Z odstępnym za mieszkanie jest jeden problem, nie jest dokładnie i szczegółowo opisane w prawie. Nie ma się w zasadzie czemu dziwić, ponieważ ten rodzaj najmu może mieć tyle różnych opcji i rozwiązań, że nie sposób zapisać do niego konkretnych przepisów. Przedstawiamy więc kompendium wiedzy nt. temat.
Jest to nieoficjalny sposób najmu mieszkania bądź domu. Jest to bezzwrotna i jednorazowa opłata na rzecz właściciela nieruchomości, którą płaci lokator. Najczęściej na samym początku najmu. Co zyskuje w zamian? To zależy od zapisów umowy, ale najczęściej są to meldunek, określony okres czasu najmu (np. 10 lat) oraz gwarancję jednolitej stawki czynszu przez cały okres najmu bez możliwości zmiany.
Ponadto, gdy najemca skorzysta z odstępnego, najczęściej kwota najmu jest sporo niższa niż w przypadku zwykłej oferty rynkowej. Niestety, na samym początku lokator musi ponieść koszt, ale nie zawsze są to zwykłe pieniądze.
Możliwość najmu z odstępnym to opcja raczej dla osób, które w danym mieszkaniu chcą spędzić przynajmniej kilka, bądź nawet kilkanaście lat i posiadają odłożone pieniądze, którymi pokryją opłatę. Rzecz jasna, właściciel również musi być chętny na przystanie do takich warunków, ponieważ później rozwiązanie umowy jest bardzo trudne i w zasadzie w każdym przypadku kończy się udziałem sądu.
Ale właściciel w przypadku mieszkania za odstępne również korzysta. Przede wszystkim, może liczyć na duży zastrzyk gotówki, bądź uzyskać inną wartość dodaną, w zależności od umowy. Ponadto zyskuje również stabilność wynajmu, na którą nie można liczyć, w przypadku częstych zmian lokatora.
Właściciel otrzymuje dzięki umowie odstępnego gotówkę, ale nie zawsze. Mieszkanie za odstępne można podpisać oferując pracę wykonaną w lokalu, bądź deklarację zakupu nieruchomości po upływie trwania umowy.
Odstępne mieszkania można podpisać deklarując np. zakup nieruchomości po zakończeniu najmu. Wtedy odstępne za mieszkanie jest czymś w formie zaliczki pod kupno mieszkania. Ale to nie koniec. Lokator może zaproponować, że na swój koszt wykona generalny remont, co jest często opcją w przypadku wynajmu lokali komunalnych od miasta. W takim wypadku lokator deklaruje, że w określonym czasie i w określonym zakresie wyremontuje wnętrze mieszkania na swój koszt.
Ważne jest, by dokładnie zapisać w postanowieniach umowy, że w przypadku oczywistego polepszenia standardu czynsz nie mógł być podwyższony. To dobre rozwiązanie dla obu stron, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy właściciel nieruchomości nie ma pieniędzy na wykonanie generalnego remontu, z kolei przyszły lokator wie, że może sobie pozwolić na remont - na przykład wykonując część prac samodzielnie.
W przypadku deklaracji zakupu po zakończeniu najmu przyszły lokator i właściciel zapisują w umowie tzw. prawo pierwokupu, które zyskuje lokator, podpisując umowę odstępnego.
Tak, jak pisaliśmy wcześniej, mieszkanie za odstępne nie ma własnych zasad określonych w prawie. Zasad takich jak chociażby umowa najmu, która jest uwzględniona w zapisach ustawy o lokatorach. Dlatego też umowa mieszkania za odstępne musi zostać podpisana w formie umowy cywilnoprawnej.
Dobrze by było, by została ona podpisana w obecności świadków. W przypadku właściciela może to być np. członek rodziny, a ze strony wynajmującego np. zarządca budynku bądź inny sąsiad mieszkający tam na stałe.
Umowa mieszkania za odstępne powinna mieć takie elementy, jak:
- Datę i miejsce zawarcia umowy,
- dane stron umowy (czyli imiona i nazwiska, numery i serie dowodów osobistych oraz dane do kontaktu obu stron),
- szczegółowy opis nieruchomości, która jest przedmiotem umowy,
- czas obowiązywania,
- dokładną kwotę odstępnego, bądź wypisany w załączniku wymóg, jaki lokator będzie musiał spełnić,
- wysokość czynszu,
- opcjonalną informację o możliwości wykupu nieruchomości po wygaśnięciu umowy,
- opcjonalną informację o kwestiach związanych z remontem,
- inne szczegółowe warunki umowy.
Tak jak wspominaliśmy an początku, żadne przepisy nie regulują opłat związanych umów o odstępne. Np. w przypadku kaucji, są dostępne przepisy, które są wyznacznikiem, tego ile może kaucja wynosić, tutaj jest trudniej. Stąd bardzo duży rozrzut cenowy mieszkania za odstępne.
Najczęściej są to indywidualne ustalenia właściciela i lokatora, nierzadko negocjacje trwają bardzo długo, a późniejsze ustalenia są bardzo dokładnie weryfikowane, przez obie strony. Najczęściej kwota odstępnego wynosi od kilkunastu tysięcy złotych, a kończą nawet na kilkuset tysięcznym przelewie.
Ale za to, zawsze czynsz, który płaci najemca jest niższy niż ceny rynkowe. A ponadto, nie można go podnieść, chyba że w zapisach umowy wpisano inaczej.
Zdjęcie na otwarcie: Spacejoy on Unsplash