Jak wynika z informacji opublikowanych przez Serwis Samorządowy PAP, resort rozwoju podkreśla, że żadna nieruchomość, dla której istnieją już ustalone warunki zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji WZ, nie utraci swoich dotychczasowych uprawnień. Oznacza to, że przepisy nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wpłyną na te, już ugruntowane, prawa. Jest to kluczowa informacja dla właścicieli nieruchomości oraz dla samorządów, które obawiały się fali odszkodowań.
Obawy samorządowców i stanowisko ZGWRP
Zapewnienia ze strony MRiT stanowią odpowiedź na stanowisko wyrażone kilka miesięcy wcześniej przez Związek Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej (ZGWRP). Samorządowcy przekazali Ministrowi Rozwoju i Technologii swoje poważne obawy dotyczące konsekwencji reformy planowania przestrzennego. Wśród głównych punktów krytyki znalazło się zagrożenie dotrzymania ustawowych terminów wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a także przewidywany chaos organizacyjny i administracyjny, który mógłby wynikać z konieczności masowego procedowania tych decyzji przed wyznaczoną datą 1 stycznia 2026 roku.
Stanisław Jastrzębski, szef ZGWRP, ostrzegał wówczas, że „sytuacja planistyczna wielu gmin wiejskich spowalnia, a nawet paraliżuje – w pewnych obszarach – prawidłowe funkcjonowanie JST”. Jego zdaniem, perspektywa spadku cen nieruchomości w okresie po uchwaleniu planu ogólnego mogła prowadzić do „lawiny procesów sądowych związanych z ustaleniem odszkodowania dla gruntów, których wartość uległa zmniejszeniu, a w dalszej perspektywie wypłaty odszkodowań”. Te prognozy budziły realny niepokój wśród lokalnych władz, które musiałyby zmierzyć się z potencjalnymi obciążeniami finansowymi i administracyjnymi.
MRiT wyjaśnia: Ochrona praw nabytych i rola planów ogólnych
W odpowiedzi na te szeroko artykułowane obawy, Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w MRiT, przypomniał o istotnych aspektach nowelizacji ustawy. Wskazał, że postulat samorządów dotyczący zawieszenia możliwości naliczania kar za niewydanie decyzji o warunkach zabudowy w ustawowym terminie został uwzględniony w nowelizacji, która weszła w życie 9 grudnia 2025 roku. Jest to konkretny krok mający na celu odciążenie gmin z jednego z kluczowych źródeł stresu administracyjnego.
Odnosząc się do centralnego punktu obaw – spadku wartości działek po wprowadzeniu planów ogólnych – Marciniak podkreślił, że „działka, która została objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego ustaleń wynika możliwość jej zabudowy, albo dla której ustalono warunki zabudowy w formie decyzji umożliwiające realizację inwestycji, prawa takiego nie straci i wprowadzone przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mają w tym przypadku żadnego wpływu”. To kluczowe zapewnienie dla wszystkich właścicieli nieruchomości z już uregulowanym statusem zabudowy.
Przedstawiciel MRiT dodatkowo zaznaczył, że „plany ogólne nie będą brane pod uwagę przy wycenianiu nieruchomości w postępowaniach o nałożenie opłaty planistycznej lub wypłatę odszkodowania”. Jest to istotna informacja, która ma uspokoić obawy dotyczące ewentualnych negatywnych skutków finansowych dla właścicieli nieruchomości wynikających z nowych regulacji. Plany ogólne, choć stanowią ważne ramy dla przyszłego rozwoju, nie będą bezpośrednio determinować wartości istniejących nieruchomości w kontekście potencjalnych roszczeń.
Długoterminowe konsekwencje i zasady planowania
Łukasz Marciniak wyjaśnił również, że „plany ogólne nie będą stanowiły bezpośredniej podstawy do zmiany zagospodarowania terenu, ich uchwalenie nie wpłynie także na ustalenia obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które zgodnie z art. 6 tejże ustawy kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości”. To oznacza, że choć plany ogólne wyznaczają ogólne kierunki rozwoju i strefy funkcjonalne, to szczegółowe zasady zabudowy i użytkowania terenu nadal będą określane przez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ich ustalenia pozostają nadrzędne w kwestii konkretnego zagospodarowania działek.
Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w MRiT dodał, że nawet po 30 czerwca 2026 roku podstawą realizacji inwestycji nadal będą ustalenia planów miejscowych oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. Co więcej, wszystkie uchwalone plany miejscowe oraz wydane decyzje WZ pozostają w mocy, co gwarantuje stabilność prawną dla już zaplanowanych lub realizowanych przedsięwzięć. To zabezpieczenie ma zapobiec paraliżowi inwestycyjnemu i zapewnić ciągłość procesów budowlanych.
Wskazano także, że wyznaczenie nowych terenów budowlanych w ramach planów ogólnych jest procesem złożonym, wymagającym przeprowadzenia szeregu analiz przez właściwy organ. Marciniak przypomniał, że zgodnie z art. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, „Ustalając przeznaczenie terenu lub określając potencjalny sposób zagospodarowania i korzystania z terenu, organ waży interes publiczny i interesy prywatne, w tym zgłaszane w postaci wniosków i uwag, zmierzające do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu, jak i zmian w zakresie jego zagospodarowania, a także analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne”. To podkreśla wagę kompleksowego podejścia do planowania przestrzennego, które musi uwzględniać różnorodne perspektywy i dane.
Jednocześnie, zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego zwrócił uwagę na art. 4 tejże ustawy, który stanowi, że sytuowanie nowej zabudowy wymaga uwzględnienia „wymagań ładu przestrzennego, walorów przyrodniczych przestrzeni, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych”. Te zasady mają zapewnić, że nowy rozwój będzie harmonijny, zrównoważony i korzystny zarówno dla środowiska, jak i dla społeczności lokalnych. Oznacza to, że proces planowania przestrzennego nie jest arbitralny, lecz opiera się na jasno określonych kryteriach i analizach.
W świetle tych wyjaśnień, resort rozwoju stara się uspokoić zarówno samorządy, jak i właścicieli nieruchomości, podkreślając, że reforma planowania przestrzennego ma na celu uporządkowanie systemu, a nie podważenie istniejących praw. Kluczowe jest zrozumienie, że plany ogólne stanowią strategiczne ramy, natomiast szczegółowe decyzje dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu nadal będą opierać się na miejscowych planach i decyzjach o warunkach zabudowy, które zachowują swoją moc prawną.
