Kwestia drogi do przejazdu to jedynie czubek góry lodowej, ponieważ nie tylko drogę trzeba doprowadzić. Wypadało by doprowadzić do posesji również media, a do tego potrzebna jest służebność gruntowa.
A co w przypadku, gdy sąsiad wcale nie chce się dogadać i oddać kawałka swojej działki na potrzeby dojazdu? Tłumaczymy.
Służebność gruntowa to rodzaj prawa rzeczonego, które jest określone w art. 285 § 1. i 2. Kodeksu cywilnego. To po prostu obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela tej drugiej nieruchomości tzw. "władnącej prawem".
Oto wybrane fragmenty ustawy:
- upoważnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie,
- ogranicza działania właściciela nieruchomości obciążonej, których może się on w stosunku do niej podejmować,
- zabrania właścicielowi nieruchomości obciążonej dokonywania określonych czynności względem nieruchomości władnącej, które przysługują mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu nieruchomości.
W prostych słowach służebność gruntowa to prawu umożliwiające zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości lub jej określonej części na rzecz drugiej. Powoduje to możliwość dokonywania pewnych działań w stosunku do nieruchomości obciążonej, mimo że nie należy ona do niego.
Tu warto zaznaczyć, że w prawie mowa o służebności gruntowej: biernej i czynnej. Ta pierwsza określa działania, jakich nie może podejmować się właściciel nieruchomości obciążonej, jakie mogłyby utrudnić korzystanie z nieruchomości władnącej.
Natomiast służebność gruntowa czynna dotyczy korzystania z działki obciążonej przez osobę władnącą.
Do czego może się przydać służebność gruntowa? Można ją wykorzystać chociażby do utworzenia dojazdu przez posesję sąsiada do naszej działki (służebność drogi koniecznej), parkowania samochodu na terenie cudzej posesji.
Ale również korzystania ze sąsiedniej studni, ograniczyć wysokość zabudowany na terenie sąsiedniej działki, opieranie się o mur sąsiada czy nawet otwierania okna, które wychodzi na nieruchomość obciążoną.
By ustanowić służebność gruntową należy podpisać umowę między sąsiadami, bądź skierować sprawę do sądu, jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia. Co ważne, ustanowienie służebności gruntowej jest możliwe pod warunkiem, że przyznanie jej nie będzie wiązało się z utrudnienieniami w korzystaniu z posesji obciążonej.
Może do niej dojść na drodze umowy zawartej między właścicielami nieruchomości oraz zasiedzenia. Jeżeli właściciele nie są w stanie dojść do porozumienia mogą skorzystać z orzeczenia sądu, wtedy służebność jest zawarta według decyzji administracyjnej, orzeczenia sądu bądź ugody sądowej.
Oczywiście, każde prawo kiedyś wygasa i tak też jest w tym przypadku. Służebność może po prostu wygasnąć. Tak się dzieje gdy właściciel nieruchomości władnącej dobrowolnie zrzeka się prawa do korzystania z sąsiedniej nieruchomości.
Dzieje się tak również w sytuacji, gdy w ciągu 10 lat od przyznania służebnosci gruntowej właściciel nie skorzysta z przysługujących mu praw. Bądź dojdzie do tzw. konfuzji, czyli gdy właściciel posesji obciążonej stanie się właścicielem nieruchomości władnej. Albo gdy termin przyznania służebności gruntowej określony w umowie po prostu minął.
O zniesienie służebności gruntowej można również wystąpić. W takiej sytuacji właściciel posesji władnącej nie zgadza się na zrzeczenie swoich praw. W takiej sytuacji sprawa trafia do sądu. W zależności od sytuacji może dojść do anulowania służebności za wynagrodzeniem bądź bez niego.
Bywa że należy ustanowić służebność drogi koniecznej w sytuacji, gdy właściciel nie ma dostępu do drogi publicznej ze swojej nieruchomości lub znajdujących sie na jej terenie budynków gospodarskich.
Najczęściej służebność uzyskuje się poprzez zawiązanie umowy między stronami w postaci aktu notarialnego. Służebność ta najczęściej jest przyznawania za wynagrodzeniem, dla jednej ze stron.
Za teren objęty służebności należy oczywiście zapłacić podatek. A ten jest obliczany w zależności od odmiany służebności. Niezależnie od rodzaju podatku, osobą zobowiązaną do uiszczania opłaty jest właściciel nieruchomości władnącej.
W przypadku nieodpłatnej służebności obowiązuje po prostu podatek od spadków i darowizn. Ale od służebności terminowej podstawą jest roczna wartość świadczenia, czyli 4 procent wartości nieruchomości obciążonej pomnożoną przez liczbę lat.
Przy odpłatnej służebności podatek oblicza się od czynności cywilnoprawnych i podstawą opodatkowania jest łączna wartość świadczeń udzielanych właścicielowi posesji władnej, pomnożonej przez liczbę lat, na jaką została zawarta umowa o służebności.
By uzyskać służebność drogi należy spełnić parę warunków. Wśród nich można wymienić:
- brak prawnie zagwarantowanego i trwałego dostępu do drogi publicznej,
- wytyczenie drogi koniecznej w sposób umożliwiający uprawnionemu do odpowiedniego korzystania z niej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na działce obciążonej,
- uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego.
Wysokość wynagrodzenia ustala sąd, w przypadku gdy strony nie są w stanie dojść ze sobą do porozumienia. Co ważne, osoba uprawniona do przejazdu jest odpowiedzialna za wykonanie i utrzymanie drogi koniecznej oraz korzystanie z niej w taki sposób, by nie powodować powstawania szkód posesji.
Zdjęcie na otwarcie: Anastasiya Romanova on Unsplash