Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wprowadza wiele postanowień, które mają zachęcić posiadaczy nieruchomości do wpisywania swoich dóbr do rejestru, by sukcesywnie objąć księgami wieczystymi wszystkie nieruchomości.
Artykuł 35.1 wspomnianej ustawy precyzuje “Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”. Oznacza to, że nawet jeżeli otrzymamy działkę w spadku, która nie posiada Księgi Wieczystej to niezwłocznie powinniśmy uregulować jej stan prawny.
Nic nie stoi na przeszkodzie by sprzedać nieruchomość nie posiadającej KW otrzymanej np. w spadku sprzedać. Ale w takim przypadku należy pamiętać, że brak Księgi Wieczystej może zniechęcić potencjalnych nabywców i w ten sposób prowadzić do obniżenia ceny nieruchomości. Nim odpowiemy na pytanie jak założyć KW, warto wyjaśnić czym jest ten rejestr.
Księga Wieczysta to rejestr publiczny, który przedstawia stan faktyczny nieruchomości. Umożliwia sprawdzenie komu oraz jakie prawa przysługują do danego lokalu. Jest to dokument ostateczny i publicznie jawny, który należy sprawdzić w pierwszej kolejności podczas planowanego zakupu mieszkania. Tylko w ten sposób można sprawdzić autentyczność prawa właściciela do sprzedaży mieszkania.
KW dzieli się na odpowiednie działy poświęcone określonym parametrom nieruchomości. W dziale I znajdziemy informacje o mieszkaniu. Oprócz adresu jest tam również dokładny metraż i liczba pomieszczeń. Pozwala to zweryfikować stan faktyczny nieruchomości oraz to czy właściciel nie wprowadza w błąd - mówiąc np. o wielkości mieszkania. W dziale II znajdziemy informację o tym, kto jest właścicielem i współwłaścicielem nieruchomości. W tym miejscu będą też wypisani wszyscy pełnomocnicy oraz ich prawa do rozporządzania nieruchomością.
W dziale III mieszczą się informacje o ograniczonych prawach rzeczowych i ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a należą do nich między innymi służebności i zastawy. Ta część Księgi Wieczystej powinna być pusta, a jeśli znajdują się tam jakieś wpisy, musimy poprosić o ich wyjaśnienie.
Jeżeli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, dowiemy się o tym z działu IV. Tu znajdziemy informacje o tym, jakie są to hipoteki (kaucyjna czy zwykła), z dokładnym określeniem wysokości, waluty, nazwą banku, który udzielił kredytu oraz terminu spłaty. Wpisana hipoteka nie jest niczym niebezpiecznym, ponieważ po spłacie kredytu przez zbywcę zostanie wykreślona z Księgi Wieczystej.
Księgę Wieczystą zakłada się dla nieruchomości, które jej do tej pory nie posiadały, np.. dla nieruchomości z rynku pierwotnego. KW trzeba założyć również w przypadku, gdy dokumenty zostały zniszczone bądź zaginęły. Rejestr prowadzi się dla następujących nieruchomości:
- lokalowych,
- budynkowych
- gruntowych,
- ograniczonych praw rzeczowych (np.: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego)
KW można założyć na dwa sposoby. Osobiście w sądzie rejonowym bądź zlecić to zadanie notariuszowi. Jeżeli nabywca nieruchomości decyduje się na samodzielne założenie KW musi udać się do sądu rejonowego właściwego rejonem dla danej nieruchomości. Podczas tej czynności będą potrzebne dokument potwierdzające własność lokalu oraz wypełnione wnioski i załączniki:
- Dokument potwierdzający prawo własności, np.. akt notarialny, postanowienie sądowe bądź zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku przekształcenie użytkowania wieczystego),
- wniosek o założenie Księgi Wieczystej,
- Wniosek o wpis w Księdze Wieczystej,
- Niezbędne w niektórych sprawach załączniki, dotyczące np.. określenie współwłaścicieli bądź pełnomocnictwa.
Księga Wieczysta jest potrzebna głównie w momencie nabycia nieruchomości. Niezależnie czy jest to zakup z rynku pierwotnego bądź wtórnego, przyjęcie spadku czy orzeczenie sądu. To właśnie KW określa stan prawny nieruchomości. Wymienia wszystkich właścicieli, pełnomocników, określa służebności gruntowe czy informuje o obciążeniach nieruchomości hipoteką.
Rejestr jest również potrzebny, gdy właściciel chce dodać współwłaścicieli bądź przekazać w formie spadku. Dodanie pełnomocników także wiąże się z odpowiednimi wnioskami dotyczącymi zmian w KW.