Rok 2026 przynosi największą od lat reformę rynku nieruchomości, o czym informuje Business Insider Polska. Nowe przepisy wprowadzają jednolite zasady mierzenia mieszkań, wymóg budowy schronów oraz zmiany w spółdzielniach, co ma zwiększyć ochronę interesów konsumentów.
Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę głębokich przekształceń prawnych, które mają na celu uporządkowanie wieloletnich zaszłości i zwiększenie przejrzystości transakcji. Jak wynika z analizy przygotowanej przez Business Insider Polska, pakiet zmian wchodzący w życie w 2026 roku jest najbardziej obszernym i spójnym zbiorem reform od dekady. Nowe regulacje kładą szczególny nacisk na dyscyplinę finansową oraz realną ochronę kupujących, którzy do tej pory często musieli mierzyć się z niejasnymi zasadami wyliczania powierzchni lokali czy dodatkowymi kosztami ukrytymi w metrażu.
Kluczowym elementem reformy jest nowelizacja ustawy deweloperskiej, która definitywnie kończy z dowolnością w określaniu powierzchni użytkowej mieszkań. Dotychczasowa praktyka rynkowa bywała różna, co prowadziło do sytuacji, w których klienci płacili za metry kwadratowe zajęte przez elementy konstrukcyjne. Od teraz obowiązywać będzie jednolity standard oparty na Polskiej Normie. W praktyce oznacza to, że stałe ściany nie będą już wliczane do powierzchni użytkowej, a co za tym idzie – nie będą powiększać ceny zakupu. Inaczej potraktowano ścianki działowe nadające się do demontażu, które nadal będą wliczane do metrażu, dając nabywcy możliwość własnej aranżacji przestrzeni. Dodatkowo deweloperzy zostali zobligowani do oddzielnego wyceniania pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe w garażach podziemnych, co ma ukrócić praktykę sztucznego zawyżania ceny metra kwadratowego samego mieszkania.
Istotny zwrot następuje również w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych. Ustawodawca zdecydował się na odejście od modelu, który w opinii ekspertów nadmiernie chronił osoby zadłużone kosztem pozostałych lokatorów. Dotychczasowe przepisy pozwalały osobom, które utraciły prawo do lokalu z powodu zaległości czynszowych, na jego odzyskanie po spłacie długu, co często trwało latami. – Ustawodawca uznał, że ten model jest niesprawiedliwy wobec pozostałych mieszkańców. W praktyce część lokatorów zadłużała się latami, a koszty ponosiła cała spółdzielnia – wyjaśnia na łamach Business Insider Polska adwokat Joanna Zdanowska z kancelarii ZdanLegal.
Równolegle od początku 2026 roku zaczynają obowiązywać rygorystyczne przepisy wynikające z tzw. ustawy schronowej. To odpowiedź na zmieniającą się sytuację geopolityczną i konieczność podniesienia standardów bezpieczeństwa obywateli. Nowe wymagania projektowe dotyczą przede wszystkim budownictwa wielorodzinnego oraz obiektów użyteczności publicznej. Każdy nowy budynek mieszkalny będzie musiał posiadać odpowiednio przygotowane miejsca schronienia. Dla deweloperów oznacza to konieczność uwzględnienia dodatkowych wzmocnień konstrukcyjnych i instalacyjnych już na etapie planowania inwestycji, co może wpłynąć na koszty realizacji projektów, ale docelowo ma zapewnić mieszkańcom realne bezpieczeństwo w sytuacjach kryzysowych.
Mimo prokonsumenckiego charakteru zmian, rynek stoi przed poważnym wyzwaniem o charakterze administracyjnym. Chodzi o reformę planowania przestrzennego, która nakłada na samorządy obowiązek przyjęcia nowych planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku. Istnieje wprawdzie możliwość, że termin ten zostanie przesunięty na koniec sierpnia, jednak skala wyzwania pozostaje ogromna. Plan ogólny ma być kluczowym dokumentem określającym kierunki rozwoju gminy, zastępując dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Eksperci ostrzegają, że wiele samorządów może nie zdążyć z przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji w terminie, co grozi paraliżem decyzyjnym. Brak uchwalonego planu ogólnego w wyznaczonym czasie może skutkować wstrzymaniem wydawania decyzji o warunkach zabudowy, co bezpośrednio uderzy w nowe inwestycje mieszkaniowe. Zdaniem adwokat Joanny Zdanowskiej, rok 2026 może stać się momentem przejściowego zamrożenia części rynku ze względu na trudności organizacyjne gmin oraz niepewność inwestorów co do nowych warunków lokalizacji budynków. To zjawisko może czasowo ograniczyć podaż nowych mieszkań, zanim rynek w pełni dostosuje się do nowych standardów przejrzystości i bezpieczeństwa wprowadzanych przez tegoroczną reformę.
