Niebawem rynek najmu krótkoterminowego w Polsce czeka trzęsienie ziemi, które może znacząco wpłynąć na opłacalność inwestycji w apartamenty wakacyjne. Ministerstwo Sportu i Turystyki kończy prace nad wdrożeniem unijnych regulacji, które nałożą na właścicieli lokali obowiązek ścisłej ewidencji.
Głównym narzędziem dyscyplinującym rynek ma być dotkliwa kara finansowa. Wiceminister Ireneusz Raś w rozmowie z "Rzeczpospolitą" potwierdził, że resort przewiduje sankcje administracyjne w wysokości do 50 tys. zł za prowadzenie działalności bez wymaganego wpisu do rejestru. Nowe przepisy mają wejść w życie 20 maja 2026 roku.
Kluczowym elementem systemu będzie mechanizm weryfikacji ofert przez największe platformy rezerwacyjne. Zgodnie z projektowanymi przepisami, serwisy takie jak Booking.com czy Airbnb zostaną prawnie zobowiązane do usuwania ogłoszeń, które nie posiadają ważnego numeru identyfikacyjnego.
Każdy właściciel mieszkania, domu czy pokoju przeznaczonego na wynajem krótkoterminowy będzie musiał uzyskać taki numer w urzędzie gminy lub miasta. Bez dopełnienia tej formalności, legalne pozyskiwanie klientów przez internet stanie się w praktyce niemożliwe. Platformy będą musiały nie tylko żądać numeru przy rejestracji obiektu, ale także wyrywkowo weryfikować zgodność danych ze stanem faktycznym.
Jak wynika z informacji zamieszczonych w rządowym wykazie prac legislacyjnych (projekt UC135), system ten ma działać w oparciu o Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Będzie to baza danych gromadząca informacje o wszystkich obiektach świadczących usługi hotelarskie, w tym o lokalach mieszkalnych wynajmowanych turystom na okres krótszy niż 30 dni.
Resort turystyki nie ukrywa, że celem regulacji jest uszczelnienie systemu podatkowego i uporządkowanie rynku. Według szacunków przytaczanych przez wiceministra Rasia, szara strefa w tym sektorze może wynosić od 30 do 35 proc. rynku. Obowiązkowa rejestracja ma sprawić, że ukrywanie dochodów z najmu stanie się znacznie trudniejsze.
Przedstawiciele rządu liczą również na efekt uboczny w postaci zwiększenia dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców. Ireneusz Raś sugeruje, że konieczność ujawnienia działalności i spełnienia szeregu wymogów formalnych może skłonić część właścicieli do rezygnacji z modelu krótkoterminowego na rzecz stabilnego wynajmu długoterminowego lub wręcz do sprzedaży nieruchomości.
Unijne tło zmian
Wprowadzane w Polsce zmiany nie są wyłączną inicjatywą lokalnych polityków, lecz implementacją prawa wspólnotowego. Mowa o rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, zwanym potocznie "rozporządzeniem STR". Dokument ten nakłada na wszystkie państwa członkowskie obowiązek stworzenia systemów teleinformatycznych do ewidencji usług najmu krótkoterminowego.
Unijne przepisy mają ujednolicić rynek i dać samorządom narzędzia do walki z negatywnymi skutkami "turystyfikacji" centrów miast. Organy krajowe zyskają uprawnienia do zawieszania numerów rejestracyjnych w przypadku łamania prawa, a także do nakładania kar bezpośrednio na platformy pośredniczące, jeśli te nie będą usuwać nielegalnych ofert.
Gminy wyznaczą strefy zakazu
Jeszcze dalej idące zmiany planowane są w dłuższej perspektywie czasowej. Ministerstwo Sportu i Turystyki chce wyposażyć samorządy w potężne narzędzie planistyczne. Zgodnie z zapowiedziami, od 1 stycznia 2029 roku rady gmin miałyby otrzymać prawo do wyznaczania stref, w których świadczenie usług najmu krótkoterminowego będzie całkowicie zakazane.
Taka "opcja atomowa" ma pozwolić miastom turystycznym na ochronę tkanki mieszkaniowej w najbardziej zatłoczonych dzielnicach. Warto jednak zaznaczyć, że zakaz ten ma dotyczyć tak zwanych "innych obiektów", w których świadczone są usługi hotelarskie (czyli głównie mieszkań prywatnych), a nie skategoryzowanych hoteli czy pensjonatów.
Nowe wymogi bezpieczeństwa
Rejestracja to nie jedyny obowiązek, jaki spadnie na wynajmujących. Projekt ustawy zakłada również zaostrzenie wymogów dotyczących bezpieczeństwa i porządku. Każdy obiekt będzie musiał posiadać regulamin porządkowy, wywieszony w widocznym miejscu.
W dokumencie tym muszą znaleźć się informacje o czasie trwania doby hotelowej oraz ciszy nocnej. Co istotne, przepisy mają również nakładać obowiązek wdrożenia standardów ochrony małoletnich, co ma przeciwdziałać przestępczości na tle seksualnym. W przypadku powtarzających się naruszeń porządku publicznego lub zasad bezpieczeństwa, obiekt będzie mógł zostać wykreślony z ewidencji, co będzie równoznaczne z zakazem prowadzenia działalności.
