Na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi pojawił się wyraźny trend zaostrzania kursu przez państwowego regulatora. Jak informuje Izba Rolnicza w Opolu, urzędnicy Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ze szczególną skrupulatnością weryfikują realizację umów sprzedaży gruntów pochodzących z Zasobu Skarbu Państwa. Efektem tych działań są coraz liczniejsze kary finansowe nakładane na rolników i inwestorów.
Przedstawiciele samorządu rolniczego zwracają uwagę, że konsekwencje finansowe są w tym przypadku wyjątkowo dotkliwe. Zapisy w aktach notarialnych przewidują bowiem sankcje sięgające 40 proc. ceny danej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przy zakupie działek o znacznej wartości, jeden błąd formalny może kosztować nabywcę setki tysięcy złotych.
Z obserwacji opolskiej izby wynika, że problem rzadko leży po stronie celowego działania na szkodę państwa. Znacznie częściej przyczyną kłopotów jest brak dostatecznej wiedzy prawnej lub pobieżne zapoznanie się z treścią aktu notarialnego. Nabywcy często działają w przekonaniu, że dysponują swoją własnością zgodnie z prawem, podczas gdy w rzeczywistości naruszają restrykcyjne warunki umowy.
Kluczowym punktem zapalnym jest zazwyczaj dokonanie czynności prawnej bez wymaganej zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Urzędnicy, egzekwując zapisy umów, trzymają się ich literalnego brzmienia. Intencje rolnika czy inwestora schodzą na drugi plan, ustępując miejsca twardym zapisom kontraktowym. Izba Rolnicza w Opolu apeluje w związku z tym o daleko idącą ostrożność i konsultowanie wszelkich decyzji dotyczących nabytej ziemi z prawnikami lub bezpośrednio z izbą, zanim dojdzie do jakichkolwiek zmian w statusie prawnym gruntu.
Kiedy zgoda jest niezbędna?
Aby zrozumieć mechanizm powstawania tych naruszeń, należy przyjrzeć się przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. To właśnie ten akt prawny reguluje, kto i na jakich zasadach może nabywać ziemię rolną w Polsce. Co do zasady, swobodny obrót jest ograniczony. Jeśli nabywcą ma być podmiot niespełniający definicji rolnika indywidualnego, a transakcja dotyczy obszaru o powierzchni jednego hektara lub większej, konieczne jest uzyskanie administracyjnej zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Procedura ta nie jest automatyczna. Decyzja administracyjna wydawana jest na wniosek strony i zachowuje ważność przez rok od momentu, gdy stanie się ostateczna. Wniosek taki może złożyć zarówno zbywca nieruchomości, jak i potencjalny nabywca, na przykład osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne lub uczelnia potrzebująca gruntów do celów badawczych. Dokumentacja musi być kompletna i zawierać między innymi wypisy z ewidencji gruntów czy uzasadnienie celu nabycia.
Przepisy przewidują jednak sytuacje, w których ingerencja państwowego ośrodka nie jest konieczna, co często wprowadza nabywców w błąd co do ogólnych zasad panujących na rynku. Zgoda KOWR nie jest wymagana, gdy ziemia trafia w ręce osób bliskich zbywcy. Ustawodawca zalicza do tej grupy szeroki krąg rodziny, w tym zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonków czy pasierbów.
Podobnie traktowane są transakcje dotyczące mniejszych parceli. Nieruchomości rolne o powierzchni poniżej jednego hektara (dokładnie od 0,3 ha do 0,9999 ha) mogą co do zasady nabywać wszyscy zainteresowani bez konieczności przechodzenia przez procedurę administracyjną w KOWR. Zwolnienie z obowiązku uzyskania zgody dotyczy również specyficznych sytuacji prawnych, takich jak zniesienie współwłasności, podział majątku po rozwodzie, dziedziczenie czy nabycie w toku postępowania egzekucyjnego.
To właśnie w gąszczu tych przepisów i wyjątków nabywcy najczęściej popełniają błędy. Przeświadczenie, że dana czynność mieści się w katalogu zwolnień, podczas gdy faktycznie wymagała zgody Dyrektora Generalnego, prowadzi do nałożenia wspomnianej na wstępie kary umownej. W obliczu rygorystycznej postawy KOWR, dokładna analiza każdego punktu aktu notarialnego staje się dla właścicieli gruntów rolnych koniecznością ekonomiczną.
