Polacy, którzy szukają nieruchomości na sprzedaż lub na wynajem mają różne motywacje. Co ich przekonuje do jednego lub drugiego wyboru? Sprawdziła to Agnieszka Pilcicka, Starszy Analityk Rynku Nieruchomości, Centrum AMRON.
Dekada własności: Dlaczego Polacy kupowali mieszkania?
Jeszcze kilka lat temu posiadanie własnego mieszkania było w Polsce synonimem stabilności i sukcesu. W latach 2019–2021 niskie stopy procentowe, stabilna gospodarka i rosnące dochody sprzyjały zakupom nieruchomości. Kredyty hipoteczne były łatwo dostępne, a ich raty często niższe niż czynsz za wynajem. Według danych Związku Banków Polskich, w 2021 roku udzielono rekordowe 256 tys. kredytów hipotecznych, a 80% transakcji na rynku było finansowanych kredytami.
Ceny mieszkań rosły dynamicznie – w Warszawie o 35%, w Łodzi nawet o 46% w latach 2019–2021. Mimo to, relacja cen do zarobków pozostawała korzystna, napędzając popyt. Najem w tym czasie był mniej popularny, szczególnie poza sezonem studenckim, a pandemia w 2020 roku dodatkowo obniżyła czynsze w dużych miastach z powodu odpływu studentów i pracowników zdalnych.
Punkt zwrotny: Kryzys kredytowy i boom najmu
Rok 2022 przyniósł drastyczne zmiany. Podwyżki stóp procentowych (z 0,10% w 2021 r. do 6,75% w 2022 r.) oraz zaostrzenie wymogów kredytowych ograniczyły zdolność kredytową Polaków. Osoba, która wcześniej mogła pożyczyć 500–600 tys. zł, nagle kwalifikowała się na kredyt o połowę niższy. Liczba nowych kredytów spadła o 70% w porównaniu z 2021 rokiem, osiągając w 2022 roku najniższy poziom od 20 lat – 126 tys. umów.
Rosnące raty kredytów (z 2,86% w 2021 r. do 9,29% w 2022 r.) zwiększyły koszty obsługi zadłużenia nawet o 100%. Dla kredytu na 300 tys. zł rata wzrosła o 1–1,5 tys. zł miesięcznie. W efekcie wiele osób zrezygnowało z zakupu na rzecz najmu. Popyt na wynajem wzrósł, m.in. przez napływ uchodźców z Ukrainy i powrót studentów na uczelnie. Czynsze w dużych miastach wzrosły o 30–40% w latach 2021–2022, ale nadal były niższe niż raty kredytów.
Obecna sytuacja: Równowaga na rynku
W latach 2023–2025 popyt kredytowy częściowo się odbudował dzięki programowi „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale po wyczerpaniu puli środków w 2024 roku liczba nowych kredytów ustabilizowała się na poziomie ok. 180 tys. rocznie. Rynek najmu także osiągnął równowagę, choć czynsze pozostają wysokie – w dużych miastach pochłaniają ponad 40% mediany wynagrodzenia netto, co utrudnia oszczędzanie na wkład własny.
Inwestycja w mieszkania na wynajem wciąż przyciąga inwestorów, choć rentowność jest niższa niż w przeszłości. Obniżki stóp procentowych w 2025 roku (o 0,75 p.p.) zwiększają zdolność kredytową, co może ożywić rynek zakupu mieszkań, ale wysokie ceny nieruchomości nadal ograniczają dostępność własności.
- Zdolność kredytowa kluczem do zakupu: Wahania stóp procentowych i zaostrzenie polityki kredytowej bezpośrednio wpływają na rynek mieszkaniowy. Przed podjęciem decyzji o kredycie sprawdź swoją zdolność kredytową w kilku bankach.
- Najem jako konieczność: Dla wielu Polaków najem stał się jedyną opcją, ale wysokie czynsze obciążają budżety domowe. Rozważ dzielenie mieszkania lub poszukiwanie ofert poza centrami miast, gdzie ceny mogą być niższe.
- Potrzeba zrównoważonej polityki mieszkaniowej: Programy wspierające zakup mieszkań są niewystarczające. Potrzebne są działania na rzecz dostępnego cenowo najmu, by zmniejszyć presję na budżety gospodarstw domowych.
Polacy stoją więcprzed trudnym wyborem: zakup mieszkania, który wymaga stabilnych finansów i zdolności kredytowej, czy najem, który oferuje elastyczność, ale pochłania znaczną część dochodów. Analiza Centrum AMRON pokazuje, że decyzja zależy od indywidualnych możliwości finansowych i sytuacji na rynku.