Popyt napędzają dwie główne grupy, dla których wspólnym mianownikiem jest czas i pieniądz. Pierwsza to osoby kupujące lokale na własne potrzeby – często zapracowani specjaliści, którzy nie mogą pozwolić sobie na wielomiesięczny nadzór nad remontem. Druga, coraz liczniejsza grupa, to inwestorzy. Dla nich każdy tydzień przestoju lokalu to realna strata finansowa. W modelu biznesowym opartym na wynajmie, szybkie wprowadzenie najemcy jest kluczowe dla rentowności inwestycji.
Deweloperzy doskonale wyczuwają ten trend i dostosowują swoje strategie. To, co kiedyś było dodatkiem, dziś jest standardem na miarę rynków zachodnich.
– Zakup wykończonych lokali to trend, który w Polsce będzie się umacniał. To dominująca forma sprzedaży mieszkań na dojrzałych rynkach – mówi Marek Thorz, PR manager firmy Atal w rozmowie z BI.
Firmy takie jak Atal, Robyg, Develia, Dom Development czy J.W. Construction rozbudowują swoje działy wykończeniowe, oferując pakiety, które zdejmują z klienta ryzyko wzrostu cen materiałów budowlanych. W dobie inflacji i wahań kosztów robocizny, stała cena zawarta w umowie staje się bezpiecznikiem dla domowego budżetu.
Analiza cenników pokazuje, że wykończenie pod klucz przestało być usługą premium, a stało się produktem masowym o zróżnicowanym standardzie. Rozpiętość cenowa waha się zazwyczaj od 1000 do 2000 zł za metr kwadratowy. Najtańsze pakiety inwestycyjne startują już od poziomu 999 zł, podczas gdy opcje premium to wydatek rzędu 1600–1700 zł za metr.
W skład typowego pakietu wchodzą kluczowe elementy: podłogi, drzwi wewnętrzne, pełne wykończenie łazienki z armaturą oraz malowanie ścian. Jednak w finansowym rachunku zysków i strat kluczowy okazuje się jeden, często pomijany aspekt – podatki. Robyg, jeden z liderów rynku, otwarcie promuje korzyść wynikającą z przepisów podatkowych.
Kupując materiały budowlane i usługi oddzielnie na własną rękę, klient indywidualny często zderza się z 23-proc. stawką VAT na wiele produktów. Korzystając z usługi wykończeniowej oferowanej przez dewelopera w ramach zakupu mieszkania, cała transakcja może być objęta preferencyjną stawką 8 proc. VAT. Przy wykończeniu 60-metrowego mieszkania różnica ta może zostać w kieszeni nabywcy, co stanowi potężny argument sprzedażowy.
Proces ten ewoluował również pod kątem logistycznym. Wykończenia pod klucz to nie tylko prace budowlane, ale zaawansowany proces projektowy. Deweloperzy współpracują z wyspecjalizowanymi pracowniami, takimi jak KODO, które wchodzą do gry na bardzo wczesnym etapie.
Dla inwestorów kluczowym parametrem jest czas. Na rynku funkcjonują dwa główne modele realizacji. Pierwszy, zyskujący na popularności, to wykończenie w trakcie budowy. Prace toczą się równolegle ze wznoszeniem budynku, dzięki czemu klient odbiera gotowy do zamieszkania lokal w momencie przekazania kluczy. Eliminuje to tzw. martwy okres, w którym mieszkanie stoi puste, a właściciel musi ponosić koszty czynszu i kredytu bez przychodów z najmu.
Drugi model zakłada wejście ekip wykończeniowych po oficjalnym odbiorze deweloperskim. W przypadku zewnętrznych firm współpracujących z deweloperem proces ten zajmuje zazwyczaj od 40 do 70 dni roboczych. Choć dłuższy, wciąż jest bardziej przewidywalny niż współpraca z przypadkową ekipą remontową, która może zniknąć w połowie zlecenia.
Eksperci zwracają uwagę na jeszcze jeden aspekt finansowy – rękojmię. Deweloperzy udzielają zazwyczaj 2-letniej gwarancji na prace wykończeniowe. Sformalizowany proces serwisowy oznacza, że w przypadku pękniętej rury czy odpadającej listwy, klient ma jednego partnera do rozmów, a nie musi szukać fachowca, który wykonywał usługę „na czarno”.
Oczywiście rozwiązanie to ma swoje ograniczenia. Główną wadą jest mniejsza elastyczność w doborze materiałów – klient porusza się w ramach zamkniętego katalogu produktów. Jednak dla większości kupujących przewidywalność budżetu i gwarancja terminu są ważniejsze niż możliwość wyboru unikalnej glazury z włoskiej manufaktury.
Historia polskiego rynku deweloperskiego pokazuje fascynującą ewolucję pojęcia „standardu”. W latach 90. i na początku lat 2000., Polska była ewenementem na skalę europejską, oferując mieszkania w tzw. standardzie deweloperskim, który dla klienta z Niemiec czy Francji byłby tożsamy z placem budowy. Na Zachodzie standardem jest oddawanie mieszkań gotowych do wejścia (często nawet z wyposażoną kuchnią), a „gołe ściany” to rzadkość spotykana w specyficznych projektach loftowych. Ewolucja w stronę wykończenia pod klucz jest więc naturalnym procesem dojrzewania rynku, wymuszonym zarówno przez rosnące koszty pracy, jak i zmianę stylu życia Polaków, którzy coraz bardziej cenią swój czas wolny. Zjawisko to przypomina transformację rynku motoryzacyjnego – tak jak przestaliśmy składać samochody z części w garażu, tak powoli przestajemy samodzielnie koordynować budowę własnej łazienki.
