Sprzedaż mieszkań przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Dotyczy to sytuacji, gdy transakcja nie jest związana z działalnością gospodarczą. Podatek w wysokości 19 proc. naliczany jest od dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia lub wytworzenia nieruchomości.
Przychód ze sprzedaży stanowi cena określona w umowie, pomniejszona o koszty transakcji. Jeśli cena znacząco odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może ją zakwestionować.
W kosztach uzyskania przychodu uwzględnia się nie tylko cenę zakupu, ale także inne wydatki związane z nabyciem, jak wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów zalicza się również nakłady zwiększające wartość nieruchomości, np. wydatki na modernizację, potwierdzone fakturami.
Aby skorzystać z ulgi, należy przeznaczyć przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki te obejmują m.in. zakup mieszkania lub domu, budowę domu, remont własnej nieruchomości czy spłatę kredytu mieszkaniowego.
Ważne jest, by nieruchomość służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Sam zakup nieruchomości nie wystarczy - podatnik musi w niej faktycznie zamieszkać.
Katalog wydatków objętych ulgą całkiem spory
Zgodnie z interpretacją Ministra Finansów z 2021 roku, do wydatków mieszkaniowych zalicza się również zakup i montaż wyposażenia, w tym sprzętu AGD w zabudowie, mebli na wymiar czy oświetlenia sufitowego. Nie obejmuje to jednak zakupu nieruchomości rekreacyjnych.
Spłata kredytów mieszkaniowych również może być objęta ulgą, ale tylko jeśli kredyt został zaciągnięty przez podatnika na własne cele mieszkaniowe przed sprzedażą nieruchomości.
Wysokość ulgi zależy od proporcji wydatków mieszkaniowych do przychodu ze sprzedaży. Jeśli całość przychodu zostanie wydana na cele mieszkaniowe, cały dochód będzie zwolniony z podatku.
Fot. Adam Czerko
Jednym z kluczowych wyzwań społeczno-ekonomicznych w Polsce jest ograniczona dostępność mieszkań, szczególnie dla młodych osób i rodzin o średnich dochodach. Według najnowszych badań, przeciętny Polak musi przeznaczyć około 7-8 rocznych pensji na zakup mieszkania o powierzchni 50m2 w dużym mieście, co znacząco przewyższa wskaźniki w wielu innych krajach europejskich. Sytuację dodatkowo komplikują rosnące stopy procentowe oraz zaostrzające się kryteria przyznawania kredytów hipotecznych przez banki, co skutecznie ogranicza możliwości finansowania zakupu nieruchomości.
Niedobór mieszkań na rynku jest również konsekwencją niedostatecznej podaży nowych lokali mieszkalnych w stosunku do realnego zapotrzebowania. Eksperci szacują, że deficyt mieszkaniowy w Polsce wynosi około 2-3 miliony lokali. Problem ten jest szczególnie dotkliwy w dużych aglomeracjach miejskich, gdzie ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż przeciętne wynagrodzenia. Dodatkowo, ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz długotrwałe procedury administracyjne związane z procesem inwestycyjnym przyczyniają się do spowolnienia tempa rozwoju rynku mieszkaniowego.
