Rynek nieruchomości w największych polskich aglomeracjach oraz kurortach przeszedł w ostatnich latach ogromną transformację. Model biznesowy oparty na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com przyciągnął tysiące inwestorów, którzy w krótkoterminowym udostępnianiu lokali widzieli alternatywę dla nisko oprocentowanych lokat. Obecnie jednak sytuacja ulega drastycznej zmianie, a optymizm ustępuje miejsca chłodnej kalkulacji. Serwis WP Finanse zwraca uwagę na zjawisko, które jeszcze dekadę temu wydawało się niemożliwe w centrach miast – rosnącą liczbę lokali inwestycyjnych, które zamiast generować wysokie stopy zwrotu, zamieniają się w generujące koszty pustostany.
Przyczyn tego stanu rzeczy jest co najmniej kilka, a kluczową okazuje się bariera wejścia. Jak pokazują dane zgromadzone przez Domiporta.pl w sekcji średnich cen mieszkań, ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach osiągnęły poziomy, przy których nawet wysokie stawki za dobę nie gwarantują szybkiego zwrotu z inwestycji. Wielu właścicieli, którzy kupowali nieruchomości na szczycie cenowej hossy, wspomagając się kredytem, staje dziś przed wyzwaniem, jakim jest obsługa zadłużenia przy niższym niż zakładano obłożeniu. To sprawia, że rentowność całego przedsięwzięcia staje pod znakiem zapytania, szczególnie gdy doliczymy do tego koszty zarządzania, sprzątania oraz mediów.
Problemem nie jest brak turystów, lecz nadpodaż dostępnych miejsc noclegowych. Jak zauważają analitycy cytowani przez WP Finanse, w wielu popularnych lokalizacjach liczba apartamentów na wynajem rosła znacznie szybciej niż zapotrzebowanie na nie. Efektem jest wyniszczająca walka cenowa, na której zyskują goście, ale tracą właściciele nieruchomości. W okresach poza ścisłym sezonem wiele lokali stoi nieużywanych, co w branżowym żargonie zaczyna być określane mianem „pustostanów inwestycyjnych".
Dodatkowym czynnikiem wpływającym na nastroje inwestorów są zapowiedzi zmian prawnych. W Europie coraz głośniej mówi się o konieczności regulacji najmu krótkoterminowego, co ma być odpowiedzią na problemy z dostępnością mieszkań dla stałych mieszkańców. Choć w Polsce proces ten przebiega wolniej, to pierwsze sygnały z Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz od władz samorządowych sugerują, że czas pełnej swobody może dobiegać końca. Ewentualne wprowadzenie obowiązkowych rejestrów czy ograniczeń liczby dni, w których lokal może być wynajmowany, drastycznie zmieni model finansowy wielu obecnych biznesów.
W obliczu trudności na rynku turystycznym, część właścicieli decyduje się na odwrót w stronę najmu długoterminowego. Jest on postrzegany jako bezpieczniejszy i wymagający znacznie mniejszego zaangażowania czasowego, choć oferuje niższe przychody nominalne. Eksperci wskazują jednak, że nie każdy apartament wykończony pod turystę nadaje się do stałego zamieszkania. Często są to lokale o małym metrażu, pozbawione odpowiedniej liczby szaf czy funkcjonalnej kuchni, co utrudnia znalezienie stałego lokatora za satysfakcjonującą cenę. Właściciele rozważający zmianę strategii mogą zapoznać się z aktualnymi ofertami sprzedaży mieszkań w Polsce dostępnymi w serwisie Domiporta.pl, by ocenić, jak kształtuje się podaż na rynku wtórnym.
Sytuacja ta pokazuje, że rynek nieruchomości wchodzi w fazę dojrzałości, w której pasywny dochód wymaga coraz większej aktywności i profesjonalizmu. Strategia polegająca na prostym zakupie dowolnego mieszkania w dobrej lokalizacji przestała wystarczać. Obecnie sukces odnoszą jedynie ci, którzy potrafią precyzyjnie zarządzać kosztami i oferują standard znacznie przewyższający rynkową średnią. Dla pozostałych, szczególnie tych, którzy przecenili swoje możliwości finansowe, nadchodzące kwartały mogą być czasem trudnych decyzji o sprzedaży nieruchomości lub pogodzenia się z mniejszymi zyskami, niż planowano na początku inwestycyjnej drogi.
