Ceny najmu mieszkań w siedmiu analizowanych miastach wzrosły średnio o 2,2 proc. rok do roku, co jest podobnym wzrostem jak w poprzednich kwartałach. W najpopularniejszym segmencie mieszkań o powierzchni 40-60 metrów kwadratowych, stanowiącym około 40-45 proc. wszystkich ofert, średnia miesięczna cena najmu wyniosła 2,7 tys. zł w sześciu miastach poza Warszawą i 3,7 tys. zł w stolicy.
W Warszawie ceny najmu pozostały zbliżone do cen z końca 2023 roku. Interesującym zjawiskiem jest wyraźny spadek cen najmu największych mieszkań (powyżej 90 metrów kwadratowych) we wszystkich analizowanych miastach. Średnia cena wynajmu takich mieszkań spadła poniżej 10 tys. zł zarówno w sześciu miastach poza Warszawą, jak i w stolicy. Jest to głównie efekt bardzo dużego wzrostu podaży ofert największych mieszkań - w Warszawie liczba takich ofert zwiększyła się o ponad 300 proc.
Jednocześnie ogólna liczba ofert mieszkań na wynajem spadła. W pierwszym kwartale 2025 roku liczba ofert najmu w siedmiu analizowanych miastach zmniejszyła się o 8 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. W Warszawie spadek wyniósł 6 proc., a w pozostałych sześciu dużych miastach średnio 10 proc.
Jędrzej Lubasiński, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju w PIE, zwraca uwagę na sytuację międzynarodową. „W pierwszym kwartale 2025 roku roczne wzrosty cen mieszkań w dużych miastach w Polsce były jednymi z najniższych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej" - podkreśla analityk. Najwyższe wzrosty cen mieszkań w miastach zaobserwowano w dużych czeskich miastach, takich jak Liberec (25 proc.), Praga (10 proc.) czy Brno (13 proc.) oraz w Budapeszcie (16 proc.). W żadnym dużym polskim mieście ceny nie wzrosły o więcej niż 6 proc. w ujęciu rocznym.
Pod względem absolutnych cen nieruchomości, najdroższe miasta w regionie znajdują się w Czechach. Zdecydowanie najdroższym dużym miastem w pierwszym kwartale 2025 roku była Praga, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosiła 5,8 tys. euro. Droższe od Warszawy (około 4,2 tys. euro za metr kwadratowy) było również Brno, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosi około 4,8 tys. euro. Ponad 4 tys. euro trzeba było zapłacić za metr kwadratowy mieszkania również w Bratysławie.
Według raportu "Analiza rynku mieszkaniowego I kwartał 2025 r." opublikowanego przez Polski Instytut Ekonomiczny, w pierwszym kwartale 2025 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni wzrosły o 2,1 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Na rynku pierwotnym wzrost był nieco wyższy i wyniósł 3,9 proc. w ujęciu rocznym. Jest to znaczące spowolnienie w porównaniu do wcześniejszych okresów, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie jeszcze w drugim kwartale 2024 roku roczny wzrost cen sięgał 23,5 proc.
Warto zauważyć, że w pierwszym kwartale 2025 roku nominalny wzrost cen sprzedaży mieszkań był niższy niż realny wzrost wynagrodzeń, który w analizowanym okresie wynosił około 5 proc. To pozytywna informacja dla potencjalnych nabywców, gdyż oznacza poprawę dostępności mieszkań.
Szczególnie interesująco wygląda sytuacja w miastach, w których wcześniej obserwowano najwyższe wzrosty cen. W Krakowie odnotowano nawet niewielki spadek cen na obu rynkach - o 1,4 proc. w ujęciu rocznym. W Warszawie ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 1,8 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym jedynie o 0,1 proc. Dla porównania, w tych miastach na przełomie 2023 i 2024 roku wzrosty cen w ujęciu rocznym sięgały niemal 30 proc.
Tomasz Mądry, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju w PIE, wskazuje na możliwe przyszłe tendencje. „W kolejnych kwartałach spodziewany jest nieznaczny wzrost lub utrzymanie się cen na podobnym poziomie" - stwierdza analityk. Dodaje, że Rada Polityki Pieniężnej zasygnalizowała wyraźne złagodzenie presji inflacyjnej i możliwość obniżki stóp procentowych nawet o 100 punktów bazowych w dwóch krokach, z pierwszą obniżką możliwą już na majowym posiedzeniu RPP.
Obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć popyt na kredyty mieszkaniowe, co już widać w danych za pierwszy kwartał 2025 roku, gdzie popyt był o 15 punktów procentowych wyższy niż średnia dla 2024 roku. Z drugiej strony, w pierwszym kwartale 2025 roku zaobserwowano znaczący wzrost podaży, szczególnie w ofercie deweloperskiej, co przy utrzymaniu się tego trendu może prowadzić do stabilizacji cen mieszkań do końca 2025 roku.
