Około 10 milionów osób w Polsce należy do spółdzielni mieszkaniowych, jednak ich rzeczywisty wpływ na funkcjonowanie tych organizacji jest często ograniczony. Lokatorzy napotykają na trudności w realizacji swoich praw, a w niektórych przypadkach dochodzi do nieprawidłowości w zarządzaniu majątkiem spółdzielczym. Jednym z kluczowych problemów jest obecnie możliwość udzielania pełnomocnictw osobom niezwiązanym ze spółdzielnią, co może prowadzić do nadużyć.
Dodatkową kwestią budzącą kontrowersje jest utrzymywanie możliwości zdalnego prowadzenia walnych zgromadzeń, wprowadzonej pierwotnie jako rozwiązanie tymczasowe w czasie pandemii. Praktyka ta ogranicza bezpośredni udział członków w podejmowaniu decyzji, mimo że osobisty udział w zgromadzeniach jest jednym z podstawowych praw członka spółdzielni.
Przygotowana przez ministerstwo ustawa wprowadza szereg istotnych zmian. Członkowie spółdzielni uzyskają prawo do wystąpienia na drogę sądową w przypadku opieszałości spółdzielni w wyodrębnianiu lokali własnościowych. Rozwiązanie to powinno znacząco przyspieszyć procedurę, która obecnie bywa celowo przeciągana przez niektóre zarządy.
Projekt przewiduje również ograniczenie możliwości udzielania pełnomocnictw wyłącznie do osób bliskich, takich jak zstępni, rodzeństwo czy małżonek. Dotychczasowy brak takich ograniczeń stwarzał pole do nadużyć, w tym wyłudzania pełnomocnictw, co mogło prowadzić do nieuczciwego wykupowania majątku spółdzielni lub manipulowania składem rady nadzorczej przez osoby zewnętrzne.
Ważną zmianą jest także zakończenie możliwości organizowania walnych zgromadzeń spółdzielni przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Choć zdalne uczestnictwo stanowiło ułatwienie dla niektórych członków, w praktyce często ograniczało ich realną kontrolę nad działalnością spółdzielni.
Ustawa uporządkuje również kwestie zarządzania lokalami garażowymi przez członków spółdzielni, co ma usprawnić utrzymanie tych przestrzeni.
Projekt uwzględnia także potrzeby wspólnot mieszkaniowych. Jedną z kluczowych zmian jest jasne określenie wspólnoty jako ustawowego zarządcy wyodrębnionych lokali garażowych, co powinno przyczynić się do sprawniejszego utrzymania tych przestrzeni.
Wspólnoty mieszkaniowe zyskają również możliwość skuteczniejszego zgłaszania roszczeń o nabycie przyległych nieruchomości należących do jednostek samorządowych lub Skarbu Państwa. Jest to szczególnie istotne dla wspólnot, których grunt został wyznaczony ściśle po obrysie budynku, co utrudnia zarządzanie przyległymi terenami, na których znajdują się drogi dojazdowe czy urządzenia techniczne.
Według twórców projektu, te zmiany powinny ułatwić prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych i związanej z nimi infrastruktury technicznej, co przełoży się na poprawę warunków mieszkaniowych.
Eksperci oceniają proponowane zmiany pozytywnie, jednak wskazują na potrzebę rozszerzenia reformy również na inne typy spółdzielni, szczególnie te związane z sektorem finansowym, jak spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe czy banki spółdzielcze.
Warto zauważyć, że projekt nie rozwiązuje wszystkich zgłaszanych problemów. Nadal nierozwiązana pozostaje kwestia nieuregulowanego stanu prawnego gruntów, na których stoją niektóre budynki spółdzielcze, szczególnie w Warszawie, ale także w innych miejscowościach. Problem ten komplikuje przeprowadzanie remontów i innych prac budowlanych, które wymagają uregulowanego statusu nieruchomości.
Projekt ustawy został opublikowany 10 lutego 2025 roku, a jego wdrożenie planowane jest najpóźniej w drugim kwartale tego roku. Pełna treść dokumentu jest dostępna na stronie rządowej w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.
