Resort finansów i gospodarki wspólnie z Ministerstwem Rozwoju i Technologii przedstawił projekt przepisów, które mają przeciąć wieloletni węzeł gordyjski w polskim mieszkalnictwie. Chodzi o grunty zabudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, które do tej pory nie posiadały uregulowanego tytułu prawnego do ziemi. Brak "papierów" na grunt to nie tylko problem biurokratyczny, ale przede wszystkim finansowa pułapka dla lokatorów, którzy nie mogą w pełni dysponować swoim majątkiem.
Skala problemu jest ogromna, choć szacunki różnią się w zależności od źródła. Strona rządowa w komunikacie mówi o właścicielach 100 tysięcy mieszkań, natomiast dziennik "Fakt" wskazuje, że w skali całego kraju sprawa może dotyczyć nawet miliona osób. Szczególnie trudna sytuacja panuje w Warszawie, gdzie problem ten dotyka około 300 tysięcy mieszkańców. Dla tych ludzi brak uregulowanego gruntu oznacza brak możliwości założenia księgi wieczystej dla lokalu.
Konsekwencje obecnego stanu prawnego są dotkliwe dla portfeli Polaków. Bez księgi wieczystej banki odmawiają kredytowania zakupu takiej nieruchomości, co drastycznie zawęża krąg potencjalnych kupców i obniża rynkową wartość lokalu. Eksperci cytowani przez media szacują, że uregulowanie statusu prawnego może podnieść wartość tych mieszkań nawet o 15-20 proc. Mieszkanie z "czystą" hipoteką staje się towarem pewnym i płynnym na rynku nieruchomości.
- Kończymy z niejasnym stanem prawnym dla właścicieli nawet 100 tysięcy mieszkań. Wychodzimy naprzeciw postulatom mieszkańców Warszawy, jak również środowisk spółdzielczych z całej Polski i podejmujemy działania, które unormują sytuację prawną lokatorów w budynkach wzniesionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym - powiedział minister finansów i gospodarki Andrzej Domański.
Równie istotny jest aspekt bieżących kosztów utrzymania. Obecnie wiele spółdzielni zmuszonych jest płacić miastom wysokie odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu lub wysokie stawki dzierżawy. Te koszty są bezpośrednio przerzucane na mieszkańców w czynszach. Nowa ustawa ma to zmienić, wprowadzając mechanizm bonifikat i preferencyjnych opłat, co powinno przełożyć się na obniżkę miesięcznych rachunków.
Projektowana ustawa zakłada dwuetapowy proces "uwłaszczenia". W pierwszej kolejności spółdzielnie mieszkaniowe miałyby uzyskać prawo użytkowania wieczystego gruntów na preferencyjnych warunkach. Dopiero ten krok umożliwiłby późniejsze przeniesienie własności budynków oraz udziałów w gruncie bezpośrednio na rzecz mieszkańców. Dzięki temu rozwiązaniu spółdzielnie zyskają pewność inwestycyjną, co może odblokować procesy rewitalizacji osiedli czy budowy nowych obiektów w ramach budownictwa społecznego.
- Od wielu lat środowiska spółdzielcze występują z wnioskami o podjęcie działań legislacyjnych, które uregulują stan prawny gruntów pod budynkami mieszkalnymi, do których spółdzielnie nie uzyskały dotąd praw. Najwyższy czas odnieść się do apeli spółdzielców i zlikwidować bariery, które uniemożliwiają im uzyskanie prawa do gruntów - podkreślił wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
Warto jednak pamiętać, że proces ten nie będzie całkowicie darmowy dla samych zainteresowanych. Choć ustawa przewiduje preferencje, finalizacja procesu przeniesienia własności i założenia księgi wieczystej wiąże się z kosztami notarialnymi. Szacuje się, że mogą one wynieść w granicach 1000-1500 zł. Jest to jednak wydatek jednorazowy, który w dłuższej perspektywie ma zostać zrekompensowany wzrostem wartości nieruchomości i potencjalnie niższym czynszem.
Historyczne zaszłości i luka w prawie
Obecny chaos prawny to spadek po epoce PRL i burzliwych latach transformacji ustrojowej. W latach 70. i 80., w dobie intensywnej urbanizacji, spółdzielnie budowały bloki na gruntach państwowych, często nie dbając o formalne przekazanie tytułów własności. Po 1989 roku, gdy grunty te zostały skomunalizowane (przekazane samorządom), sytuacja się skomplikowała. Dodatkowym problemem stały się roszczenia dawnych właścicieli, którym państwo odebrało ziemię z naruszeniem prawa.
Wielu mieszkańców bloków spółdzielczych skorzystało już z reformy przekształceniowej z 2019 roku, stając się pełnoprawnymi właścicielami. Tamta nowelizacja dotyczyła jednak gruntów, które miały już uregulowany status użytkowania wieczystego. Mieszkańcy bloków stojących na gruntach o niejasnym statusie zostali wówczas pominięci, co stworzyło kategorię lokatorów "drugiej kategorii". Obecny projekt resortu rozwoju i finansów ma tę lukę wypełnić, zamykając wieloletni okres niepewności.
Projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe trafił właśnie do konsultacji międzyresortowych oraz publicznych. Jeśli proces legislacyjny przebiegnie sprawnie, nowe przepisy pozwolą na swobodny obrót tysiącami lokali, które do tej pory były "zamrożone" prawnie.
