W przypadku nabycia mieszkania bezpośrednio od dewelopera obowiązuje podatek VAT. Nabywca nie ponosi wówczas osobno podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż VAT jest już uwzględniony w cenie podanej przez sprzedającego. Dla lokali mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczającej 150 metrów kwadratowych obowiązuje stawka 8 proc., natomiast część powierzchni przekraczająca ten limit jest opodatkowana stawką 23 proc.
Warto zwrócić uwagę na regulację obowiązującą od początku 2024 roku. Osoby nabywające szósty i kolejne lokale mieszkalne w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego muszą liczyć się z dodatkiem w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych na poziomie 6 proc., nawet gdy transakcja objęta jest podatkiem VAT.
Ulgi podatkowe dla nabywców pierwszego mieszkania
Od końca sierpnia 2023 roku wprowadzono zwolnienie z podatku PCC dla osób fizycznych kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego. Aby skorzystać z tego przywileju, kupujący nie może wcześniej posiadać żadnej nieruchomości ani udziałów w niej. Wyjątek stanowi udział do jednej drugiej nabyty wyłącznie w drodze spadkobrania.
Dawid Róg, pełniący funkcję eksperta finansowego oraz dyrektora oddziału firmy Lendi, wskazuje, że nabycie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego może okazać się finansowo bardziej opłacalne. Wyjaśnia on, że od 31 sierpnia 2023 roku funkcjonuje zwolnienie z podatku PCC wynoszącego 2 proc. Jak podkreśla Dawid Róg, osoba dokonująca pierwszego zakupu mieszkania lub domu, która wcześniej nie była właścicielem żadnej nieruchomości ani nie posiadała w niej udziału, z wyjątkiem maksymalnie połowy odziedziczonej, jest zwolniona z płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
Realne korzyści z tego rozwiązania są znaczące. Przy lokalu wycenianym na 500 tysięcy złotych oszczędność wynosi aż 10 tysięcy złotych. To istotna kwota, która może zostać przeznaczona na wyposażenie nowego mieszkania lub inne cele związane z przeprowadzką.
Każda umowa dotycząca nabycia nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Notariusz za swoją pracę pobiera wynagrodzenie określane mianem taksy notarialnej. Jej wysokość jest uzależniona od wartości transakcji i regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. Pozytywną informacją dla kupujących jest możliwość negocjowania wysokości taksy. Maksymalne stawki rosną w sposób progresywny w zależności od wartości nieruchomości.
Jak informuje Dawid Róg, notariusz pobiera taksę notarialną, której wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości. W przypadku lokalu o wartości 500 tysięcy złotych wynosi ona około 3 tysięcy złotych plus podatek VAT. Dodatkowo należy uiścić opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 złotych.
Po zawarciu umowy przed notariuszem niezbędne jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej, co wiąże się z kosztem 200 złotych. W sytuacji gdy mieszkanie nie posiada jeszcze założonej księgi wieczystej, co często zdarza się w przypadku nowych inwestycji, trzeba doliczyć 100 złotych za jej założenie. To dodatkowy wydatek, o którym warto pamiętać planując budżet transakcji.
Kolejny koszt pojawia się, gdy zakup finansowany jest kredytem hipotecznym. Wpis hipoteki do księgi wieczystej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według formularza PCC-3. Ta danina stanowi dodatkowe obciążenie dla nabywców korzystających z finansowania bankowego.
Gdy decydujemy się na współpracę z biurem pośrednictwa nieruchomości, musimy uwzględnić w kosztach wynagrodzenie pośrednika. Zwykle mieści się ono w przedziale od 2 do 3 proc. wartości transakcji. Przy mieszkaniu kosztującym 500 tysięcy złotych oznacza to dodatkowy wydatek oscylujący wokół 10-15 tysięcy złotych. Warto jednak pamiętać, że profesjonalny pośrednik może znacząco ułatwić cały proces zakupu i pomóc uniknąć potencjalnych problemów.
Na oficjalnej stronie rządowej dostępne są informacje o systemie wsparcia dla osób planujących zakup nieruchomości lub zamierzających poprawić standard swojego domu czy mieszkania. Wymienione są tam różne programy pomocowe, które mogą ułatwić finansowanie zakupu.
