Portal Trojmiasto.pl regularnie analizuje sytuację na lokalnym rynku nieruchomości w oparciu o bazę ofert sprzedaży i najmu. Wiarygodność danych zapewnia znacząca liczba ogłoszeń dostępnych w serwisie. Metodologia badania opiera się na medianach cen ofertowych, które lepiej oddają rzeczywiste wartości rynkowe niż średnie arytmetyczne. Analiza uwzględnia podział na dzielnice oraz liczbę ofert, co pozwala na dokładniejszą ocenę sytuacji nawet w najmniejszych lokalizacjach.
Po drugim kwartale 2025 roku mediany cen metra kwadratowego mieszkań do 45 m kw. na rynku pierwotnym wynoszą 13 240 zł w Gdańsku i 12 920 zł w Gdyni. Na rynku wtórnym wartości te są wyższe - 15 760 zł w Gdańsku i 13 960 zł w Gdyni. Szczególnie zauważalny jest spadek cen na Żabiance, gdzie mediany obniżyły się o 2,12 proc. w porównaniu rok do roku oraz o 2,76 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału.
Analiza rynku pierwotnego wyraźnie wskazuje na spowolnienie dynamiki wprowadzania nowych inwestycji. Deweloperzy ostrożniej planują sprzedaż kolejnych projektów, wprowadzając na rynek mniejszą liczbę mieszkań. Jest to widoczna zmiana w porównaniu do pierwszego kwartału 2025, kiedy to firmy deweloperskie nadal uzupełniały swoją ofertę po okresie wzmożonej sprzedaży związanej z rządowymi dopłatami.
Comiesięczne zestawienia nowych inwestycji mieszkaniowych publikowane przez portal Trojmiasto.pl potwierdzają, że deweloperzy wciąż realizują nowe projekty, jednak ich skala jest znacznie mniejsza. Zamiast wprowadzania setek lokali jednocześnie, firmy decydują się na racjonalne liczby mieszkań, które zapewnią im stabilną ofertę bez ryzyka nadpodaży.
Najwyraźniejsze spadki cen na rynku pierwotnym dotyczą mniejszych mieszkań. W Gdańsku ceny lokali do 45 m kw. obniżyły się o 8,32 proc. w porównaniu rok do roku - z 14 550 zł do 13 340 zł za metr kwadratowy. Ta znacząca zmiana jest szczególnie istotna, ponieważ dotyczy segmentu z ponad 1,5 tysiąca dostępnych ofert. Jednocześnie mieszkania większe niż 45 m kw. nadal notują wzrosty cen zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni.
Na rynku wtórnym obserwowany jest systematyczny wzrost liczby ofert od trzeciego kwartału 2024 roku. Obecnie najwyraźniejszy przyrost widoczny jest w segmencie mieszkań trzypokojowych i większych w Gdańsku. Choć ogólne zestawienia dla rynku wtórnego mogą nadal wskazywać na niewielkie wzrosty, szczegółowa analiza poszczególnych dzielnic ujawnia, że w większości z nich ceny spadają - zarówno w porównaniu kwartał do kwartału, jak i rok do roku.
Interesującą prawidłowością jest utrzymywanie się niewielkich wzrostów cen w dzielnicach, gdzie aktywni są deweloperzy. Zjawisko to można tłumaczyć dwojako. Po pierwsze, nowe mieszkania wprowadzane na rynek wtórny mają wyższy standard, co przekłada się na wyższe ceny. Po drugie, nowe inwestycje często wiążą się z rozbudową lokalnej infrastruktury, co podnosi atrakcyjność całej okolicy.
Wzrosty cen na rynku wtórnym utrzymują się w takich dzielnicach jak Morena, Niedźwiednik, Nowy Port, Osowa, Św. Wojciech-Lipce, Ujeścisko, Chwarzno-Wiczlino, Cisowa, Dąbrowa, Redłowo czy Wzgórze św. Maksymiliana. Poza lokalizacjami z aktywną działalnością deweloperską, wzrosty widoczne są tylko w kilku dzielnicach: Orunia, Zaspa, Babie Doły, Karwiny oraz Wyścigi/Karlikowo. W pozostałych 69 dzielnicach Trójmiasta notowane są spadki median cen ofertowych.
Rynek najmu również doświadcza zmian. Jak co roku, po drugim kwartale widoczny jest znaczący odpływ ofert - w Gdańsku i Gdyni wycofano około jednej trzeciej ogłoszeń, a w Sopocie nawet połowę. Jest to związane z przesunięciem lokali z najmu długoterminowego na krótkoterminowy w sezonie letnim.
W Gdańsku i Gdyni mediany cen najmu pozostają stabilne lub wykazują wzrosty, szczególnie w przypadku większych mieszkań w Gdyni, gdzie wzrost rok do roku wyniósł 9,09 proc. (z 3850 zł na 4200 zł). Najciekawsze zmiany zachodzą w Sopocie, gdzie mediany cen najmu znacząco spadły - o 16,67 proc. dla mieszkań jedno- i dwupokojowych oraz o 14,66 proc. dla większych lokali. Wskazuje to, że nawet w najbardziej prestiżowej lokalizacji Trójmiasta rynek przestał akceptować wygórowane stawki, zmuszając właścicieli do korekty oczekiwań.