Rynek nieruchomości inwestycyjnych stoi w obliczu jednej z największych zmian legislacyjnych ostatnich lat. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który – jak donosi "Rzeczpospolita" – ma definitywnie zakończyć praktykę sprzedawania "dziur w ziemi" w obiektach hotelowych jako de facto mieszkań na stały pobyt.
Nowe przepisy, datowane na połowę grudnia 2025 roku, uderzają w popularny model biznesowy, który przez lata pozwalał deweloperom omijać rygorystyczne normy budownictwa mieszkaniowego. Jeśli nowelizacja wejdzie w życie w obecnym kształcie, uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu w hotelu, motelu czy pensjonacie stanie się niemożliwe. To zaś oznacza brak możliwości założenia odrębnej księgi wieczystej, a w konsekwencji – brak możliwości sprzedaży pojedynczych pokoi hotelowych indywidualnym inwestorom.
Mechanizm luki prawnej i geneza zmian
Aby zrozumieć wagę proponowanych zmian, należy przyjrzeć się mechanizmowi, który przez ostatnią dekadę napędzał rynek tzw. mikrokawalerek inwestycyjnych. Dotychczasowa praktyka opierała się na specyficznej interpretacji przepisów o samodzielności lokali. Deweloperzy, budując obiekt na działce przeznaczonej pod usługi, a nie pod mieszkalnictwo, wznosili budynek formalnie będący hotelem lub akademikiem. Pozwalało to na stosowanie znacznie łagodniejszych wymogów technicznych – mniejsze nasłonecznienie, słabsza akustyka, brak konieczności zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych czy placów zabaw, a przede wszystkim możliwość projektowania lokali o powierzchni mniejszej niż ustawowe 25 metrów kwadratowych, co jest minimum dla lokalu mieszkalnego.
Po wybudowaniu takiego obiektu inwestor występował do starostwa lub urzędu miasta o wydanie zaświadczenia o samodzielności poszczególnych "pokoi hotelowych" jako lokali użytkowych o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Uzyskanie takiego dokumentu otwierało drogę do notariusza, wyodrębnienia własności i sprzedaży lokalu Kowalskiemu, który następnie – często wbrew pierwotnemu przeznaczeniu budynku – zamieszkiwał tam na stałe lub wynajmował go długoterminowo.
Resort rozwoju argumentuje, że budynki zamieszkania zbiorowego z definicji nie są przeznaczone na stały pobyt ludzi. W uzasadnieniu projektu czytamy, że luka ta była cynicznie wykorzystywana do wprowadzania na rynek produktów lokalopoodbnych, które nie gwarantują podstawowego komfortu życia i bezpieczeństwa, a służą jedynie maksymalizacji zysku z metra kwadratowego gruntu.
Bunt samorządów i chaos interpretacyjny
Problem narastał od lat, a jego skutki najmocniej odczuły największe aglomeracje. Władze Warszawy i Krakowa od dłuższego czasu toczą batalię z deweloperami, odmawiając wydawania zaświadczeń o samodzielności w takich obiektach. Samorządowcy wskazują na długofalowe koszty społeczne takich inwestycji. Osiedla "hoteli", w których de facto mieszkają tysiące ludzi, nie posiadają infrastruktury towarzyszącej. Brak tam szkół, przedszkoli czy przychodni, ponieważ w planach zagospodarowania przestrzennego teren ten widniał jako usługowy, a nie mieszkaniowy.
Wiceprezydent Warszawy Renata Kaznowska w wypowiedziach dla mediów podkreślała stanowczo, że miasto nie godzi się na obniżanie standardów i tworzenie "pustyni" pozbawionej infrastruktury społecznej. Argumentacja ratusza opiera się na tezie, że deweloperzy dokonują obejścia prawa, sprzedając lokale, które w rzeczywistości służą do stałego zamieszkania, mimo że formalnie nie spełniają takich wymogów.
Taka postawa urzędów spotykała się jednak z oporem prawników i inwestorów. Wskazywali oni na niejednolitą praktykę organów administracji. W jednych powiatach uzyskanie zaświadczenia było formalnością, w innych – drogą przez mękę kończącą się w sądzie administracyjnym. Adwokat Maciej Górski z GPLF Kancelaria Prawa Nieruchomości zauważa, że przy obecnym stanie prawnym miasta teoretycznie powinny wydawać takie zaświadczenia także dla budynków usługowych, o ile spełniają one techniczne przesłanki samodzielności. Odmowa wydania dokumentu często była więc traktowana jako działanie uznaniowe, a nie ściśle prawne.
Warto przyjrzeć się, jak wygląda proces, który ministerstwo chce zablokować, posiłkując się informacjami z rządowego serwisu Biznes.gov.pl. Obecnie procedura uzyskania samodzielności lokalu jest kluczowym etapem dla każdego dewelopera chcącego sprzedać lokale w systemie condo. Odrębna własność lokalu to konstrukcja prawna, która sprawia, że dany lokal staje się oddzielnym od gruntu i budynku przedmiotem obrotu. Właściciel takiego wyodrębnionego "pudełka" w budynku posiada również udziały w gruncie oraz w częściach wspólnych nieruchomości, takich jak korytarze czy windy.
Aby doprowadzić do takiego stanu, inwestor musi złożyć wniosek do starostwa powiatowego (lub urzędu miasta na prawach powiatu). Kluczowym elementem wniosku jest dokumentacja techniczna – rzuty odpowiedniej kondygnacji budynku, na których zaznaczony jest konkretny lokal wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi, takimi jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe w garażu (o ile stanowią odrębne pomieszczenia). Dokumenty te muszą być sporządzone przez osobę z uprawnieniami budowlanymi, zazwyczaj architekta.
