Kryzys na rynku nieruchomości może mieć wiele przyczyn. Wzrost cen surowców i energii, ograniczenia dostępu do kredytów, inflacja - czasami będąca skutkiem nadmiernego pobudzania gospodarki przez państwo. Zdarza się, że w tych okolicznościach dochodzi do powstania bańki spekulacyjnej.
Dlaczego bańka nieruchomości w końcu pęka? Eksperci wymieniają kilka głównych przyczyn:
- Cena nieruchomości rośnie szybciej niż ceny innych towarów i usług
- Wzrost cen nieruchomości przekracza wzrost gospodarczy
- Niewielu ludzi może sobie pozwolić na kupno mieszkania - na przykład przez brak dostępu do kredytów
- Wysoki popyt prowadzi do powstawania bańki spekulacyjnej
Co się dzieje, kiedy bańka pęknie? Ceny nieruchomości mogą spaść nawet o kilkadziesiąt procent. Często jest to jednak proces rozłożony w czasie.
Pod wieloma względami przyczyny kryzysu na rynku nieruchomości są zbieżne z powodami innych kryzysów gospodarczych. Te są często powodowane przez nadmierny optymizm do przyszłości gospodarki. Inwestorzy oczekują, że ceny aktywów będą rosły w nieskończoność, a tymczasem może dojść do ich gwałtownego spadku. Podobnie jest w przypadku kryzysu na rynku nieruchomości – inwestorzy liczyli, że ceny mieszkań i dziennych stawek najmu będą rosnąć w tempie szybszym niż faktyczny wzrost gospodarczy. Gdy przychodzi zahamowanie koniunktury konsekwencje mogą być wręcz dramatyczne.
Pęknięcie amerykańskiej bańki mieszkaniowej było największym kryzysem na rynku nieruchomości w ostatnich dekadach. Pogrążyło kraj w recesji, z której długo się podnosił. Kryzys został wywołany przez szereg czynników, w tym zbyt liberalne procedury kredytowe, niskie stopy procentowe ale i spekulacyjne inwestycje. Kiedy w 2008 roku ceny domów zaczęły spadać, wielu właścicieli nieruchomości niemal z dnia na dzień znalazło się "pod wodą". Okazało się, że są bankom winni więcej, niż były warte ich domy. Doprowadziło to do fali upadłości, co jeszcze bardziej obniżyło ceny domów i uruchomiło efekt kuli śniegowej.
Kryzys mieszkaniowy miał daleko idące konsekwencje dla całej gospodarki. Miliony Amerykanów straciły swoje domy, inni - nawet jeśli domów nie stracili - stanęli w obliczu utraty wartości spłacanych nieruchomości. Kryzys doprowadził również do utraty miejsc pracy i wzrostu zadłużenia zarówno gospodarstw domowych, jak i przedsiębiorstw.
Stany Zjednoczone pamiętają i inne problemy na rynku nieruchomości. Kryzys związany z zadłużeniem kredytów studenckich przez wielu nazywany jest największym kryzysem w historii.
Kolejnym groźnym zjawiskiem jest nadmierne obciążenie kosztami związanymi z kredytem lub wynajmem. Większość najemców w Stanach Zjednoczonych jest uważana za dotkniętych tym problemem. To oznacza, że wydają na czynsz.ponad 30 proc. swoich dochodów W przypadku osób o niskich dochodach wskaźnik przekracza nawet 50 proc. Pozostawia to niewielki margines na zaspakajanie innych podstawowych potrzeb - nawet takich jak jedzenie czy opieka zdrowotna.
Problem narasta, ponieważ czynsze wciąż rosną, a dostępność przystępnych cenowo mieszkań maleje. W wielu dużych miastach USA jest więcej osób szukających domów, niż dostępnych lokali. Właściciele nieruchomości mogą więc windować ceny.
Fot. David McBee,