Obecnie to każda gmina samodzielnie decyduje, komu przysługuje prawo do najmu lokalu z jej zasobu. Pozwala to na dostosowanie polityki mieszkaniowej do specyfiki lokalnego rynku, poziomu bezrobocia czy średnich wynagrodzeń w danym regionie. Nowa propozycja rządu zakłada jednak centralizację tych decyzji. Według projektu progi dochodowe mają być powiązane z przeciętnym wynagrodzeniem brutto w gospodarce. Dla osób mieszkających samotnie limit ma wynosić 80 proc. tej kwoty, natomiast w gospodarstwach wieloosobowych próg ten wyznaczono na poziomie 60 proc. na każdą osobę. Kontekst tych zmian warto rozpatrywać na tle sytuacji na rynku najmu prywatnego — jak wynika z danych gromadzonych przez Domiporta.pl w sekcji średnich cen mieszkań, koszty związane z nieruchomościami w Polsce systematycznie rosną, co zwiększa presję na zasoby komunalne.
Wiceminister odpowiedzialny za mieszkalnictwo, Tomasz Lewandowski, przekonuje, że reforma jest niezbędna, aby lepiej zaspokajać potrzeby obywateli. – Głównym celem jest otwarcie dostępu do mieszkań komunalnych, które obecnie są ograniczane przez zbyt restrykcyjne przepisy dotyczące dochodu – argumentuje przedstawiciel resortu cytowany przez Rzeczpospolitą. Zdaniem ministerstwa obecne sito selekcyjne jest zbyt gęste, co wyklucza z systemu tysiące pracujących rodzin.
Propozycja ta wywołała natychmiastową reakcję środowisk samorządowych, które wskazują na potencjalne skutki uboczne nowych regulacji. Związek Powiatów Polskich przeprowadził symulacje, z których wynika, że w niektórych bogatszych regionach kraju prawo do mieszkania komunalnego mogłyby zyskać rodziny o dochodach sięgających nawet 20 tys. zł miesięcznie. Taka sytuacja całkowicie zmieniałaby charakter budownictwa komunalnego, które tradycyjnie kojarzone jest ze wsparciem dla osób najuboższych i zagrożonych wykluczeniem.
Krytycy projektu podnoszą, że przy obecnym deficycie lokali komunalnych, drastyczne podniesienie progów dochodowych może doprowadzić do sytuacji, w której osoby naprawdę potrzebujące zostaną wypchnięte z kolejki przez osoby o stabilnej sytuacji finansowej. Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich w rozmowie z dziennikiem zwraca uwagę na ryzyko stworzenia złudnych nadziei u obywateli. Podkreśla on, że mimo wsparcia rządowego wiele samorządów obawia się, że zmiany te stworzą jedynie iluzję dostępności, ponieważ fizyczna liczba mieszkań w zasobach gmin nie zwiększy się z dnia na dzień. Osoby, które nie kwalifikują się do zasobu komunalnego i poszukują lokum na wolnym rynku, mogą przeglądać aktualne oferty mieszkań na sprzedaż dostępne w serwisie Domiporta.pl.
Wątpliwości budzi również sam mechanizm sztywnego powiązania progów ze średnią krajową. Eksperci wskazują, że koszty życia i ceny najmu na wolnym rynku drastycznie różnią się między Warszawą a mniejszymi miejscowościami w uboższych województwach. Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów zaznacza, że konieczne jest, aby progi dochodowe były dostosowane do kosztów życia w poszczególnych regionach, czego obecny projekt nie uwzględnia w wystarczającym stopniu. Centralizacja tych wskaźników może więc doprowadzić do paradoksów, gdzie w jednym mieście próg będzie zbyt niski, a w innym absurdalnie wysoki.
Prezydenci miast i burmistrzowie apelują o pozostawienie im narzędzi do zarządzania lokalnym zasobem. Krzysztof Kukucki, prezydent Włocławka, wyraźnie akcentuje konieczność pozostawienia decyzji o kryteriach dochodowych w gestii lokalnych władz. – To samorządy najlepiej znają lokalne potrzeby i mogą skutecznie zarządzać swoimi zasobami mieszkalnymi – podkreśla samorządowiec. Wskazuje on, że każda gmina prowadzi inną politykę rozwoju i narzucanie im odgórnych schematów może zniweczyć lata pracy nad lokalnymi strategiami mieszkaniowymi.
Obecnie czas oczekiwania na mieszkanie komunalne w największych polskich miastach wynosi od kilku do kilkunastu lat. Samorządowcy obawiają się, że jeśli do tej samej kolejki dołączą osoby zarabiające znacznie powyżej średniej, system stanie się całkowicie niewydolny. Choć intencją resortu jest pomoc tzw. luce czynszowej, czyli grupie zarabiającej zbyt dużo na pomoc społeczną, ale zbyt mało na rynkowy najem lub kredyt, to bez gwałtownego przyspieszenia budowy nowych bloków komunalnych sama zmiana przepisów może nie przynieść oczekiwanych rezultatów. Dla zainteresowanych alternatywą w postaci rynku pierwotnego dostępne są również oferty nowych mieszkań od deweloperów zebrane przez Domiporta.pl.
Projekt nowelizacji jest obecnie przedmiotem szerokich konsultacji społecznych i międzyresortowych. Ostateczny kształt przepisów będzie zależał od tego, czy ministerstwo uwzględni postulaty samorządów dotyczące elastyczności w ustalaniu limitów. Kluczowym wyzwaniem pozostaje znalezienie równowagi między chęcią pomocy szerszej grupie obywateli a realnymi możliwościami finansowymi i lokalowymi polskich gmin, które już teraz borykają się z ogromnymi niedoborami w swoich zasobach mieszkaniowych.
