Spis treści
- Wymogi techniczne dla nowych budynków od 2030 roku
- Wpływ unijnej dyrektywy na deweloperów i ceny
- Oferta banków dla nabywców energooszczędnych domów
Unijna dyrektywa dotycząca charakterystyki energetycznej budynków, znana pod skrótem EPBD, przewiduje fundamentalne zmiany dla całego sektora budowlanego oraz rynku nieruchomości w państwach członkowskich. Zgodnie z nowymi regulacjami od 1 stycznia 2030 roku wszystkie nowe budynki będą musiały bezwzględnie spełniać standard obiektu bezemisyjnego. Przepisy te stanowią część szerszego planu transformacji energetycznej, który nakłada na inwestorów, deweloperów oraz nabywców konieczność dostosowania się do zupełnie nowych realiów technologicznych i finansowych. Harmonogram wdrażania tych zmian został podzielony na etapy, które zależą od przeznaczenia oraz struktury własnościowej danego obiektu.
W przypadku nowych budynków, które należą do podmiotów publicznych lub są przez nie zajmowane, termin wdrożenia wymogów przypada dwa lata wcześniej, czyli już od początku 2028 roku. Wejście w życie nowych norm nie oznacza jednak, że obejmą one automatycznie wszystkie projekty, które są obecnie rozpatrywane w urzędach. Prawodawstwo unijne pozostawia państwom członkowskim furtkę w postaci przepisów przejściowych. Dyrektywa pozwala na niestosowanie nowych rygorów wobec tych budynków, dla których formalny wniosek o pozwolenie na budowę lub jego prawny odpowiednik zostanie złożony przed graniczną datą 1 stycznia 2030 roku. Taka konstrukcja przepisów sprawia, że proces inwestycyjny na rynku nieruchomości będzie w najbliższych latach silnie określony przez kalendarz administracyjny. Dlatego aktualne oferty mieszkań na sprzedaż mogą stanowić punkt odniesienia dla przyszłych zmian na rynku.
Wymogi techniczne dla nowych budynków od 2030 roku
Definicja budynku bezemisyjnego zawarta w nowych przepisach odnosi się do obiektu o bardzo wysokiej charakterystyce energetycznej. Oznacza to konstrukcję, która potrzebuje zerowej albo bardzo małej ilości energii do prawidłowego funkcjonowania przez cały rok kalendarzowy. Kluczowym aspektem tego standardu jest całkowity brak emisji dwutlenku węgla, który pochodzi ze spalania paliw kopalnych bezpośrednio na miejscu. Dodatkowo budynek taki musi charakteryzować się zerowymi lub bardzo niskimi emisjami gazów cieplarnianych, które są związane z jego codziennym użytkowaniem, co wyklucza stosowanie tradycyjnych kotłów gazowych czy węglowych na rzecz nowoczesnych technologii grzewczych.
Osiągnięcie tak wyśrubowanych parametrów wymaga zastosowania całego szeregu zaawansowanych rozwiązań inżynierskich już na etapie projektowania architektonicznego. Podstawowym elementem jest znacznie lepsza izolacyjność przegród zewnętrznych, czyli grubsze i bardziej zaawansowane technologicznie warstwy ocieplenia ścian, dachów oraz fundamentów. Niezbędna staje się także bardzo duża szczelność całej bryły budynku, która zapobiega niekontrolowanym ucieczkom ciepłego powietrza na zewnątrz. Proces ten wiąże się z koniecznością przeprowadzania specjalistycznych testów ciśnieniowych przed oddaniem obiektu do użytku, co stanowi dodatkową procedurę w procesie odbioru technicznego.
Kolejnym wymogiem technicznym jest rygorystyczne ograniczenie mostków cieplnych, czyli miejsc w konstrukcji, przez które następuje wzmożona utrata energii termicznej. Zarządzanie przepływem powietrza w takich obiektach wymusza stosowanie efektywnej wentylacji mechanicznej, która jest wyposażona w systemy odzysku ciepła, znane powszechnie jako rekuperatory. Zwykła wentylacja grawitacyjna nie jest w stanie sprostać wymogom standardu bezemisyjnego. Ponadto projekty muszą uwzględniać rozbudowaną automatykę budynkową oraz instalacje odnawialnych źródeł energii, takie jak panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła, które wspólnie odpowiadają za zasilanie i ogrzewanie obiektu.
Istotnym elementem nowych wymogów jest również odpowiednie przygotowanie budynku do inteligentnego zarządzania zużyciem energii. Obejmuje to montaż zaawansowanych systemów pomiarowych i sterujących, które na bieżąco optymalizują pracę instalacji grzewczych, chłodzących oraz oświetleniowych.
Wpływ unijnej dyrektywy na deweloperów i ceny
Wdrożenie opisanych wymogów technologicznych ma bezpośrednie przełożenie na ekonomiczny wymiar realizacji inwestycji mieszkaniowych. Najprostsza rynkowa kalkulacja wskazuje, że wyższy standard technologiczny i konieczność zastosowania droższych materiałów oraz systemów muszą skutkować wzrostem całkowitych kosztów budowy. Firmy deweloperskie już teraz analizują wpływ dyrektywy EPBD na budżety przyszłych projektów. Konieczność zakupu central wentylacyjnych, pomp ciepła, systemów fotowoltaicznych oraz zaawansowanej automatyki stanowi znaczącą pozycję w kosztorysie inwestorskim, która dotychczas była często opcjonalna lub stosowana w ograniczonym zakresie. Wzrost tych kosztów może wpłynąć na średnie ceny mieszkań w Polsce, jak wynika z analiz Domiporta.pl.
Koszty związane z nowymi przepisami nie ograniczają się wyłącznie do etapu wznoszenia obiektu i zakupu mieszkania. Obecność skomplikowanych instalacji technicznych w budynkach wielorodzinnych wymusza konieczność ich regularnego serwisowania, konserwacji oraz ewentualnej wymiany podzespołów po okresie gwarancyjnym. Koszty te będą uwzględniane w comiesięcznych zaliczkach na utrzymanie nieruchomości wspólnej, które obciążają właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych.
Oferta banków dla nabywców energooszczędnych domów
Transformacja energetyczna budownictwa znajduje swoje bezpośrednie odzwierciedlenie w polityce produktowej instytucji finansowych. Sektor bankowy aktywnie dostosowuje swoje portfele kredytowe do wymogów zrównoważonego rozwoju, wprowadzając do ofert specjalne instrumenty finansowe przeznaczone dla rynku nieruchomości. Część banków komercyjnych oferuje obecnie kredyty hipoteczne z niższą marżą na zakup mieszkania lub domu, które spełniają z góry określone, rygorystyczne wymagania dotyczące rocznego zużycia energii pierwotnej. Produkty te, często określane mianem zielonych kredytów hipotecznych, stanowią element strategii ESG, którą realizują instytucje finansowe.
Polityka banków w zakresie finansowania nieruchomości będzie w najbliższych latach ewoluować w kierunku jeszcze silniejszego powiązania kosztu pieniądza ze standardem energetycznym zabezpieczenia hipotecznego. Zgodnie z wytycznymi europejskich nadzorów finansowych, banki muszą raportować ślad węglowy swoich portfeli kredytowych, co naturalnie zniechęca je do finansowania obiektów wysokoemisyjnych. W rezultacie różnica w kosztach kredytowania między tradycyjnym budownictwem a obiektami w standardzie bezemisyjnym będzie się powiększać, co stanowić będzie dodatkowy czynnik, który kształtuje preferencje zakupowe na rynku mieszkaniowym w perspektywie roku 2030.
