Spis treści
- Używane mieszkania dominują w dużych miastach
- Jak wygląda sprzedaż w Pekinie i Szanghaju
- Rządowe programy wsparcia i prognozy na jesień
Wrzesień i październik od lat określane są w Chinach mianem kluczowych miesięcy dla branży mieszkaniowej. Tegoroczne statystyki potwierdzają, że po dłuższym okresie spowolnienia, rynek zaczyna wykazywać wymierne oznaki życia. Ożywienie nie jest jednak równomierne w całym kraju, a aktywność kupujących koncentruje się w specyficznych segmentach i najważniejszych metropoliach.
Z danych zebranych przez China Index Academy wynika, że do 20 września sprzedaż nowych mieszkań w 30 kluczowych miastach wzrosła nieznacznie o 1,4 proc. rok do roku. Prawdziwym motorem napędowym stał się jednak rynek wtórny, który notuje znacznie lepsze wyniki transakcyjne i sukcesywnie zwiększa swój udział w ogólnym obrocie nieruchomościami. Warto zauważyć, że analizując trendy rynkowe, serwis Domiporta.pl w sekcji średnich cen nieruchomości wskazuje, iż stabilność cenowa często decyduje o wyborze lokalu z drugiej ręki przez kupujących.
Używane mieszkania dominują w dużych miastach
Zainteresowanie lokalami z drugiej ręki rośnie w szybkim tempie. W pierwszych dwudziestu dniach września liczba transakcji na rynku wtórnym w 20 badanych miastach osiągnęła poziom 82 tysięcy sztuk, co oznacza wzrost o 13,1 proc. w ujęciu rocznym. Patrząc na dane skumulowane od stycznia do niemal końca września, sprzedano łącznie 1,08 miliona takich jednostek, poprawiając ubiegłoroczny wynik o 6,8 proc.
Struktura chińskiego rynku nieruchomości ulega trwałej transformacji. Według oficjalnych danych Ministerstwa Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast i Wsi, w pierwszych ośmiu miesiącach roku transakcje na rynku wtórnym stanowiły już 52 proc. całkowitego obrotu mieszkaniami w kraju. W 30 najważniejszych ośrodkach miejskich ten wskaźnik jest jeszcze wyższy i sięga aż 68 proc., co wyraźnie pokazuje preferencje współczesnych nabywców.
– Ogólnie rzecz biorąc, środek ciężkości transakcji na chińskim rynku nieruchomości przesuwa się w stronę mieszkań z rynku wtórnego – mówi Cao Jingjing, dyrektor generalna w China Index Academy. Ekspertka dodaje, że rynek nowych domów kształtowany jest obecnie przez odbudowę popytu i korekty podaży, pozostając w fazie poszukiwania dna, z jedynie lokalnymi punktami poprawy. Osoby szukające w Polsce podobnych lokali mogą sprawdzić aktualne ogłoszenia sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym udostępnione w serwisie Domiporta.pl.
Jak wygląda sprzedaż w Pekinie i Szanghaju
Największe chińskie metropolie radzą sobie znacznie lepiej niż reszta kraju, jeśli chodzi o sprzedaż lokali od deweloperów. Pekin i Szanghaj odnotowały imponujące wzrosty sprzedaży nowych mieszkań na poziomie odpowiednio 23 proc. i 22 proc. rok do roku. W Kantonie sprzedaż wzrosła o 3 proc., co stanowi trzeci z rzędu miesiąc na plusie dla tego miasta. W miastach drugiego rzędu również widać ożywienie, na przykład w Wuhan sprzedano 450 tysięcy metrów kwadratowych, co daje wzrost o 18 proc., a Suzhou i Ningbo zyskały odpowiednio 29 proc. i 21 proc.
Mimo tych pozytywnych sygnałów z największych ośrodków, ogólny obraz rynku pierwotnego pozostaje wymagający. Od stycznia do 20 września łączna sprzedaż nowych mieszkań w 30 miastach wyniosła około 72 milionów metrów kwadratowych, co stanowi spadek o 8 proc. rok do roku. Dodatkowo podaż nowych inwestycji drastycznie spada, a we wrześniu powierzchnia nowo zatwierdzonych projektów mieszkaniowych skurczyła się aż o 32 proc.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku mieszkań używanych w tych samych aglomeracjach. Szanghaj zanotował 16 tysięcy transakcji na rynku wtórnym, co daje potężny wzrost o 24,3 proc., podczas gdy Pekin zamknął wrzesień wynikiem 10 tysięcy sprzedanych lokali używanych. Oba te miasta mogą pochwalić się już siedmioma miesiącami nieprzerwanych wzrostów w tym segmencie. Dobre wyniki notują też miasta takie jak Chengdu, Xiamen, Nankin czy Hangzhou, gdzie wzrosty przekroczyły próg 10 proc.
Rządowe programy wsparcia i prognozy na jesień
Obecne ożywienie to w dużej mierze efekt sierpniowych decyzji władz lokalnych i centralnych. Kluczowe miasta wprowadziły pakiety stymulacyjne, które obejmują obniżenie progów wejścia dla kupujących, podniesienie limitów pożyczek z funduszy mieszkaniowych oraz bezpośrednie dotacje do zakupów. Pod koniec sierpnia opublikowano również dokumenty mające na celu reformę systemów finansowania i sprzedaży w branży deweloperskiej.
– Wrześniowy rynek nieruchomości przedłużył tegoroczny trend stałej poprawy, a wskaźniki wolumenu i cen nadal się umacniają – mówi Yan Yuejin, wiceprezes Shanghai E-House Real Estate Research Institute. Analityk podkreśla, że obok wprowadzonych polityk wsparcia, najistotniejszym czynnikiem dla kupujących jest poprawa ogólnych oczekiwań rynkowych, która nastąpiła po ustabilizowaniu się cen lokali. W Polsce osoby zainteresowane nowymi inwestycjami mogą przeglądać ofertę mieszkań z rynku pierwotnego, prezentowaną na łamach portalu Domiporta.pl.
Zmieniające się realia wymuszają dużą ostrożność na firmach deweloperskich, co widać na rynku gruntów. We wrześniu transakcje zakupu ziemi pod zabudowę mieszkaniową w 300 miastach wygenerowały około 85,8 miliarda juanów, a średnia marża wyniosła zaledwie 6,5 proc. Deweloperzy koncentrują swój ograniczony kapitał wyłącznie na działkach o jasnej sytuacji prawnej, dobrych lokalizacjach i pewnych perspektywach sprzedażowych, co w dłuższej perspektywie może jeszcze bardziej ograniczyć podaż nowych mieszkań i skierować kolejnych klientów na rynek wtórny.
