Spory sąsiedzkie o zbyt wysokie drzewa czy gęste żywopłoty to częsty problem właścicieli domów jednorodzinnych i działek. Wiele osób, szukając rozwiązania, natrafia na informacje sugerujące, że roślinność pełniąca funkcję ogrodzenia nie może przekraczać 2,20 metra wysokości. To popularny mit, który swoje źródło ma w błędnej interpretacji przepisów. W rzeczywistości kwestii tej nie reguluje Prawo budowlane, a spory rozstrzygane są na podstawie Kodeksu cywilnego, gdzie kluczowa w którymjest nie tyle wysokość roślin, co ich wpływ na sąsiednią nieruchomość. Osoby szukające własnego domu z ogrodem, chcące uniknąć tego typu konfliktów, mogą przejrzeć oferty domów na sprzedaż dostępne w serwisie Domiporta.pl.
Błędne przekonanie o limicie 2,20 metra dla żywopłotów wynika z przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Faktycznie, art. 29 tej ustawy stanowi, że budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m wymaga zgłoszenia, a tych niższych nie trzeba zgłaszać. Problem polega na tym, że przepisy te stosuje się do obiektów budowlanych, a rośliny nimi nie są. Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii w oficjalnym stanowisku, Prawo budowlane reguluje sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Rośliny, w tym żywopłoty, nie są obiektami budowlanymi w rozumieniu tej ustawy.
Resort rozwoju i technologii jednoznacznie wskazuje, że ani Prawo budowlane, ani Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. nie regulują kwestii związanych z wysokością roślinności czy jej odległością od granic działki. Jedyny wyjątek dotyczy placów zabaw dla dzieci, gdzie żywopłot może pełnić funkcję ogrodzenia. Nie ma tam jednak mowy o limicie wysokości. Dlatego powoływanie się na 2,20 metra w sporze o tuje jest całkowicie bezpodstawne.
Skoro Prawo budowlane nie ma tu zastosowania, to gdzie szukać podstawy prawnej do rozwiązania sąsiedzkiego konfliktu? Odpowiedzi dostarcza Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a konkretnie art. 144. Przepis ten wprowadza pojęcie immisji, czyli działań na jednej nieruchomości, których skutki są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej i przekraczają „przeciętną miarę”.
Warto pamiętać, że zgodnie z analizami przygotowanymi przez ekspertów Domiporta.pl, kwestie sąsiedzkie i zagospodarowanie działki często mają wpływ na wycenę nieruchomości. Właściciel, który uważa, że roślinność sąsiada nadmiernie zacienia jego działkę, może wystąpić do sądu o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W praktyce oznacza to pozew o nakazanie sąsiadowi przycięcia drzew. Orzecznictwo jest jednak zróżnicowane – sądy analizują każdą sprawę indywidualnie, opierając się na opinii biegłego.
Dobrym przykładem jest wyrok Sądu Rejonowego w Kaliszu z 10 maja 2023 r., w którym oddalono żądanie przycięcia tui o wysokości ponad 6 metrów. Biegły wykazał, że zacienienie nie zakłóca korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę. Ten wyrok pokazuje, jak skomplikowana jest ocena każdego przypadku. Nie liczy się sama wysokość roślin, ale realny, uciążliwy wpływ, jaki wywierają one na nieruchomość sąsiada. Osoby planujące zakup działki, na której chcą uniknąć problemów z sąsiadami, mogą sprawdzić aktualne oferty sprzedaży działek, by lepiej ocenić potencjał terenu pod przyszłą zabudowę.
