Spis treści
- Kto straci swoje mieszkania w Berlinie
- Skąd wziął się pomysł na przejmowanie lokali
- Prawne przeszkody dla nowych przepisów
Szwedzki fundusz Heimstaden Bostad podjął decyzję o wstrzymaniu kolejnych inwestycji na niemieckim rynku nieruchomości. Krok ten jest bezpośrednią reakcją na plany wywłaszczeń w stolicy Niemiec. Wielu zagranicznych deweloperów szuka teraz bardziej stabilnych rynków, a osoby prywatne mogą bezpiecznie przeglądać oferty sprzedaży mieszkań, które prezentuje serwis Domiporta.pl. Christian Fladeland z zarządu szwedzkiej firmy w rozmowie z agencją Bloomberga stwierdził wprost, że Niemcy stają się rynkiem, który nie nadaje się do inwestowania. Decyzja o wstrzymaniu finansowania dotyczy całego terytorium kraju. Przedstawiciele firmy obawiają się rozszerzenia podobnych pomysłów na inne miasta.
Firma posiada obecnie w Berlinie około 20 tysięcy lokali mieszkalnych. Ich łączną wartość szacuje się na 5 miliardów euro. Stanowi to 15 procent całego portfela nieruchomości tego inwestora. Ewentualne wywłaszczenia oznaczają dla spółki gigantyczne straty finansowe i konieczność całkowitej zmiany strategii biznesowej.
Kto straci swoje mieszkania w Berlinie
Propozycja, którą forsuje lewicowa partia Die Linke, zakłada radykalne kroki. Państwo ma przejmować lokale od tych prywatnych podmiotów, które posiadają w swoich zasobach ponad 10 tysięcy mieszkań. Przepisy dotkną nadwyżki ponad ten pułap. Wartość rynkowa tych nieruchomości jest ogromna, jednak politycy chcą narzucić z góry konkretne stawki wykupu.
W przypadku szwedzkiej spółki wywłaszczenie może objąć około połowy jej berlińskich nieruchomości. Politycy ustalili maksymalną kwotę rekompensat za wszystkie lokale, które miasto odbierze właścicielom, na 16 miliardów euro. Odszkodowania mogą być jednak znacznie niższe od rynkowej wartości budynków. Limit ten wywołuje ogromny niepokój wśród inwestorów.
Eksperci szacują finansowe skutki tych planów. Przy odszkodowaniach niższych o 40 procent od cen rynkowych, strata samego Heimstaden wyniesie około miliarda euro. Harmonogram polityczny zakłada wejście w życie nowych przepisów w 2028 roku. Ich faktyczne wdrożenie i rozpoczęcie przejmowania lokali ma nastąpić rok później.
Skąd wziął się pomysł na przejmowanie lokali
Stolica Niemiec od dłuższego czasu boryka się z poważnym deficytem mieszkań na rynku. Równocześnie mieszkańcy narzekają na systematyczny wzrost kosztów wynajmu. Zjawisko niedoboru lokali występuje w wielu europejskich metropoliach, co potwierdzają analizy rynku, a także zestawienia średnich cen mieszkań w Warszawie, które na bieżąco udostępnia Domiporta.pl. Brak nowych inwestycji deweloperskich tylko pogłębia ten kryzys. Sytuacja ta przekłada się na wyższe poparcie dla państwowych interwencji na rynku nieruchomości.
Już w 2021 roku odbyło się lokalne referendum w tej sprawie. Większość wyborców poparła wtedy pomysł, aby państwo przejęło duże zasoby mieszkaniowe od prywatnych firm. Mieszkańcy oczekują szybkich rozwiązań problemu braku lokali. Partia Die Linke uczyniła dostęp do mieszkań jednym z głównych haseł swojej ostatniej kampanii wyborczej.
W ubiegłym miesiącu ugrupowanie to zdobyło ponad 25 procent głosów w Berlinie. Pozwoliło to na pokonanie chadeków, którzy dotychczas rządzili. Wyniki wyborów pokazują wyraźne przesunięcie preferencji politycznych berlińczyków w stronę radykalnych rozwiązań. Obecnie trwają przygotowania do rozmów koalicyjnych z udziałem Zielonych oraz SPD.
Prawne przeszkody dla nowych przepisów
Realizacja berlińskiego planu napotyka jednak na poważne trudności natury prawnej i politycznej. Rząd federalny, na którego czele stoi kanclerz Friedrich Merz, nie popiera tych działań. W lipcu na szczeblu krajowym zapadła decyzja o przygotowaniu kontrprzepisów. Mają one zablokować zapędy berlińskich polityków.
Nowe prawo federalne całkowicie uniemożliwi rządom poszczególnych krajów związkowych przejmowanie prywatnych mieszkań. Oznacza to bezpośredni konflikt kompetencyjny między władzami w Berlinie a rządem centralnym. Dla porównania, w Polsce rynek pozostaje wolny od takich regulacji, a portal Domiporta.pl regularnie prezentuje liczne oferty deweloperskie z rynku pierwotnego, które swobodnie przyciągają kapitał. Wynik sporu prawnego u naszych sąsiadów zadecyduje o przyszłości rynku najmu w całych Niemczech.
Agencja Bloomberg zwraca również uwagę na nieuniknione batalie sądowe. Nawet jeśli berlińska ustawa wejdzie w życie, z pewnością trafi ona do niemieckiego trybunału konstytucyjnego. Zagraniczny kapitał uważnie obserwuje rozwój wydarzeń. Dopóki sądy nie wydadzą ostatecznych wyroków, sytuacja na niemieckim rynku nieruchomości pozostanie bardzo niepewna.