Dawid Róg podsumowuje, że nabycie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego zapewnia realną ulgę finansową. Brak obowiązku płacenia podatku PCC, możliwość otrzymania korzystniejszego kredytu mieszkaniowego, a także kompleksowa obsługa formalnościami przez notariusza przy jednym akcie notarialnym sprawiają, że pierwsze mieszkanie staje się bardziej osiągalne i mniej obciążające dla budżetu nabywcy.
Transakcja zakupu lokum to znacznie więcej niż tylko cena wskazana w ofercie. Konieczne jest wcześniejsze dokładne przeanalizowanie wszystkich dodatkowych wydatków, takich jak daniny publiczne, koszty notarialne, opłaty sądowe czy prowizje. Takie przygotowanie pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i zaplanować budżet z odpowiednim marginesem bezpieczeństwa. Dzięki dostępnym zwolnieniom podatkowym oraz programom wsparcia państwowego, własne mieszkanie może stać się nie tylko marzeniem, ale realnym i osiągalnym celem życiowym.
Rynek nieruchomości w Polsce charakteryzuje się złożoną strukturą kosztów, która wykracza daleko poza samą cenę transakcyjną lokalu. Potencjalni nabywcy często koncentrują się wyłącznie na kwocie wskazanej w ogłoszeniu, nie uwzględniając w swoich kalkulacjach szeregu obowiązkowych opłat administracyjnych i prawnych. Struktura tych dodatkowych kosztów różni się w zależności od tego, czy transakcja dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego, co ma bezpośrednie przełożenie na całkowite obciążenie finansowe kupującego. System podatkowy przewiduje różne mechanizmy opodatkowania dla transakcji z deweloperami oraz dla zakupów od osób prywatnych, co wymaga od nabywców dokładnego zapoznania się z obowiązującymi przepisami.
Dodatkowym elementem wpływającym na końcowy koszt są opłaty notarialne, które choć regulowane przepisami, pozostawiają pewien margines do negocjacji. Wpisy do ksiąg wieczystych, będące niezbędnym elementem formalnoprawnym każdej transakcji, również generują koszty, które należy uwzględnić w budżecie. Osoby korzystające z kredytów hipotecznych muszą liczyć się z dodatkowymi opłatami związanymi z ustanowieniem hipoteki. Wprowadzone w ostatnich latach ulgi podatkowe dla nabywców pierwszego mieszkania stanowią istotne wsparcie, jednak wymagają spełnienia określonych warunków. Kompleksowe zrozumienie wszystkich elementów kosztowych pozwala na realistyczne planowanie finansowe i uniknięcie sytuacji, w której brak środków na pokrycie dodatkowych opłat uniemożliwia sfinalizowanie transakcji.
Decyzja o nabyciu własnego lokum należy do najbardziej istotnych wyborów finansowych, jakie podejmujemy w ciągu życia. Kwota przedstawiona w ogłoszeniu stanowi jedynie część rzeczywistych wydatków związanych z transakcją. Nabywca musi uwzględnić w swoim budżecie szereg dodatkowych opłat, w tym daniny publiczne, wynagrodzenie notariusza, koszty sądowe, a niekiedy również prowizję biura pośrednictwa. W zależności od specyfiki konkretnej umowy, suma tych wszystkich dodatkowych obciążeń może osiągnąć wartość od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Kluczowe znaczenie ma określenie, czy nabywamy lokal na rynku pierwotnym czy wtórnym. Ta klasyfikacja determinuje rodzaj podatku, który będziemy zobowiązani uiścić. W grę wchodzi albo podatek od towarów i usług, albo podatek od czynności cywilnoprawnych.
Rodzaje podatków przy zakupie nieruchomości
Gdy transakcja dotyczy nabycia lokalu od osoby fizycznej, czyli z rynku wtórnego, zastosowanie znajduje podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość została określona na poziomie 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Istotną informacją jest fakt, że to notariusz zajmuje się pobraniem tej daniny oraz jej przekazaniem do urzędu skarbowego w momencie sporządzania aktu notarialnego.
