Widmo podatku katastralnego, który od lat funkcjonował w polskiej debacie publicznej głównie jako polityczny straszak, staje się realnym projektem ustawodawczym. Formacja rządowa oficjalnie potwierdziła, że prace nad nowymi przepisami wchodzą w decydującą fazę. Celem nie jest jedynie prosta fiskalizacja, ale głęboka reforma strukturalna, która ma uzdrowić polski rynek mieszkaniowy, zdominowany w ostatnich latach przez zakupy o charakterze inwestycyjnym.
– Projekt podatku katastralnego ma trafić do Sejmu do 21 grudnia 2025 roku – deklaruje dr Anita Kucharska-Dziedzic, wiceszefowa klubu Lewicy, w rozmowie z portalem WNP.pl. Jak podkreśla, rozwiązanie to jest rozważane przede wszystkim jako narzędzie porządkowania rynku oraz zwiększania sprawiedliwości systemu podatkowego. Politycy partii akcentują, że obecny model sprzyja nadmiernej koncentracji mieszkań w rękach nielicznych inwestorów, co drastycznie ogranicza dostępność lokali dla osób szukających dachu nad głową na własne potrzeby.
Kluczowym filarem proponowanej reformy jest całkowite odejście od obecnego sposobu naliczania podatku od nieruchomości. Dziś w Polsce płacimy daninę uzależnioną od powierzchni lokalu, co prowadzi do licznych absurdów. W nowym systemie podstawą opodatkowania ma być wartość rynkowa nieruchomości (system ad valorem). Oznacza to istotne przesunięcie ciężaru finansowego w stronę posiadaczy najdroższych apartamentów w prestiżowych lokalizacjach.
Obecnie właściciel stumetrowego mieszkania w zabytkowej kamienicy w małym miasteczku może płacić taki sam podatek, jak posiadacz luksusowego penthouse'u o tej samej powierzchni w sercu Warszawy. Nowy system ma tę nierówność zlikwidować. – Celem podatku jest ograniczanie nadmiernej koncentracji nieruchomości w rękach nielicznych oraz wspieranie bardziej racjonalnego wykorzystania zasobów mieszkaniowych – wyjaśnia Kucharska-Dziedzic dla WNP.pl. Dodaje również, że normalizacja cen ma być skutecznym sposobem na zwalczenie bariery demograficznej, którą młodzi Polacy wskazują jako główną przeszkodę przy zakładaniu rodziny.
Choć ostateczne parametry projektu nie są jeszcze znane, w kuluarach najczęściej wymienia się próg trzech posiadanych nieruchomości. Podatek miałby zatem nie dotyczyć osób posiadających jedno lub dwa mieszkania, lecz koncentrować się na tzw. "hurtownikach" i portfelach inwestycyjnych. Lewica uspokaja również seniorów – projekt ma zawierać mechanizmy ochronne i ulgi dla osób o niskich dochodach, które mieszkają w wartościowych lokalach w centrach miast, ale nie dysponują dużą gotówką na bieżące opłaty.
Mimo ambitnych planów politycznych, ekonomiści i prawnicy podchodzą do zapowiedzi z dużą dozą ostrożności. Dr Aleksander Łożykowski, doradca podatkowy i radca prawny w kancelarii LTCA, zwraca uwagę w wypowiedzi dla WNP.pl, że sama zmiana systemu na wartościowy nie gwarantuje sukcesu. Wskazuje on na przykład Niemiec, gdzie system ad valorem generuje relatywnie niższe wpływy do budżetu niż obecny system powierzchniowy w Polsce.
– Podatek katastralny wcale nie musi prowadzić do zwiększenia wpływów podatkowych – to oczywiście ostatecznie zależy od stosowanych stawek. Ale może bardzo dużo zmienić w zakresie rozkładu obciążeń podatkowych – zauważa dr Łożykowski na łamach WNP.pl. Ekspert przypomina, że obecnie aż 80 proc. wpływów z podatku od nieruchomości w Polsce pochodzi od przedsiębiorców. Wprowadzenie katastru mogłoby drastycznie zmienić te proporcje, uderzając mocniej w sektor prywatnych właścicieli mieszkań.
Największą barierą pozostaje jednak infrastruktura informatyczna i brak aktualnych rejestrów. Polska nie posiada spójnego systemu powszechnej wyceny nieruchomości, który pozwalałby na sprawiedliwe i szybkie określenie wartości każdego lokalu w kraju. Bez zorganizowanego systemu ewidencjonowania wartości, wdrożenie "dobrego katastru" wydaje się technicznie niemożliwe w krótkim terminie. Potwierdza to również wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski, wskazując na konieczność systemowego porządkowania baz danych.
Polityczne pole minowe i rola Prezydenta
Wprowadzenie podatku katastralnego to nie tylko wyzwanie techniczne, ale przede wszystkim polityczne. Projekt, nad którym pracuje wiceminister Lewandowski, ma zostać złożony jako inicjatywa poselska, co może sugerować brak pełnej zgody wewnątrz koalicji rządzącej na rządowy projekt w tej sprawie. Nie jest tajemnicą, że część polityków obawia się reakcji elektoratu na jakiekolwiek nowe daniny dotykające majątku.
Kolejną przeszkodą może być postawa Pałacu Prezydenckiego. Jak przypomina portal Money.pl, Prezydent Karol Nawrocki wielokrotnie deklarował, że nie podpisze żadnej ustawy podnoszącej podatki i jest zdecydowanym przeciwnikiem podatku katastralnego. To oznacza, że nawet jeśli Lewicy uda się przeforsować projekt przez parlament, jego ostateczne wejście w życie stoi pod znakiem zapytania.
Niezależnie od finału legislacyjnego, zapowiedź przedstawienia projektu do końca 2025 roku już teraz wpływa na nastroje inwestycyjne. Rynek nieruchomości w Polsce, wart setki miliardów złotych, staje przed perspektywą największej zmiany regulacyjnej od dekad. Dla jednych to szansa na tańsze mieszkania, dla innych – zagrożenie dla budowanych latami portfeli oszczędnościowych. Jedno jest pewne: przyszłoroczne święta Bożego Narodzenia upłyną pod znakiem gorącej debaty o wartości naszych domów i mieszkań.
