Przepisy covidowe namieszały w kwestii wypowiadania umów najmu. To co w końcu wolno?

Przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu nigdy nie należały do najłatwiejszych w stosowaniu. Ale przez zmiany w prawie, które miały ograniczyć rozprzestrzenianie się koronawirusa, stały się jeszcze mniej czytelne. Głos w końcu zabrało biuro RPO.

Kontrowersje dotyczą zwłaszcza możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w przypadku, gdy ta jest zawarta na czas nieokreślony. 

Przepisy antycovidowe

Ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych sprawiła, że właściciele mieszkań utracili możliwość wypowiadania umów najmu mieszkania. 

Natomiast te umowy, które zostały we wskazanym w ustawie terminie wypowiedziane, zostały wstrzymane. Część z najemców zasłaniała się nowymi przepisami w przypadku, gdy właściciel chciał wypowiedzieć umowę. O to czy ta ochrona nadal obowiązuję został zapytany Rzecznik Praw Obywatela. Odpowiedź na to pytanie okazała się dość prosta. Trzeba wiedzieć, że w ustawie był zapisany okres ochronny, który kończył się wraz z ostatnim dniem czerwca br. 

- Jeżeli więc umowa najmu mieszkania zawarta została na czas nieokreślony, jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Termin ten najczęściej określany jest w umowie najmu – w przypadku jego braku stosuje się terminy ustawowe, określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie dokonane przez właściciela musi mieć pisemną formę i zawierać jasne określenie przyczyny - tłumaczą prawnicy z Biura RPO.

Prawo lokatorskie

Sposób i przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu są regulowane przez: Kodeks cywilny oraz ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Wynika z nich, że właściciel jest zobowiązany do przestrzegania terminów wypowiedzenia ujętych w wymienionej już ustawie i zgodnie z treścią umowy najmu. Oznacza to, że umowa najmu może zostać wypowiedziana tylko w wyjątkowych okolicznościach. Wypowiedzenie natychmiastowe może nastąpić jedynie gdy najemca:

  • używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia, nie przestaje ich używać w taki sposób,
  • zaniedbuje mieszkanie do tego stopnia, że zostaje ono narażone na utratę wartości bądź uszkodzenie,
  • dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
  • wynajął, podnajął bądź oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Ale nawet po spełnieniu tych warunków i gdy lokator zalega z zapłatą, wynajmujący musi przed wypowiedzeniem najmu uprzedzić lokatora o tym fakcie na piśmie oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu.