Jednym z najpopularniejszych sposobów na uzyskanie własnego domku jest dom holenderski. Czy można go postawić tam, gdzie chcemy? A jeśli już tam stoi jak wygląda legalizacja?
Zanim odpowiemy na pytanie, czy postawienie domku z kołami na gruncie rolnym jest możliwe i legalne warto podkreślić jedno. Prawo budowlane nie wyróżnia tego typu obiektu. To, wedle prawa, jeden z tymczasowych obiektów budowlanych.
By był spełniony warunek tymczasowości, domek nie może być trwale połączony z gruntem. Jeśli zatem wprowadzimy go na posesję, a potem zdemontujemy koła, lub wręcz wmurujemy pojazd, na pewno nie możemy mówić o zachowaniu tego wymogu.
Drugi istotny aspekt tego typu obiektu to czas jego użytkowania. Przepisy wskazują, że musi być on krótszy od trwałości technicznej. W praktyce oznacza to po prostu tyle, że obiekt budowlany nie może tkwić na działce cały czas. Może stać w jednym miejscu przez 120 dni w roku.
Postanowienie holendra wymaga zgłoszenia lub uzyskanie pozwolenia na budowę, a także decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli zaniedbamy te obowiązki, a nasza posesja zostanie poddana kontroli, musimy liczyć się z zarzutem o użytkowanie samowoli budowlanej. A to może oznaczać albo wysokie koszty legalizacji, albo kosztowny nakaz rozbiórki - kosztowny tym bardziej, jeśli trwale połączyliśmy nasze "mieszkanko" z gruntem, licząc, że nikt tego nie "wykryje".
A co w sytuacji, w której postawiliśmy domek bez uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jak wygląda legalizacja? Kluczowy jest plan zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli przewiduje on sytuowanie na gruntach tego typu obiektów, wtedy możemy starać się o postępowanie legalizacyjne. Jeżeli jednak lokalny plan takiego użytkowania gruntu nie przewiduje, musimy liczyć się z nakazem usunięcia budowli.
Procedura legalizacji może być kosztowna. Wszystko rozbija się bowiem o opłatę legalizacyjną. Stawka za dom jednorodzinny wynosi 50 tys. zł. Warto jednak pamiętać, że legalizacja wymaga zgodności z wypełnienie planu zagospodarowania przestrzennego, w czym pomaga poznanie zapisów prawa budowlanego.
Legalizacja ma jeszcze jeden aspekt. Możemy bowiem próbować tłumaczyć urzędnikom, że domek, który w końcu stoi na kołach, jedynie zaparkowaliśmy na posesji, niczym samochód. Innym przykładem jest przyczepa.
Dla urzędników kluczowe będzie jednak to, w jaki sposób użytkujemy domek typu holenderskiego. Jeśli stoi przed nim weranda, są inne ślady korzystania z przyczepy jako z obiektu mieszkalnego, dla urzędników będzie jasne, że domek holenderski nie jest nieużywanym pojazdem.
"Holender" ustawiony na działce może uznać za rodzaj obiektu budowlanego również wtedy, gdy np. udostępniamy go turystom. I w tym wypadku najważniejszy jest sposób wykorzystywania "pojazdu".
Domek na kółkach często kupowany jest z myślą o wykorzystywaniu całorocznym. Wielu ekspertów odradza jednak tego typu użytkowanie obiektów, które nie mają odpowiedniej izolacji, by przetrwać ciężkie, polskie zimy.
Okna w tego typu obiektach często są plastikowe, co podnosi temperaturę latem, w upalne, słoneczne dni. Ewentualne ocieplenie może zostać uznane za samowolę budowlaną i wiązać się z nakazem demontażu.
Domki holenderskie mają jednak zalety. Są zazwyczaj dostarczane z całym wyposażeniem - kuchnia, sypialnia, salon, są gotowe do użytkowania. Na rynku dostępne są zarówno nowe, jak i sprowadzane z zagranicy. Domek typu holenderskiego, w odróżnieniu od obiektu modułowego, jest raczej obiektem wykorzystywanym tymczasowo, przystosowanym do transportu.
Budynek na kołach wydaje się atrakcyjnym rozwiązaniem, ponieważ atrakcyjna jest jego cena. Właścicielem nieruchomości można bowiem stać się za 100-120 tys. zł. W tej kwocie uzyskujemy obiekt nadający się do zamieszkania "od ręki".
Użytkownicy tego typu domów przekonują, że przepis, który nakazuje przemieszczenie obiektów co 120 dni można, w praktyce wykorzystać, by nie usuwać przyczepy z działki. Wystarczy bowiem przesunąć domek o kilka metrów, by spełnić formalny wymóg. Nie może on jednak być trwale związany z gruntem.
Dom jest to rodzaj obiektu budowlanego na stalowej ramie z kołami. Konstrukcja, w odróżnieniu od tradycyjnej, nie ma fundamentów, co powinno być brane pod uwagę przy obliczaniu ewentualnych kosztów ogrzewania.
Nieruchomość jest najczęściej wykończona przy pomocy lekkich płyt. Standardem jest instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna, funkcjonalna łazienka i aneks kuchenny, salon oraz co najmniej jedna sypialnia.
Konstrukcja domu, który będziemy chcieli wykorzystywać latem, sprawia, że jest on mniej przestronny od domu modułowego. Z założenia jest to bowiem obiekt, który ma być wykorzystywany tymczasowo.
Kupując mobilny dom, warto zwracać uwagę na obietnice sprzedawców. Czasami przekonują oni bowiem, że obiekt tego typu można ustawić wszędzie, bez konieczności zgłaszania, musimy też uzyskać pozwolenie na budowę.
Z uwagi na to, że nie są obiektami drogowymi ich transport, nie może odbyć się drogą publiczną "na kołach". Te służą wyłącznie do tego, by manewrować domkiem na terenie posesji.
Obecne przepisy ograniczają też maksymalną wielkość domu. I chociaż na rynku dostępne są różne modele, to wielkość powierzchni użytkowej nie może przekraczać 35 metrów kwadratowych.
Wymogi dotyczą też działki, na której obiekt stoi. Na każde 500 metrów kwadratowych może przypadać zaledwie jeden tego typu obiekt. Jeśli domków chcemy postawić więcej, musimy mieć albo chcemy korzystać z większej powierzchni użytkowej, musimy mieć większą działkę.
Przy planowaniu użytkowania warto pamiętać o czasie, który mają urzędnicy, by zatwierdził zgłoszenie. Nie możemy użytkować obiektu przez 21 dni. Czyli niemal połowę okresu wakacyjnego.
Eksperci podkreślają, że orzeczenia, które nakazują rozbiórkę domku holenderskiego, nie należą do rzadkości. Wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego może być dla naszej nieruchomości wyrokiem ostatecznym. Jeśli w wyznaczonym przez urzędników terminie nie będziemy mogli przedstawić wszystkich wymaganych dokumentów, musimy liczyć się z nakazem rozbiórki. Podejście do domków holenderskich nie jest więc pobłażliwe. Nieznajomość prawa budowlanego nie zwolni nas z konsekwencji.