Umowa najmu mieszkania może zostać wypowiedziana w trybie natychmiastowym, gdy:
- najemca użytkuje w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, a pomimo upomnienia wynajmujący nie powstrzymuje się od swoich działań,
- mieszkanie jest zaniedbane w takim stopniu, że właściciel nieruchomości jest narażony na utratę wartości lub uszkodzenie mienia,
- wystąpił problem z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności,
- wbrew zapisom umowy najmu lokator podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.
W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić bez przeszkód.
Wypowiedzieć umowę najmu można po dochowaniu formalności. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie trzeba dać lokatorowi jeszcze jeden miesiąc czasu na spłacenie należności. Rozwiązania umowy nie można też przeprowadzić bez pisemnego poinformowania. Wynajmujący podlega bowiem ochronie praw lokatorów.
Wynajmujący może więc wypowiedzieć kontrakt, gdy najemca nie przestrzega ważnych zapisów określonych w umowie.
Wypowiedzenia umowy najmu lepiej nie przeprowadzać bez zachowania odpowiedniej formy. Odpowiedni formularz warto nawet włączyć do umowy , by w razie potrzeby móc z niego skorzystać.
Dokument musi zawierać:
- miejscowość i datę sporządzenia
- dane strony, która chce wypowiedzenia
- dane stron, które wypowiedzenie umowy dotyczy
- podstawę wypowiedzenia - tu trzeba odwołać się do zapisów kodeksu cywilnego
- określenie terminu, z którym formalnie nastąpi wypowiedzenie umowy najmu
- uzasadnienie powodu, przez który następuje rozwiązanie umowy ,
- podpisy - muszą je złożyć zarówno wynajmujący jak i najemca.
Bez zachowania tych formalności nie dojdzie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, okres wypowiedzenia nie zostanie zachowany, bez względu na to, czy mamy do czynienia z umową zawartą na czas określony, czy nieokreślony.
Alternatywą dla natychmiastowego wypowiedzenia umowy jest rozwiązanie za porozumieniem stron.
Ustawowe terminy wypowiedzenia zależą od tego, w jakich odstępach czasu najemca płaci za czynsz. Jeżeli w umowie zawartej na czas oznaczony czynsz jest uiszczany w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie nagłym może nastąpić bez okresu wypowiedzenia bez względu na to, czy umowa został zawarta na czas określony czy czas nieokreślony.
Należy pamiętać o tym, że z zasady więcej praw przysługuje lokatorom niż właścicielowi nieruchomości. Ważne, by nie wypowiadać umowy bez zachowania okresu .
Warto też przemyśleć podpisanie umowy na czas określony. Konieczne jest też zachowanie innego warunku: umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału.
Natomiast gdy czynsz jest płatny miesięcznie to wypowiedzieć najem można na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. A gdy czynsz jest płacony w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód. W przypadku gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Lokator i właściciel muszą też przestrzegać zapisów zawartych w umowie i pamiętać o wszelkich nietypowych ustaleniach, która ta umowa zawiera. Pamiętajmy też o formie pisemnej, bo tylko wtedy mamy pewność, że pod względem prawnym została zawarta umowa najmu.
Jeśli umowa jest zawarta na czas oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach opisanych w zawartej umowie.