Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad przepisami, które mają cywilizować rynek najmu krótkoterminowego. W grę wchodzą obowiązkowe wpisy do rejestru, surowe wymogi sanitarne oraz uprawnienia dla gmin do tworzenia stref wolnych od turystów. Projekt ma trafić pod obrady rządu w pierwszym kwartale 2026 roku.
Rynek tak zwanego najmu na doby, spopularyzowany przez platformy takie jak Airbnb czy Booking, stoi w obliczu największej rewolucji legislacyjnej od lat. Jak wynika z informacji zebranych przez serwis money.pl oraz portalsamorzadowy.pl, rząd przygotowuje pakiet regulacji, który zrówna okazjonalne wynajmowanie mieszkań z usługami hotelarskimi. Zmiany te są odpowiedzią na rosnące problemy miast turystycznych, a także koniecznością dostosowania polskiego prawa do wymogów unijnych.
Kluczowym założeniem projektu przygotowanego przez resort sportu jest wprowadzenie definicji, zgodnie z którą każdy najem trwający nie dłużej niż 30 dni będzie traktowany jako usługa hotelarska. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to koniec ery swobodnego udostępniania lokali bez nadzoru. Każdy podmiot świadczący takie usługi, będzie musiał zostać wpisany do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Rejestracja to jednak dopiero początek - lokale będą musiały spełniać ściśle określone wymogi formalne, sanitarne oraz przeciwpożarowe, co do tej pory było standardem wymaganym głównie od hoteli i pensjonatów.
Za nieprzestrzeganie nowych przepisów przewidziano dotkliwe sankcje. Projekt zakłada kary finansowe, które mogą sięgnąć nawet 50 tysięcy złotych. Karol Wagner z Tatrzańskiej Izby Gospodarczej w rozmowie z PAP ocenił, że taka kwota może być drastyczna dla małych obiektów działających w formule najmu krótkoterminowego, podczas gdy dla dużych podmiotów stanowić będzie jedynie jednorazowy koszt. Ekspert sugeruje, że sankcje powinny być powiązane z przychodami obiektu i skalą naruszenia, aby skutecznie eliminować nieuczciwe praktyki, a nie doprowadzać do bankructwa drobnych przedsiębiorców.
Największe kontrowersje budzi jednak pomysł przekazania samorządom potężnego oręża w walce z negatywnymi skutkami turystyki. Rady gmin miałyby otrzymać prawo do wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany lub mocno ograniczony. To odpowiedź na zjawisko "wyludniania się" centrów miast i konfliktów ze stałymi mieszkańcami, którzy skarżą się na hałas i uciążliwe sąsiedztwo imprezujących turystów.
Warto zauważyć, że polskie plany wpisują się w szerszy, ogólnoeuropejski trend regulowania gospodarki współdzielenia. Impulsem do zmian jest unijne rozporządzenie 2024/1028, które zacznie obowiązywać we wszystkich państwach członkowskich od 20 maja 2026 roku. Celem Brukseli jest zwiększenie przejrzystości rynku poprzez obowiązek gromadzenia i udostępniania danych o usługach najmu krótkoterminowego. W 2023 roku za pośrednictwem platform internetowych w UE zarezerwowano aż 719 milionów noclegów, co pokazuje skalę zjawiska.
Inne kraje Unii już teraz stosują restrykcyjne przepisy, na których mogą wzorować się polscy legislatorzy. We Francji, w miastach takich jak Paryż, wynajem głównego mieszkania ograniczono do 120 dni w roku (z możliwością skrócenia do 90 dni), a za złamanie przepisów grożą grzywny. W Berlinie wynajem całego mieszkania na cele turystyczne wymaga specjalnego zezwolenia, a władze badają, czy interes publiczny - czyli zachowanie substancji mieszkaniowej dla stałych lokatorów - nie jest zagrożony. Z kolei w hiszpańskiej Galicji czy we wspólnotach mieszkaniowych w innych regionach tego kraju, sąsiedzi mają prawo głosu w kwestii wyrażenia zgody na prowadzenie działalności turystycznej w ich budynku.
Koniec szarej strefy podatkowej?
Samorządowcy od lat podnoszą argument, że właściciele apartamentów na wynajem często uchylają się od płacenia podatków lokalnych, w tym opłaty klimatycznej czy podatku od nieruchomości w stawce dla działalności gospodarczej. Choć udział najmu krótkoterminowego w skali kraju jest niewielki - szacuje się go na około 0,05 proc. wszystkich lokali, a w dużych miastach do 0,5 proc. - to jego wpływ na lokalną infrastrukturę i gospodarkę odpadami jest nieproporcjonalnie duży.
Przypomnijmy, że obecna sytuacja prawna w Polsce jest niejednoznaczna. Przez długi czas organy skarbowe domagały się, by najem krótkoterminowy był zawsze traktowany jako działalność gospodarcza. Sytuację zmienił dopiero wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2021 roku, który orzekł, że przychody z najmu mogą być zaliczane do źródeł prywatnych, o ile podatnik sam nie zdecyduje o włączeniu ich do majątku firmowego. Nowa ustawa, wprowadzając sztywne definicje "usługi hotelarskiej", może ponownie skomplikować tę kwestię, zmuszając wielu rentierów do profesjonalizacji i założenia firm.
