Ministerstwo przygotowało kompleksowy projekt zmian w prawie, który ma dostosować funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych do obecnych realiów rynkowych. Jedną z najbardziej dyskutowanych nowości, która wkrótce wejdzie w życie, jest kwestia prowadzenia działalności w budynkach wielorodzinnych. Zgodnie z projektowanymi przepisami, właściciel lokalu będzie zobowiązany do uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na zmianę jego przeznaczenia. Oznacza to koniec samowolnego przekształcania standardowych mieszkań na lokale czysto użytkowe.
Projektodawca w uzasadnieniu wyjaśnia, że obecnie właściciele często samodzielnie decydują o zmianie funkcji lokalu z mieszkalnego na niemieszkalny. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w których w cichym bloku nagle powstaje ruchliwy gabinet medyczny, salon kosmetyczny czy kancelaria prawna. Zmiany te są szczególnie istotne dla osób, które analizują dostępne oferty sprzedaży mieszkań w serwisach ogłoszeniowych i oczekują spokoju typowego dla budownictwa mieszkaniowego. Nowe przepisy mają chronić takich nabywców. Co istotne, jeśli wspólnota odmówi zgody w sposób nieuzasadniony, właściciel zachowa prawo do dochodzenia swoich racji przed sądem.
Planowane zmiany to odpowiedź na ewolucję rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat. Obowiązująca ustawa o własności lokali pochodzi z tysiąc dziewięćset dziewięćdziesiątego czwartego roku i nie przystaje do współczesnych problemów, takich jak rozwój technologii budowlanych czy praktyki tak zwanej patodeweloperki. Rządowy dokument wprost wskazuje na konieczność ukrócenia procederu budowania obiektów niespełniających norm mieszkalnych.
Walka z mikrokawalerkami i pseudohotelami
Wkrótce wprowadzony zostanie zakaz przenoszenia własności pojedynczych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Twórcy projektu oceniają dotychczasową praktykę jako sposób na omijanie przepisów planistycznych i budowlanych. Inwestorzy często wznoszą obiekty o statusie hotelowym lub usługowym, w których lokale nie spełniają wymogów dotyczących minimalnej powierzchni użytkowej czy odpowiedniego nasłonecznienia, a następnie sprzedają je jako mikrokawalerki do stałego zamieszkania. Prowadzi to do przeciążenia lokalnej infrastruktury drogowej i edukacyjnej. Z tego powodu coraz większa część kupujących preferuje pełnowartościowe i zgodne z normami nowe mieszkania, których obszerne bazy z rynku pierwotnego udostępnia portal Domiporta.pl.
Według nowych zasad, wyodrębnienie i sprzedaż lokalu w takim budynku będzie możliwa tylko wtedy, gdy spełni on rygorystyczne wymogi techniczno-budowlane przewidziane dla tradycyjnych mieszkań, a dodatkowo inwestor uzyska stosowną zgodę rady gminy. Samorząd, wydając taką zgodę, będzie mógł zażądać od dewelopera zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych lub zwiększenia powierzchni biologicznie czynnej. Z ograniczeń tych wyłączone zostaną jedynie lokale usługowe znajdujące się na parterach budynków oraz inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony przed końcem dwa tysiące dwudziestego piątego roku.
Nowa definicja części wspólnych
Projekt nowelizacji porządkuje również wiele kwestii technicznych, które od lat budziły spory sąsiedzkie i kończyły się procesami sądowymi. Zdecydowano się na wyraźne rozszerzenie definicji nieruchomości wspólnej. Wkrótce do tej kategorii wprost zaliczone zostaną ściany konstrukcyjne, ściany międzylokalowe, elewacje oraz elementy konstrukcyjne balkonów i tarasów. Autorzy ustawy tłumaczą, że ma to zapobiec nieuprawnionym ingerencjom właścicieli, którzy podczas remontów potrafią niszczyć ściany nośne lub naruszać izolację akustyczną, powiększając przestrzeń swojego mieszkania kosztem komfortu sąsiadów. W przypadku balkonów ustawa ostatecznie przetnie trwające od lat spory i jednoznacznie wskaże, że za płytę balkonową i balustradę odpowiada wspólnota, a właściciel dba jedynie o przestrzeń wewnętrzną i wykończenie.
Ułatwione pozwy i zarządzanie kosztami
Kolejną istotną zmianą jest przyznanie wspólnotom mieszkaniowym własnego majątku oraz ułatwienie walki z deweloperami o usunięcie usterek. Do tej pory, aby wspólnota mogła pozwać firmę budowlaną z tytułu rękojmi za wady części wspólnych, konieczne było zebranie umów cesji od wszystkich właścicieli lokali, co w dużych blokach było zadaniem niemal niewykonalnym. Zgodnie z nowymi przepisami, wspólnota zyska samodzielną legitymację do dochodzenia roszczeń o naprawienie wady. Będzie mogła również żądać odszkodowań finansowych na podstawie zwykłej uchwały, o ile właściciele nie zgłoszą sprzeciwu.
Ustawodawca postanowił także ułatwić zarządzanie codziennymi finansami budynków. Wspólnoty zyskają prawo do podwyższenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości dla każdego właściciela, którego sposób korzystania z lokalu generuje wyższe koszty dla ogółu, pod warunkiem przedstawienia rzetelnej kalkulacji. Zmiany te zbiegają się w czasie z ogólnymi wahaniami rynkowymi, które na bieżąco analizuje serwis Domiporta.pl. Publikowane przez portal średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego pokazują wyraźnie, że całkowite koszty eksploatacji stają się równie ważnym czynnikiem dla kupujących, co kwota samej transakcji. Ponadto to wspólnota przejmie pełną odpowiedzialność za urządzenia pomiarowe, takie jak wodomierze czy ciepłomierze. Przesądzenie, że ich wymiana i legalizacja to koszt i obowiązek zarządu, ma zagwarantować spójny i uczciwy system rozliczeń mediów w całym bloku.
Wszystkie te zmiany, łącznie z wydłużeniem czasu na organizację zebrań rocznych do końca kwietnia oraz wprowadzeniem możliwości głosowania nad uchwałami drogą elektroniczną, mają na celu cyfryzację i usprawnienie zarządzania rynkiem mieszkaniowym. Projektowane przepisy wejdą w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ich ogłoszenia, co ma dać zarządcom i właścicielom czas na przygotowanie się do nowej rzeczywistości prawnej.
