Dotychczas w polskim prawie obowiązywała reguła, zgodnie z którą budynek stanowi część składową gruntu. Nowa instytucja, określana skrótem OWOB, ma tę zasadę przełamać. Kto inny będzie mógł być właścicielem działki, a kto inny obiektu wzniesionego nad nią lub pod nią. Jak zauważa "Rzeczpospolita", rozwiązanie na pierwszy rzut oka przypomina użytkowanie wieczyste, ale różnice są istotne. Użytkowanie wieczyste może ustanawiać wyłącznie gmina lub Skarb Państwa i dotyczy ono samego gruntu. Z odrębnej własności obiektu budowlanego skorzystać ma natomiast każdy właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty, a przedmiotem prawa będzie to, co znajduje się nad terenem albo pod nim.
"Rzeczpospolita" jako pierwsza informowała w kwietniu o pracach Ministerstwa Rozwoju i Technologii nad projektem wprowadzającym nowe prawo. Teraz resort opublikował w wykazie prac legislacyjnych rządu założenia ustawy. W praktyce, jak wskazuje "Rzeczpospolitą, otworzy to możliwość zabudowy między innymi nad torami kolei średnicowej czy Trasą Łazienkowską w Warszawie. Eksperci z serwisu Domiporta.pl zwracają uwagę, że takie rozwiązanie może znacząco wpłynąć na dostępność terenów inwestycyjnych w największych polskich miastach.
– Prawo to zagwarantuje inwestorowi swobodę dysponowania wzniesionym obiektem budowlanym, w tym także obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi. Celem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji odrębnej własności obiektów budowlanych jest uwolnienie potencjału gruntów niejednokrotnie położonych w korzystnych lokalizacjach poprzez zwiększenie możliwości inwestowania na nich bez konieczności uzyskiwania trwałego tytułu prawnego – wyjaśnia resort rozwoju w założeniach projektu, cytowanych przez dziennik.
Nowe prawo będzie można ustanowić na kilka sposobów. Podstawą ma być porozumienie inwestora z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu, jednostronna decyzja właściciela terenu, a w przypadku inwestycji celu publicznego - decyzja administracyjna.
Zawarcie umowy o ustanowieniu odrębnej własności ma być poprzedzone wydaniem promesy w formie decyzji administracyjnej. Według wyjaśnień ministerstwa przywołanych przez dziennik, promesa będzie gwarancją powstania prawa pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub prawnej możliwości korzystania z obiektu. Promesy i zaświadczenia o samodzielności obiektu mają wydawać starostowie.
Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste projekt przewiduje dodatkowy warunek, czyli zgodę właściciela nieruchomości. Jeżeli jej nie będzie, użytkownik wieczysty ma móc dochodzić ustanowienia odrębnej własności przed sądem. Dostęp do obiektu ma zapewniać służebność ustanawiana na nieruchomości.
Projekt znajduje się na wczesnym etapie, został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Jak podkreśla dziennik, OWOB to polski wariant konstrukcji prawnych znanych z innych państw. W Stanach Zjednoczonych funkcjonują tak zwane air rights, czyli prawa do przestrzeni powietrznej nad nieruchomością, wykorzystywane w amerykańskich metropoliach przy zabudowie nad torowiskami i arteriami. W Niemczech i Austrii odpowiednikiem jest prawo do zabudowy, a możliwość oddzielenia prawa do obiektu budowlanego od prawa do gruntu przewidują również porządki prawne Szwecji, Norwegii i Hiszpanii.
Czytaj też: Kary za brak kanalizacji sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych. Oto kiedy urzędnicy sięgną po prawo
