawcy w kawiarni czy na parkingu tuż przed wizytą w kancelarii.
Ryzyko nie dotyczy wyłącznie złej woli kontrahenta. Nawet jeśli obie strony darzą się zaufaniem, na przeszkodzie mogą stanąć zdarzenia losowe, takie jak nagły wypadek komunikacyjny czy śmierć sprzedawcy tuż po przyjęciu gotówki, a przed podpisaniem aktu. W takiej sytuacji udowodnienie, że pieniądze zostały przekazane na poczet zakupu nieruchomości, graniczy z cudem, a środki te mogą przepaść bezpowrotnie w masie spadkowej lub trafić w niepowołane ręce.
Warto pamiętać, że notariusz nie pełni roli rzeczoznawcy i nie ma obowiązku weryfikowania, czy cena wpisana w akcie odpowiada realnej wartości rynkowej. Nie oznacza to jednak, że zaniżenie ceny pozostanie niezauważone. Głównym organem kontrolnym jest w tym przypadku urząd skarbowy, który ma aż pięć lat na zakwestionowanie wartości transakcji.
Jeśli urzędnicy uznają, że cena została rażąco zaniżona w celu uniknięcia podatku, wezwą nabywcę do uiszczenia brakującej kwoty PCC. Co istotne, podatek ten zostanie naliczony od wartości rynkowej określonej przez urząd, a nie od ceny z aktu. Do tego dojdą odsetki za zwłokę, a w skrajnych przypadkach również dotkliwe kary przewidziane w kodeksie karnym skarbowym. W efekcie "oszczędność", o którą walczył kupujący, zamienia się w dodatkowy koszt, znacznie przewyższający pierwotne opłaty.
Fot. Jakub Zerdzicki
