Polacy pokochali inwestowanie w nieruchomości na południu Europy. Costa del Sol, Alicante czy Wyspy Kanaryjskie przyciągają nie tylko słońcem, ale i wizją bezpiecznej lokaty kapitału. Jednak entuzjazm często stygnie w momencie, gdy nowi właściciele otrzymują pierwsze wyliczenie podatku IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Okazuje się bowiem, że system podatkowy w większości krajów Europy Zachodniej opiera się na zupełnie innej filozofii niż ten, który znamy z własnego podwórka.
W Polsce system podatkowy jest, mówiąc delikatnie, archaiczny, ale niezwykle przyjazny dla właścicieli drogich nieruchomości. Płacimy od metra kwadratowego, niezależnie od tego, czy nasze mieszkanie to luksusowy apartament w centrum Warszawy ze złotymi klamkami, czy zrujnowana kawalerka w małej miejscowości na Podlasiu. Jeśli metraż jest ten sam, podatek jest zbliżony.
Zachód Europy – a także Stany Zjednoczone czy Singapur – wychodzą z założenia, że podatek powinien odzwierciedlać majątek, a nie tylko powierzchnię. To właśnie jest istota podatku katastralnego. Jego wysokość jest procentem od wartości rynkowej lub katastralnej nieruchomości.
Przykład hiszpański jest tutaj niezwykle pouczający. W popularnych kurortach stawki wahają się od 0,4 proc. do nawet 1,4 proc. wartości nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Za apartament w Marbelli wyceniany na 329 tysięcy euro (ok. 1,4 mln zł), roczna danina wynosi około 2100 euro. To przy obecnym kursie blisko 9 tysięcy złotych. Dla porównania – w Polsce za podobny metraż zapłacilibyśmy w 2025 roku maksymalnie kilkaset złotych. Różnica jest więc nie tyle znacząca, co wręcz szokująca.
Polska 2025: Kosmetyczne podwyżki w cieniu inflacji
Na tle zachodnich sąsiadów, polskie obciążenia fiskalne wciąż wydają się rajem podatkowym. Owszem, stawki idą w górę. Ministerstwo Finansów ogłosiło, że w 2025 roku maksymalne opłaty lokalne wzrosną o wskaźnik inflacji z pierwszego półrocza 2024 roku, czyli o 2,7 proc.
Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to, że za metr kwadratowy mieszkania zapłaci maksymalnie 1,19 zł. Właściciele gruntów pod działalność gospodarczą zapłacą 1,38 zł za metr, a przedsiębiorcy za budynki firmowe – 34 zł za metr. To wciąż kwoty, które nie rujnują domowych budżetów i są często niższe niż miesięczny czynsz administracyjny. System ten ma jednak swoje wady – nie różnicuje podatników ze względu na ich zamożność, co od lat jest argumentem podnoszonym przez ekonomistów i organizacje międzynarodowe, takie jak OECD.
Lewica mówi „sprawdzam”: Podatek dla krezusów?
Wygoda niskich podatków może się jednak wkrótce skończyć, przynajmniej dla części społeczeństwa. Jak donoszą media, w Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad zmianami, a Lewica zapowiada złożenie w grudniu własnego projektu ustawy. Cel? Opodatkowanie tzw. pustostanów i walka z fliperami oraz rentierami skupującymi mieszkania hurtowo.
Zgodnie z przeciekami, nowa danina miałaby objąć osoby posiadające co najmniej trzy nieruchomości. Choć politycy unikają na razie słowa „kataster” jak ognia, mechanizm uzależniający podatek od liczby i wartości posiadanych aktywów niebezpiecznie zbliża się do tej definicji. Wiceminister Tomasz Lewandowski, odpowiedzialny za mieszkalnictwo, pracuje nad rozwiązaniami, które mają „ochłodzić” rynek i zwiększyć dostępność mieszkań dla młodych. Czy jednak uderzenie w inwestorów to właściwa droga?
Gdyby Polska zdecydowała się na pełne wdrożenie systemu znanego z Niemiec czy Hiszpanii, skutki dla portfeli Polaków byłyby trzęsieniem ziemi. Przeprowadźmy prostą symulację.
Załóżmy, że wprowadzamy „delikatny” kataster na poziomie 1 proc. wartości nieruchomości:
Warszawa: Za 50-metrowe mieszkanie w Śródmieściu, warte obecnie około miliona złotych, właściciel musiałby zapłacić 10 000 zł rocznie. Dziś płaci około 60 zł podatku od nieruchomości.
Miasto powiatowe: Za dom o wartości 500 tysięcy złotych podatek wyniósłby 5 000 zł rocznie.
Tak drastyczny wzrost kosztów utrzymania nieruchomości musiałby przełożyć się na rynek najmu (wzrost czynszów) oraz na ceny transakcyjne (możliwa wyprzedaż mieszkań przez osoby, których nie stać na podatek).
Świat płaci od wartości
Polska ze swoim systemem powierzchniowym staje się powoli ewenementem. Spójrzmy na mapę świata:
- USA: Właściciele domów płacą średnio 2–2,5 proc. wartości rynkowej rocznie. To potężne kwoty, które są jednak głównym źródłem finansowania lokalnych szkół i policji.
- Singapur: Tu system jest jeszcze bardziej restrykcyjny. Jeśli mieszkasz w swoim lokalu, płacisz 4 proc. Jeśli go wynajmujesz – stawka skacze do 10 proc.
- Wielka Brytania: System Council Tax jest skomplikowany, ale również opiera się na wycenie wartości nieruchomości z lat 90., a kwoty idą w tysiące funtów.
Czy jesteśmy gotowi na zmianę?
Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce to temat politycznie toksyczny. Każda partia, która odważy się go zaproponować, ryzykuje gniew milionów wyborców, którzy – często dzięki dziedziczeniu lub transformacji ustrojowej – są właścicielami nieruchomości o znacznej wartości, ale nie dysponują wysokimi dochodami bieżącymi (np. emeryci w centrach dużych miast).
Z drugiej strony, obecny system jest niesprawiedliwy społecznie i nieefektywny ekonomicznie. Nie zniechęca do spekulacji, nie generuje wystarczających dochodów dla samorządów i promuje trzymanie pustych mieszkań jako „lokaty kapitału”. Projekt Lewicy dotyczący trzeciego mieszkania może być balonem próbnym. Jeśli społeczeństwo go zaakceptuje, może to otworzyć furtkę do szerszej dyskusji o tym, czy w 2025 roku nadal powinniśmy płacić podatek od metra, czy może jednak – jak reszta zachodniego świata – od wartości naszego majątku.
Na razie jednak, kupując apartament w Hiszpanii, warto pamiętać: słońce jest tam za darmo, ale za widok na morze fiskus wystawi słony rachunek. W Polsce wciąż jeszcze cieszymy się taryfą ulgową. Pytanie tylko – jak długo?
