Nie powiemy wam, o ile spadną ceny mieszkań. Ale powiemy wam, kiedy można się tego spodziewać

Sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo skomplikowana. Prorokowanie, jak zachowają się ceny mieszkań w perspektywie roku, to wróżenie z fusów. Ale można spróbować przewidzieć, kiedy ceny zaczną się zmieniać. Teraz utrzymują się na jednakowym poziomie.

Na cenę mieszkań wpływa bardzo wiele elementów. Wysoka cena mieszkań będzie się utrzymywać, dopóki na rynku będą chętni, by kupować lokale w zaoferowanej cenie. Ten najprostszy mechanizm ekonomii, kształtuje ceny mieszkań w największym stopniu - niektórzy przekroczenie umownej granicy wysokiej ceny nazywają przebiciem bańki nieruchomościowej. Kiedy można jej oczekiwać?

Bańka nieruchomości

Ceny mieszkań mogą spaść np. w przypadku, gdy na rynku nieruchomości zostanie przebita bańka spekulacyjna. Napędzają ją klienci, którzy obawiając się kolejnych podwyżek, kupują mieszkania za coraz większe stawki, dopóki te znacznie nie urosną. Gdy cena jest już zbyt duża, by klienci ją zaakceptowali, następuje zauważalny spadek cen nieruchomości. Bańka zostaje przebita.  

Gdy w Polsce ceny nieruchomości rosły przez ostatnie lata, ryzyko powstania bańki rosło, ale wtedy cały rynek ochłodziła pandemia koronawirusa. Lockdown z marca i kwietnia schłodził rynek i zastopował rosnące ceny, ale te nie spadły, lecz zatrzymały się na zbliżonym poziomie. Wspomniana bańka raczej nie jest teraz prawdopodobna, o czym z resztą mówią badania przeprowadzone przez szwajcarski bank. Pisaliśmy o tym tutaj

Ale to nie oznacza, że ceny nieruchomości nie mogą nie spaść.

Dlaczego ceny nie spadają

Wiele zachowań z rynku nieruchomości wskazywało na pojawienie się szybkich obniżek. Gdy w czasach lockdownu statystyki odwiedzin serwisów nieruchomościowych spadały, a kontakty z pośrednikami nieruchomości oraz biurami sprzedaży deweloperów były utrudnione, wielu wieszczyło, że o to nadchodzą duże przeceny nieruchomości. Gdy na początku wakacji banki zaczęły bardziej restrykcyjnie udzielać kredytów mieszkaniowych, grupa oczekujących spadków cen jeszcze się zwiększyła. 

domiporta.pldomiporta.pl NBP

Zwolennicy pojawienia się dużych przecen twierdzili, że zmniejszająca się liczba osób mogących uzyskać kredyt oraz niepewność utrzymania pracy sprawi, że deweloperzy będą skłonni obniżać ceny, by pozbyć się pustostanów. 

Spadków cen nieruchomości w ostatnim półroczu mogli też oczekiwać chętni na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Ograniczenia i w efekcie dużo mniejszy ruch turystyczny wymusił na wielu właścicielach mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy rezygnację z tego modelu zarabiania. Zaczęli oni poszukiwać szansy w wynajmie długoterminowym, ale mniejsza liczba studentów i pracowników najemnych (między innymi mieszkańcy Ukrainy, pracownicy kontraktowi itp.), która wróciła do miast po lockdownie, sprawiła, że i ten pomysł wśród wielu z nich upadł. Z dnia na dzień pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.  

domiporta.pl, źródło: NBP

Ale i to nie sprawia, że mieszkania tanieją. 

Wszystkiemu winni inwestorzy, którzy kupują mieszkania, licząc na zarobek w przyszłości. Obniżenie przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu sprawiło, że trzymanie pieniędzy na lokatach praktycznie przestało mieć sens. W efekcie od lutego bieżącego roku Polacy zdążyli wycofać z lokat ponad 64 mld zł - podało NBP. 

Polacy swoje oszczędności zaczęli lokować na bardziej pewnych obligacjach skarbowych, dziełach sztuki, dobrach luksusowych oraz nieruchomościach. Właśnie ci inwestorzy odpowiadają za utrzymującą się sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego. Kupno mieszkania finansują z wyciągniętych z lokat środków bez posiłkowania się kredytem. Nie muszą nawet na mieszkaniu zarabiać teraz. Wystarczy, że za parę lat sprzedają je z zyskiem.

Spadki cen nieruchomości

Kiedy więc można oczekiwać spadków cen nieruchomości? Wtedy, gdy obecni na rynku inwestorzy zakończą okres kupowania lokali za środki wybrane z lokat, banki nadal będą bardzo restrykcyjnie spoglądać na kredytobiorców, a liczba niesprzedanych mieszkań będzie rosła.

domiporta.pldomiporta.pl GUS

Kiedy to nastąpi? Niestety, trudno przewidzieć. Tak samo jak trudno oszacować, jakie będą kolejne kroki walki z epidemią koronawirusa. Kluczowym elementem w tym równaniu może okazać się liczba rozpoczętych budów. Ponieważ jeżeli liczba nowo oddanych mieszkań będzie niewielka, to ceny nie będą miały marginesu do obniżek. 

Według danych GUS liczba rozpoczętych budów spada od czwartego kwartału zeszłego roku. Przeciętna budowa trwa od dwudziestu czterech do trzydziestu sześciu miesięcy, co oznacza, że w perspektywie następnych dwóch - trzech lat będzie się pojawiało rokrocznie tyle mieszkań, co obecnie. Jeżeli ceny mieszkań mają szansę spadać, to nastąpi to w okresie najbliższych dwóch - trzech lat. O ile inwestorzy nasycą się zakupami lokali, a banki nadal będą restrykcyjnie udzielać kredytów mieszkaniowych.