W ostatnich latach podaż nowej powierzchni biurowej utrzymuje się na niskim poziomie. W 2024 roku na rynek dostarczono prawie 228 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 33% w porównaniu z rokiem poprzednim i jednocześnie o 70% mniej niż średnio w trzech ostatnich latach przed pandemią.
Na rynek warszawski wprowadzono 104 tys. mkw. powierzchni biurowych, co stanowi wzrost o 70% rok do roku, choć nadal jest to poziom znacznie niższy niż w latach 2020-2021, kiedy rocznie oddawano ponad 300 tys. mkw. powierzchni. W miastach regionalnych do użytku oddano natomiast 123 tys. mkw. powierzchni biurowych, co stanowi spadek o 56% w porównaniu z rokiem poprzednim i jednocześnie najmniejszy przyrost w ciągu ostatnich dziesięciu lat.
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec 2024 roku wyniosły prawie 13,1 mln mkw., co oznacza przyrost netto o około 150 tys. mkw. (wzrost o 1,3% r/r). Ten niewielki przyrost był efektem zarówno niskiej podaży, jak i wycofywania z rynku starszych zasobów oraz zmiany funkcji istniejących budynków biurowych.
Popyt brutto na rynku powierzchni biurowych w 2024 roku wyniósł w Polsce 1,47 mln mkw. i był o 3% niższy niż w roku poprzednim. Tym samym, podobnie jak w dwóch poprzednich latach, popyt brutto na rynku biurowym utrzymywał się na poziomie średniej z trzech ostatnich lat przed pandemią.
W 2024 roku stabilizacji popytu na powierzchnię towarzyszył trend przedłużania kontraktów w dotychczasowych lokalizacjach. Na rynku warszawskim przedłużenia stanowiły 54% popytu brutto, a na rynkach regionalnych 51%. Najemcy unikali rosnących kosztów wykańczania powierzchni, preferując pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach.
Relacja powierzchni absorbowanej do powierzchni wprowadzanej na rynku warszawskim w 2024 roku wyniosła 83%, co wskazuje na stabilizację rynku i jego przesuwanie się w kierunku punktu równowagi. Na rynkach regionalnych wskaźnik ten wzrósł do poziomu 71%, co było możliwe dzięki znaczącemu ograniczeniu nowej podaży, jednak nadal świadczy o nadpodaży powierzchni.
W Warszawie stopa pustostanów na koniec 2024 roku wyniosła 10,6%, nieznacznie więcej niż rok wcześniej (10,4%). Zdecydowana większość niewynajętej powierzchni (prawie 80%) znajduje się w budynkach starszych niż 10 lat. W miastach regionalnych dostępna powierzchnia stanowiła 17,8% łącznego zasobu, wobec 17,5% rok wcześniej.
Na koniec 2024 roku w budowie pozostawało 530 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 22% r/r i znacznie mniej niż w latach 2020-2021, kiedy w budowie było około 1,2 mln mkw. Aktywność inwestycyjna deweloperów jest obecnie najniższa od dekady.
W Warszawie w budowie pozostawało 270 tys. mkw. powierzchni biurowej (spadek o 9% r/r), natomiast na rynkach miast regionalnych - około 260 tys. mkw. (spadek o 32% r/r).
Perspektywy na 2025 rok
W 2025 roku popyt brutto na powierzchnię biurową powinien pozostać stabilny z możliwością nieznacznego wzrostu. Jednocześnie niepewność co do scenariusza rozwoju gospodarczego w kontekście eskalacji przez USA "wojny handlowej" stanowi istotny czynnik ryzyka dla sektora.
Podaż nowej powierzchni utrzyma się na niskim poziomie, szczególnie w miastach regionalnych, gdzie prognozuje się wprowadzenie około 70 tys. mkw. powierzchni, czyli ponad 30% mniej niż w 2024 roku. W Warszawie spodziewane jest wprowadzenie około 120 tys. mkw. w 2025 roku, co będzie poziomem zbliżonym do odnotowanego w 2024 roku.
Oczekuje się stopniowego zmniejszenia wskaźnika pustostanów zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, choć na rynkach regionalnych wciąż występuje problem z zagospodarowaniem dużego zasobu biurowego oddanego do użytkowania w ostatnich latach.
Na rynku biurowym będzie się nasilać zjawisko poszukiwania przez najemców nieruchomości z zielonymi certyfikatami lub potencjałem do ekologicznych modernizacji, co wynika z wdrażania w firmach regulacji z zakresu ESG.