Urzędnik analizujący taki wniosek weryfikuje, czy lokal jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz czy izby wchodzące w jego skład mogą zaspokajać określone potrzeby. I tu dochodzimy do sedna problemu: przepisy rozróżniają potrzeby mieszkaniowe oraz "inne niż mieszkaniowe", na przykład usługowe. To właśnie ta druga kategoria była furtką dla hoteli. Urząd sprawdza również zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz pozwoleniem na budowę. Jednakże, w przypadku budynków starszych (sprzed 1995 roku), ta weryfikacja jest ograniczona, co również bywało wykorzystywane przy adaptacji starych biurowców na "mikroapartamenty".
Koszt takiej procedury jest symboliczny – opłata skarbowa wynosi zaledwie 17 złotych od lokalu. Jeśli deweloper składał wniosek dla całego piętra z dziesięcioma lokalami, płacił 170 złotych. W zderzeniu z milionowymi zyskami ze sprzedaży, bariera finansowa nie istniała. Jedyną barierą była wola urzędnika i interpretacja przepisów, którą teraz ministerstwo chce ujednolicić poprzez twardy zakaz.
Pewność prawa czy paraliż inwestycyjny?
Eksperci rynkowi oceniają planowaną nowelizację dwojako. Z jednej strony, jak zauważa dr Agnieszka Grabowska-Toś z Kancelarii Kania Stachura Toś, jednoznaczny przepis jest potrzebny i oczekiwany. Kończy on bowiem wieloletnie spory interpretacyjne i "urzędniczą ruletkę", gdzie decyzja o powodzeniu inwestycji zależała od lokalizacji i nastawienia konkretnego starostwa. Pewność prawa, nawet surowego, jest dla biznesu wartością nadrzędną, pozwalającą na rzetelne kalkulowanie ryzyka.
Z drugiej strony, prawnicy i analitycy rynkowi biją na alarm w kwestii praw nabytych i inwestycji w toku. Proces inwestycyjny w budownictwie jest wieloletni – od zakupu gruntu, przez uzyskanie warunków zabudowy, projektowanie, aż po realizację mija często 3 do 5 lat. Nagła zmiana reguł gry dla projektów, które są już w fazie realizacji, mogłaby doprowadzić do fali bankructw. Inwestorzy, którzy kupili grunty usługowe z biznesplanem zakładającym sprzedaż lokali, zostaną z budynkami, których nie mogą skomercjalizować w zakładany sposób. Dlatego kluczowym postulatem środowiska jest wprowadzenie odpowiednio długiego vacatio legis – okresu przejściowego, który pozwoli dokończyć rozpoczęte budowy na starych zasadach.
Wprowadzenie zakazu wyodrębniania lokali w hotelach będzie miało dalekosiężne skutki ekonomiczne, wykraczające poza samą branżę deweloperską. Przedstawiciele środowisk architektonicznych słusznie zauważają, że zjawisko patodeweloperki nie wzięło się znikąd. Jego źródłem jest strukturalny brak gruntów pod budownictwo wielorodzinne w dużych miastach oraz ogromny popyt na tanie lokale. Mikrokawalerki w "hotelach" były odpowiedzią rynku na potrzeby osób, których nie stać na pełnowymiarowe mieszkanie spełniające wszystkie normy, a które chcą mieszkać w centrum.
Zablokowanie podaży tego typu lokali może paradoksalnie wpłynąć na wzrost cen na rynku wtórnym i pierwotnym "legalnych" mieszkań. Mniejsza podaż najtańszych jednostek (nawet jeśli ułomnych prawnie) oznacza większą presję na pozostałą część rynku. Ponadto, inwestorzy indywidualni, którzy traktowali zakup pokoju hotelowego jako formę ochrony kapitału przed inflacją, stracą jedną z popularnych klas aktywów. Alternatywą pozostanie dla nich rynek najmu instytucjonalnego (PRS), gdzie to fundusz jest właścicielem całego budynku, co jednak nie daje możliwości nabycia własności przez osobę fizyczną.
Co z procedurą odwoławczą?
Dla inwestorów, którzy obecnie starają się o zaświadczenia, istotna jest wiedza o ścieżce odwoławczej, szczegółowo opisanej w rządowych poradnikach. Jeśli urząd odmówi wydania zaświadczenia o samodzielności – co w świetle zapowiedzi ministerstwa i postawy miast może zdarzać się coraz częściej jeszcze przed wejściem w życie ustawy – wnioskodawcy przysługuje zażalenie. Należy je złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 7 dni od otrzymania postanowienia odmownego. To właśnie SKO, a w dalszej kolejności sądy administracyjne, będą w najbliższych miesiącach areną walki o "być albo nie być" wielu inwestycji hotelowych.
Warto pamiętać, że urząd ma obowiązek wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych, dając na to co najmniej 7 dni. Jeśli jednak odmowa wynika z przyczyn merytorycznych – na przykład uznania, że lokal w hotelu nie może być samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy – uzupełnianie dokumentacji na niewiele się zda. Nowe przepisy mają właśnie dać urzędnikom twardy oręż do ręki, by takie odmowy były standardem, a nie wyjątkiem.
Projekt nowelizacji ma trafić do dalszych prac legislacyjnych w najbliższym czasie. Dla rynku nieruchomości to sygnał, że czas wolnej amerykanki w sektorze condohoteli i mikrokawalerek dobiega końca. Pozostaje pytanie, czy rynek znajdzie nową lukę, czy też faktycznie nastąpi powrót do standardów budownictwa mieszkaniowego, za który jednak przyjdzie nam wszystkim zapłacić wyższą cenę.
